房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告
在生活中,需要使用報(bào)告的情況越來越多,不同種類的報(bào)告具有不同的用途。為了讓您不再為寫報(bào)告頭疼,下面是小編精心整理的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告1
一 調(diào)查背景
房地產(chǎn)營(yíng)銷與一般市場(chǎng)營(yíng)銷一樣,是個(gè)人和集體通過創(chuàng)造,與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,獲得所需物品的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)或精神的需求,并獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 近年來,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上,市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷策劃開展商由重視營(yíng)銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位,隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化,樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn),成為樓盤賣點(diǎn)的主流!熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短,產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快,項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”,使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化,住房消費(fèi)平民化,產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝,一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn),開發(fā)主題更為明顯,產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性,均是營(yíng)銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升,企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷全過程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車接送服務(wù),均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習(xí)階段對(duì)購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來發(fā)展趨勢(shì)所做的調(diào)查。
二、公司簡(jiǎn)介
秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立,注冊(cè)資金20xx萬元。公司成立于20xx年,自成立以來,始終貫徹“仁和、誠信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神,通過實(shí)行科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理,現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家,員工200余人。
公司以房地產(chǎn)中介、樓盤代理和信貸業(yè)務(wù)為核心,業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等,力爭(zhēng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好的合作關(guān)系,在廣大購房者、開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月,公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強(qiáng)的分類信息平臺(tái),致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。
20xx年,公司成立了廣告部,使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處,
本著“以市場(chǎng)為導(dǎo)向,以客戶為中心”的服務(wù)理念,致力于為客戶全面、貼身的廣告服務(wù)。
公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上,高素質(zhì)的人才隊(duì)伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司堅(jiān)持“德才兼?zhèn)洹⒕礃I(yè)為本”的人才理念,定期組織員工參加各種培訓(xùn)。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門店管理人員的素質(zhì)提升,從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn),無不體現(xiàn)著公司對(duì)人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”,公司為員工提供了更為全面的成長(zhǎng)和發(fā)展平臺(tái)。
公司重視企業(yè)文化建設(shè)。通過內(nèi)刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié)、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌,同時(shí),經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動(dòng),豐富員工的業(yè)余文化生活。“龍騰杯”長(zhǎng)跑比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì)、歌詠比賽、春節(jié)晚會(huì)等,無不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。
公司堅(jiān)持“貼近社區(qū)、服務(wù)百姓、回報(bào)社會(huì)”的宗旨,與秦皇島各個(gè)社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行便民合作,同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng),多次捐資助教,得到了社會(huì)各界的肯定和好評(píng)。
在開拓市場(chǎng)的過程中,公司的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng),呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力,在未來的日子里,我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起,以“誠信的品質(zhì),專業(yè)的服務(wù)”,全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。
三、目前購房群體的基本狀況
1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段,總體購買力不高。
從調(diào)查結(jié)果來看,大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功,其中17%的.購房者處于事業(yè)的起步階段,60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段,處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人,他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下,而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群,他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間,在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒有太多的積蓄,另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí),拓展自己的業(yè)務(wù),將需要很大的資金投入,所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購買力不高。就總體情況來看,購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元,而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的60%,其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。
2、購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度,但總體認(rèn)知水平并不高。
隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多,房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中,購房者能夠說出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等,能夠說出三個(gè)及三個(gè)以上的開發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%,而根本不知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%,并且知道一個(gè)開發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達(dá)31.2%,這充分表明購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。在所有購房者說出的房地產(chǎn)開發(fā)商中,消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開發(fā)商,但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開發(fā)商,其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%,而對(duì)其他開發(fā)商的認(rèn)知度則更低。
消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高,其主要原因在于以往開發(fā)商對(duì)樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大,而對(duì)開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而,從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來看,那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對(duì)其所知曉的開發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高。可見,房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌,是影響消費(fèi)者購買的重要因素,對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí),也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。
3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立
置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一,但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復(fù)雜,涉及眾多環(huán)節(jié),因此存在著比較極大的認(rèn)知難度,而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢(shì)地位,使得非理性決策容易形成,并為今后的糾紛帶來了隱患。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí),購房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生,并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象,并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對(duì)開發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光,這些事件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小,致使消費(fèi)者在選擇開發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安
從總體看,在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購買者當(dāng)中,只有不到20%的消費(fèi)者在購買之前對(duì)購房手續(xù)、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解,這顯然與通常意義上認(rèn)為"購房是一種理性消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異,產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的:但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。
從消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來說,在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場(chǎng)中,在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下,消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇、決策,而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值,良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jī),尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下,良好的品牌形象對(duì)開發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況,有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2
班級(jí):電商0731
姓名:xxx
學(xué)號(hào):xxx
目錄
一、調(diào)查說明
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況
。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
三、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
(一)行業(yè)趨于整合,結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定
(二)發(fā)展動(dòng)力十足,發(fā)展前景廣闊
五、政策建議
(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
。ǘ┘訌(qiáng)政府宏觀調(diào)控,努力解決供需矛盾,實(shí)現(xiàn)供需平衡。
。ㄈ┩晟剖袌(chǎng)監(jiān)管制度,加大違規(guī)查處力度,規(guī)范市場(chǎng)秩序。
。ㄋ模﹫(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向,創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。
。ㄎ澹┘訌(qiáng)住房政策性保障,引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善住房供給體系。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
。ㄆ撸┐龠M(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,加快市場(chǎng)建設(shè),增強(qiáng)發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告3
引言: 新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期,二手房20%個(gè)稅出臺(tái),成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套,成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,同比20xx年第一季度,成交量增漲明顯,樓盤分多期開盤的營(yíng)銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆, 單月成交量達(dá)到了842套。(文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日)
一、第一季度商品房住宅(新房)成交量分析
(20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖)
提要:20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出,諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上,第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度,20xx第一季度新房成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份,春節(jié)前后,大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī)、制訂新一年目標(biāo)的階段,開盤、營(yíng)銷節(jié)奏普遍放緩,因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低,尤其20xx年底市場(chǎng)總體處于高位,在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正常現(xiàn)象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,則不難發(fā)現(xiàn),今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,與歷史同期最高水平相差無幾。總結(jié)來看,去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù)。
二、第一季度商品房住宅(新房)成交均價(jià)分析
。ǖ谝患径戎T暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖)
提要:第一季度諸暨商品房住宅(新房)成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始,諸暨商品房住宅(新房)成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度,漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,成交均價(jià)卻有明顯漲幅,上漲幅度達(dá)到了8。6%。
事實(shí)上,20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,因此在我們看來,整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局。從存量角度看,存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來看,隨著庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
。20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖)
二手房:受到3月1日出臺(tái)的國五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的`影響, 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套,環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細(xì)則出臺(tái)之后,住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào),“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說:“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改,但一定要嚴(yán)格執(zhí)行。”通過走訪諸暨本地的中介了解到,此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況:普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征;非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征;但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。
細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi),由于個(gè)稅按此差額征收,短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易,爭(zhēng)取搭上政策的末班車,二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。
租房:每年過年前后都是房屋租賃的淡季,并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施,進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少,年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。
四、第一季度諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)
20xx年1月,隨著春節(jié)的逐漸臨近,大部分房企放慢了營(yíng)銷推案節(jié)奏,新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)。3月1日國五條細(xì)則出臺(tái)之后, 二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期, 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對(duì)“國五條”反應(yīng)稍顯遲鈍,新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響,可能會(huì)在未來一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。
我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來看,隨著庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
總體看來,20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候,我們認(rèn)為,如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告4
隨著一系列調(diào)控政策的逐漸深入,在限購、限價(jià)的大背景下,越來越多的人正在面臨購房難題,買還是不買?過渡性購房還是一步到位?在購房資質(zhì)考驗(yàn)、換房成本增加,以及未來政策走向撲朔迷離的背景下,有人在等待,有人在觀望,有人在猶豫,受調(diào)控政策影響,購房者的心態(tài)發(fā)生了較大變化。為何置業(yè)?青睞怎樣的戶型產(chǎn)品?受政策的影響有多大?帶著這種種疑問,我們借助中國長(zhǎng)沙第31屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)召開的機(jī)會(huì),通過問卷調(diào)查的方式,探究購房者的這些心理變化。本次調(diào)查共發(fā)放問卷20xx份,回收率為93%,有效率為88%。
一、潛在置業(yè)需求狀況
(一)居住現(xiàn)狀
從圖1的居住現(xiàn)狀可知,自購住房合計(jì)占62.05%,相比去年上升19.70%,去年以來樓市持續(xù)升溫,房屋成交達(dá)到歷史最高值,不少需求者購置了住房。其中自購商品房占34.38%,上升7.78%,自購房改房和自購經(jīng)適房占27.68%,上升11.93%,保障房和商品房齊頭并進(jìn),長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來“保障房+商品房”的雙軌制發(fā)展模式。租房比例為27.53%,與去年相當(dāng),這也是最迫切的住房需求群體?偟膩碚f,市場(chǎng)的潛在需求還是比較旺盛,還有相當(dāng)一部分群體有基本的居住需求和改善型需求,當(dāng)然,也有部分投資、投機(jī)性需求。
(二)置業(yè)動(dòng)機(jī)
1、置業(yè)計(jì)劃
從圖2可知,被調(diào)查者中有50.15%的人群今年有購房的計(jì)劃,較去年下降了4.10個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)處于觀望狀態(tài)的比例有所上升。在去年的調(diào)查中,受訪人群的購房意愿較前一年也有所下降,但最終市場(chǎng)的銷售形勢(shì)非常樂觀,由于房?jī)r(jià)越調(diào)越高,對(duì)調(diào)控開始失去信心,因擔(dān)心房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲紛紛選擇出手。今年樓市調(diào)控繼續(xù)發(fā)力,長(zhǎng)沙樓市初顯降溫跡象,盡管房?jī)r(jià)沒有明顯松動(dòng),但成交萎縮,觀望情緒重新積聚。
2、置業(yè)目的
從圖3可知,市場(chǎng)的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求,分別占45.17%、39.08%,剛性需求依舊旺盛。投資性需求占13.52%,較去年增加5.98%,系列新政仍難抑制投資性購房需求,房產(chǎn)投資回報(bào)率的期望值較高仍是眾多投資客不愿從樓市撤離的主要原因,隨著住宅被限購、被限貸,部分投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),投資者并沒有因此離場(chǎng)。
。ㄈ撛谥脴I(yè)行為
1、房源選擇
從圖4可知,絕大多數(shù)(82.71%)被調(diào)查者偏好購買商品房,選擇購買二手房的僅占17.29%,兩者之比為4.78:1。受傳統(tǒng)觀念的影響,二手房沒有新房受歡迎,但因其價(jià)位相對(duì)偏低、周邊配套設(shè)施齊全、即買即住等優(yōu)勢(shì),逐漸成為眾多市民的選擇。
2、置業(yè)區(qū)域
從圖5可知,南城區(qū)域仍然是購房者的首選,占比40.83%,隨著長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)試點(diǎn)的獲批,近年長(zhǎng)株潭融城的進(jìn)程日漸加快,可以預(yù)見的是,南城正在成長(zhǎng)為長(zhǎng)株潭城市群的城區(qū)中心,勢(shì)頭迅猛。河西樓市也隨著先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)一路高歌,相對(duì)適中的價(jià)位成為新一輪的樓市熱點(diǎn),選擇河西置業(yè)者占到31.74%,從河?xùn)|到河西的遷徙局面已經(jīng)形成?梢钥闯,城區(qū)中心不是購房者的首選目標(biāo),好地段、次中心、交通、價(jià)格等因素成為影響購房者的關(guān)鍵所在。
3、住房面積與戶型偏好
從圖6、圖7可知,傾向中小戶型的潛在置業(yè)者仍然占多數(shù),住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段,占比46.17%,其次是60-90㎡面積段,占比27.76%。戶型偏好主要還是三居室、二居室,分別占比50.46%、34.36%。從住房面積和戶型偏好的交叉統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知,偏好90-120㎡的三居室最多,占34.05%,其次是60-90㎡的二居室,占21.93%。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢(shì),這種偏好正好反映了當(dāng)前市場(chǎng)還是以自住性需求和改善性需求為主,市場(chǎng)的實(shí)際需求與國六條要求的90㎡以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾。
4、住房?jī)r(jià)格承受能
從圖8可知, 大多數(shù)被調(diào)查者的住房單價(jià)承受能力在6500以下,占81.17%,其中一半(50.07%)的人能承受5500-6500這個(gè)區(qū)間的'房?jī)r(jià),31.09%的承受力在5500以下。從統(tǒng)計(jì)局公布的收入水平與房屋單價(jià)的比較分析看,居民可以承受的房屋單價(jià)是其家庭月人均收入的2~3倍。今年1-5月長(zhǎng)沙商品住宅的網(wǎng)簽均價(jià)為5889元/㎡,以上調(diào)查數(shù)據(jù)表明,當(dāng)前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍處在大多數(shù)人的承受范圍之內(nèi)。從圖9可知,對(duì)住房總價(jià)的承受區(qū)間主要集中在35-50萬元,占53.09%,其次有25.64%的人能接受總價(jià)為50-75萬元的住房。相比去年,居民的住房?jī)r(jià)格承受能力又有一定的增強(qiáng),面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià),不得不提高對(duì)房?jī)r(jià)的接受水平。
5、購房方式
限購限貸令的實(shí)施,打亂了部分家庭的購房計(jì)劃,在購房心態(tài)和選擇上有所變化,“先小后大”的遞進(jìn)式居住法則正面臨挑戰(zhàn),“一步到位”的置業(yè)形態(tài)則備受關(guān)注。從圖10可知,27.96%的受訪者購房時(shí)選擇一步到位,這部分人相對(duì)而言有較強(qiáng)的購買力,二是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)能力提升后被限制在限購限貸門外,以后想改善住房條件怕得不到滿足。當(dāng)然,還是有72.04%的受訪者接受傳統(tǒng)的“先小后大”的購房方式,根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力量力而為。隨著調(diào)控政策更加細(xì)化和深入,一步到位的購房計(jì)劃是否可行,需因人而異,在不影響生活質(zhì)量的前提下選擇最適合最劃算的購房方式。
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1、付款方式
從圖11可知,購房時(shí)大部分會(huì)選擇銀行按揭貸款,占54.26%,特別是20-30歲的年青人,因原始資金積累不會(huì)很多,這種方式大大降低了購房難度,但銀行按揭獲得的折扣較低,累計(jì)付款總額因供款年限長(zhǎng)利息負(fù)擔(dān)多而比一次性付款可多至50%。相比去年,分期付款的比例有所上升,占20.63%,這些購房者大都是
手頭上的資金不足以一次性付款,但又不愿意支付大量的利息費(fèi)用,所以在連續(xù)加息的影響下,這種付款方式開始受到更多的關(guān)注。
2、月供能力
從圖12可知,對(duì)于采取按揭方式購房的潛在群體,其月供承受能力基本在1500元以上,3500元以下,主要集中在1500-2500元的范圍,占53.17%,還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認(rèn)為家庭月收入的1/3用于供樓比較合理,最多不超過五成。
。ㄎ澹┯绊懼脴I(yè)的外部因素
1、置業(yè)關(guān)注因素
從圖13可知,購房者關(guān)注的前三項(xiàng)因素仍然是地理位置、價(jià)格、交通,分別占22.99%、20.92%、16.83%,三項(xiàng)合計(jì)較去年減少5.26%,同時(shí)周邊配套設(shè)施是否完善也是一個(gè)重要的考衡標(biāo)準(zhǔn),占10.53%。數(shù)據(jù)或許可以說明,購房者選房時(shí)較過去更為理智,通過對(duì)各種因素綜合對(duì)比最終做出選房決策,突破以往只考慮某個(gè)或者某幾個(gè)因素的行為,更加明白什么樣的房子更適合自己。
2、置業(yè)信息來源
從圖14可知,置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來源渠道中,這幾年排在第一位的始終是0731房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體,該比例在逐年上升,今年占到48.25%,因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點(diǎn)已被廣泛認(rèn)同;其次是《長(zhǎng)沙樓市》等專業(yè)刊物,占17.00%,主要在公共場(chǎng)合發(fā)放,目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng),近年來其影響力也顯而易見?梢钥闯,平面報(bào)紙的影響力減弱的趨勢(shì)明顯。
3、政策因
從圖15可知,影響市民購房計(jì)劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令,受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業(yè)者受到了較大的影響,第二套房貸款提高首付,無形中提高了消費(fèi)者的購買成本,限購令也將一部分有置業(yè)需求的對(duì)象拒之門外。這些政策會(huì)抑制購買需求,短期內(nèi)對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到一個(gè)階段性的作用,但是對(duì)于改善性住房和投資投機(jī)性購房沒有區(qū)分。還有22.84%的受訪對(duì)象表示購房計(jì)劃不受政策影響,這些基本都是首次置業(yè)者,而且沒有受到籍的限制。
二、房?jī)r(jià)判斷及預(yù)測(cè)
。ㄒ唬┊(dāng)前房?jī)r(jià)判斷
圖16 當(dāng)前房?jī)r(jià)判斷
從圖16可知,調(diào)查結(jié)果與去年差不多,認(rèn)為長(zhǎng)沙當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高的占多數(shù)(63.20%),消費(fèi)者普遍面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力。今年以來,新國八條、限購令、價(jià)格控制等政策連續(xù)出擊,但對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用有限。從今年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看,樓市成交經(jīng)歷過低位徘徊,但房?jī)r(jià)始終居高不下,未出現(xiàn)明顯松動(dòng)跡象,市場(chǎng)一直處于膠著狀態(tài)。
(二)下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)
從圖17可知,市民對(duì)長(zhǎng)沙出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)信心不足,對(duì)下半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期的占多數(shù),合計(jì)57.86%,其中39.02%的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為房?jī)r(jià)有可能上漲10%以上。相比去年對(duì)房?jī)r(jià)持平或下跌預(yù)期的看好,一路上揚(yáng)的房?jī)r(jià)讓消費(fèi)者的期待落空,對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展變得不再那么確定和肯定,反而更加消極悲觀,雖然對(duì)政策還會(huì)有期待但不再堅(jiān)信政策能夠控制住今年房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。
。ㄈ┬抡䦟(duì)房?jī)r(jià)的影響
從圖18可知,一系列新政對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果還沒有完全顯露出來,51.34%的被調(diào)查者認(rèn)為新政對(duì)控制房?jī)r(jià)繼續(xù)過快上漲起到了一定的作用,但當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的速度還是處于較快的狀態(tài),并沒有明顯降下來,市場(chǎng)處于量跌價(jià)升的僵持狀態(tài),房?jī)r(jià)需要得到進(jìn)一步的控制。
三、20xx年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)基本判斷
本次問卷調(diào)查,能夠幫助我們更好的了解市場(chǎng)需求的真實(shí)狀態(tài),了解購房者背后各不相同的置業(yè)目的以及新政下的購房行為表現(xiàn)。在這次問卷調(diào)查中,市場(chǎng)主要呈現(xiàn)出以下幾方面發(fā)展趨勢(shì):
。ㄒ唬┵I賣雙方正上演博奕戰(zhàn)。市場(chǎng)的潛在需求依然比較旺盛,50.15%的受訪者表示今年有購房的計(jì)劃,同時(shí)置業(yè)者的觀望情緒加重,樓市量跌價(jià)高,買賣雙方重新進(jìn)入博奕階段。
。ǘ鞘型顿Y熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機(jī)型購房需求政策的連續(xù)出臺(tái),并沒能打擊樓市投資者的熱情,一時(shí)半會(huì)還不愿意丟棄房產(chǎn)投資這塊香餑餑。一些還可以購買住宅物業(yè)的市民,投資熱情依然不減,部分資金因?yàn)橥顿Y住宅受限,也會(huì)通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)等其他渠道投資房產(chǎn)。
。ㄈ┲脴I(yè)者仍然將傾向于購買90-120㎡的三居室。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢(shì),90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場(chǎng)的寵兒,在自住和改善型需求的主導(dǎo)下,這兩種產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
。ㄋ模┊(dāng)前房?jī)r(jià)在購房者能承受的范圍之內(nèi)。大部分置業(yè)者能承受6500元/㎡以下的住房單價(jià),總價(jià)的承受區(qū)間主要集中在35-50萬元,由此可見,長(zhǎng)沙當(dāng)前的房?jī)r(jià)還是在能夠承受的范圍之內(nèi)。
。ㄎ澹鞘行枨罅η笠徊降轿。買房先小后大,這一曾經(jīng)被許多人視為人生既定的“購房軌道”,如今隨著多項(xiàng)樓市新政的出臺(tái),似乎面臨著被顛覆之勢(shì)。二套房首付五成以上,貸款利率的上調(diào),契稅的上漲等等帶來換房成本的提高,已經(jīng)影響到購房者心理,置業(yè)“一步到位”漸成為越來越多購房者的選擇。
。┒啻沃脴I(yè)者受政策影響較大。樓市調(diào)控政策最主要的目的是打擊投資投機(jī)類購房者,打擊多次置業(yè)者,抑制不合理的購房需求。調(diào)查顯示,限貸、限購政策對(duì)多次置業(yè)者的影響較大,對(duì)抑制住房消費(fèi)起到了一定的作用。首次置業(yè)者幾乎不受政策影響,但改善型住房需求亦受限,被政策誤傷。
。ㄆ撸┫掳肽攴?jī)r(jià)普遍看漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮,房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺,提高首付、限制房貸的調(diào)控做法實(shí)際效果比較有限,對(duì)下半年房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期的居多。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告5
多年來持續(xù)看漲的高房?jī)r(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品,房?jī)r(jià)問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題,而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國家政府為此也采取了積極的措施來控制房?jī)r(jià)。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位,我們于20xx年6月8日-9日針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開調(diào)查,以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法,來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的情況。
一.調(diào)查背景及目的
近些年來,出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家政府對(duì)此事高度重視,20xx年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象,出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲,特別是近期新國八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心,以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查,便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí),為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法,對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答,調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間,共發(fā)放調(diào)查問卷40份,獲取調(diào)查結(jié)
果后采用excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析
我們可以看出,在消費(fèi)者的居住條件中,出租房和商品房所占比
例較大,均占40%;其次是福利房占14%,然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出,鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主,而經(jīng)濟(jì)適用房較少,從而說明鄭州市住房保障體系不完善,有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi),占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍,占到23.53%;排到第三位的'是20xx元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費(fèi)者購房需求不旺,也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系,因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,在消費(fèi)者的住房面積中,80-100平方米所占比例較大,為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米,開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他,各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出,開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告,并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出,大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高,開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。 6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出,大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住,靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小。
7.居民能承受房?jī)r(jià)分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平,能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下,而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下,讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3,占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出,大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3,開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%,選擇銀行付款的購房者占20%,選擇一次性付清的購房者占17%,選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對(duì)購房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng),各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng),各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所,占51%;然后依次是商業(yè)步行街,占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出,學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施,開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看,選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%,選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%,選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%,選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,對(duì)于未來兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來說,認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù),為37%,認(rèn)為變化不大的占到了31%,不好說的占到20%,認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高,占40%;其次是面積縮水,占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià),并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看,居民家庭月收入水平低,住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購房計(jì)劃的居民來說,大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購房,很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多,大家未來的購房需要也在100平米左右,滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平,多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間,但仍有部分人反映,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,居民無法支付房款,房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,如果越來越多的人買不起房子,甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟(jì)建設(shè),政府制定惠民政策,提高居民收入水平,這是解決房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段,加大調(diào)控力度,穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī),約束開發(fā)商行為,提高房屋質(zhì)量,
增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量,保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告6
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的特點(diǎn)
(1)內(nèi)容豐富。報(bào)告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富,從宏觀到微觀,從大環(huán)境到小環(huán)境,從消費(fèi)者到產(chǎn)品等都進(jìn)行全面的調(diào)查。
。2)篇幅較長(zhǎng)。一份報(bào)告至少上萬字以上,有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說完。
。3)多為集體負(fù)責(zé)完成。由不同專業(yè)的人員組成一個(gè)小組,統(tǒng)一分工,共同完成。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容。
第一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查
。1)政治法律環(huán)境調(diào)查。
1)國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。
2)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。
3)有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
。2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。
1)國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性,包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。
2)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。
3)一般利率水平,獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。
4)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
5)居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。
6)項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況,對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。
7)與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。
8)財(cái)政收支。
第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查
。1)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
1)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。
2)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素調(diào)查。(如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化;消費(fèi)者和構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況;消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。)
。2)消費(fèi)行為調(diào)查。
1)需求行為調(diào)查。(如消費(fèi)者的購買意向,影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素,消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。
2)購買行為調(diào)查。(如不同消費(fèi)者的不同購買行為,消費(fèi)者的購買模式,影響消費(fèi)者
購買行為的社會(huì)因素及心理因素等。
第三部分房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命同期。
(2)現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及
對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
。3)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。
。4)本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。
。5)建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的`有關(guān)情況。
第四部分房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查
。1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素,特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。
。2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。
(3)房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小。
。4)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。
(5)國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格。
。6)開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
。7)價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。
第五部分房地產(chǎn)促銷調(diào)查
。1)房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。
(2)房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。
(3)房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。
。4)人員促銷的配備狀況。
。5)各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。
。6)各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。
第六部分房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查
。1)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
。2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。
。3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。
。4)房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。
第七部分房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查
。1)競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者(以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者)的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)調(diào)查。
(2)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查
與分析。
。3)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告7
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析
近年來,在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位,富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,房地產(chǎn)業(yè)由小到大,從弱到強(qiáng),不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下,全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)投資,開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元,建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,居住環(huán)境日益改善。XX年以來,在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看,XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于XX年,房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍;同時(shí),個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主,投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年,從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,將趨向平穩(wěn),全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設(shè)施,環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng),商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源,每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。XX年,房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元,兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大,中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢(shì)群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,由國稅、地稅、財(cái)政分別征收,計(jì)稅方式復(fù)雜,征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況,增加透明度,為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),有利于調(diào)控市場(chǎng),規(guī)范交易行為,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),以房地產(chǎn)信息為依托,實(shí)現(xiàn)信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求,以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析,同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高,不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,損害了群眾利益,還造成了國家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,配套不完善,開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,造成消費(fèi)者使用不方便,也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥,各種稅費(fèi)減半征收,出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià),按保本微利原則確定,主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售,是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。XX年11月,由縣房管局牽頭,統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,且大多住房設(shè)施不全。所以,實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【XX】37號(hào)文件已經(jīng)要求,自XX年6月 1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況,待開發(fā)的區(qū)域很多,前景是好的,因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨,勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo),堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系,繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,力爭(zhēng)在未來五年內(nèi),縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),改變過去那種局部改造、見縫插針的做法,實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,對(duì)影響城市道路景觀的.危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā),開發(fā)一片,配套一片,完善一片,寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組,領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”:即先做被拆遷人的思想工作,處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,后發(fā)布拆遷公告,最后簽訂拆遷協(xié)議,
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場(chǎng)改善住房條件,臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定:“從1999年1月1日起,停止單位自行建設(shè)住房,需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買!濒斦l(fā)[XX]22號(hào)文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22),各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),通過市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào), “自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益!币虼,機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場(chǎng)”的觀念,杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念,整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè),提高企業(yè)整體素質(zhì),增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化,實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,提高信譽(yù),建立品牌,擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理,充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài),盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,做好拆遷工作。近年來,城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事,但在實(shí)際工作中,由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系,特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,拆遷工作變得十分復(fù)雜,并出現(xiàn)了一些新問題,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),有的房產(chǎn)已拆除,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,不利于房產(chǎn)檔案的管理,至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,決定整改再進(jìn)步,效率再提高,建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,群眾進(jìn)一個(gè)門,領(lǐng)一份表,就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí),在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告8
關(guān)注民生,讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo),是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照xx年榆林市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng),視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì),就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后,又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì),認(rèn)真聽取他們的意見建議,F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下:
一、基本情況
近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
xx年至xx年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬㎡,完成銷售面積136.8萬㎡,空置面積74.0萬㎡,空置率為35.2%,其中xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,銷售27.2萬㎡。
xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡,xx年漲至2300元/㎡,xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,xx年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管xx年下半年以來成交量下降明顯,但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。xx年特別是二、三季度以來,榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。xx年--xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡,其中xx年完成22萬㎡;xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;xx年完成45萬㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡,小高層均價(jià)2300元/㎡,多層均價(jià)約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面,榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房?jī)r(jià)起伏較大,樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,撤地改市特別是xx年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期,加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2),充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降10%,到xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),國家出臺(tái)了不少扶持政策,增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí),相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長(zhǎng)29.35%,同比多增76億元,增量已相當(dāng)于xx年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡,南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng),綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí),房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣xx年-xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡,房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上,南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低,基本和我市的.人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少,消費(fèi)者趨于理性。xx年以來,受諸多因素的影響,特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng),導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從xx年第三季度以來,受金融危機(jī)影響,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購房客戶明顯減少,一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng),泡沫成份在逐步減少,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升,土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從xx年起實(shí)施,隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛,其土地價(jià)格逐步抬高,開發(fā)成本大幅上升(見表4):
xx年以前,榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元,而xxxx每畝均價(jià)為207.4萬元,xx年畝均價(jià)94.1萬元,基本與xx年以前持平,土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查,xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng),現(xiàn)在建和銷售的商品房,是以前的儲(chǔ)備土地。xx年金融危機(jī)以來,房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地,他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,土地購買熱情不高,對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀,導(dǎo)致土地需求銳減,土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲,土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用,從xx到xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì),從高速增長(zhǎng)到大幅回落。xx年至xx年,榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆,土地購置費(fèi)用快速增長(zhǎng),增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響,房地產(chǎn)投資熱情減弱,使得xx年至xx年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降,同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià)),從xx年的20xx元/㎡上升到xx年的2394元/㎡,上漲了344元/㎡,漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí),xx年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價(jià)格,從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,也增加了商品房建設(shè)成本,促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入,進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從xx年xx年,每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,國內(nèi)貸款占到17%,到xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%,企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,市委、市政府審時(shí)度勢(shì),沉著應(yīng)對(duì),制定了有針對(duì)性的政策和措施,對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施,榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開始,榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng),投資者信心顯著增強(qiáng),銷售額明顯增加,房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來,對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到xx年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,高于國民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到xx年,扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,1998年到xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大:
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告9
一、調(diào)查目的
了解房?jī)r(jià)的上漲以及居民對(duì)此的看法,和解決方案
二、調(diào)查時(shí)間
20xx年xx月xx日——20xx年xx月xx日
調(diào)查地點(diǎn):房產(chǎn)公司售樓部
三、調(diào)查方式
通過與客戶簽訂合同了解到的信息,以及聊天時(shí)的詢問和在網(wǎng)上查閱資料對(duì)相關(guān)資料的總結(jié)。
四、調(diào)查結(jié)論
造成房?jī)r(jià)上漲的原因有:
1、寬松的信貸政策:在與客戶的合同簽訂中,有70%左右居民是選擇貸款和按揭,現(xiàn)在首付最少可以達(dá)到30%,這樣的`政策促使了大量居民選擇購房,因?yàn)殂y行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款。這樣可以使很多工薪階級(jí)都能暫時(shí)買的起房,可以說,寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款促進(jìn)了房屋的購買和房?jī)r(jià)的上升。
2、城市用地的緊張:城市用地越來越緊張,不斷擴(kuò)大的購房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾。必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷上漲,這是房?jī)r(jià)上升的根本原因。
3、地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴:城市土地出讓成為地方政府的重要財(cái)源,別且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)很多企業(yè)的發(fā)展,比如說建材,家具,瓷磚等等,已經(jīng)成為了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。
居民對(duì)此的看法:在與居民的接觸中我了解到,大多數(shù)居民都認(rèn)為現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)都是只漲不跌,無論自己現(xiàn)階段有沒有錢都必須努力為自己買一套房,并且很多家長(zhǎng)都為自己的小孩子買了房,也有一少部分人把買房當(dāng)做是一種投資,坐等升值。所以總結(jié)一下就是人們認(rèn)為,房子無論多貴都得買房,房子已經(jīng)成為生活的重中之重,也是一個(gè)人成功與穩(wěn)定的標(biāo)志。
五、解決方案
1、加強(qiáng)城鄉(xiāng)一體化建設(shè):
從先階段來看是大量農(nóng)村人口涌向城市,從而導(dǎo)致了城市各個(gè)方面的資源短缺,所以我們應(yīng)該要擴(kuò)大城市空間加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的步伐,引導(dǎo)農(nóng)民的就業(yè)發(fā)展路線,引導(dǎo)農(nóng)民向縣城集中,發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì),從而減緩城市住房的壓力。
2、大力發(fā)展公共租賃房:
大力發(fā)展公共租賃房,用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格,向新就業(yè)職工出租,包括一些新的大學(xué)生,還有一些從外地遷移到城市工作的群體,這也是目前國家解決住房問題的通行做法。會(huì)適當(dāng)?shù)木徑夥课葙徺I緊張的壓力。
3、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管理
做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和發(fā)布工作,合理引導(dǎo)居民理性購房,加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)整治力度,對(duì)謊報(bào)銷售進(jìn)度,和哄抬房?jī)r(jià)的行為進(jìn)行嚴(yán)查。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告10
一、調(diào)研前言
長(zhǎng)沙是湖南省會(huì),位于湖南省東部偏北,是湖南的,經(jīng)濟(jì),文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開福,雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1、18萬平方公里,人口613萬,其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬。
本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對(duì)XX年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查,通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,抽取幾個(gè)單元式配套住宅,進(jìn)行上門問調(diào)查。通過此次調(diào)研,我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19、88平米,10%的低收入住房面積21、72平米,60%的中等收入住房面積28、50平米,10%的高收入住房面積35、93平米,10%的最高收入的住房面積43、60平米,總平均29、31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示:有80%的戶主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。
(一)調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn)
xx年初至xx年末;長(zhǎng)沙市區(qū)
。ǘ┱{(diào)研對(duì)象及范圍
長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民
(三)調(diào)研目的
了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很不同,以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法
隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門問調(diào)查法
。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論
通過調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很的增長(zhǎng),從1980的7、67平米到本次調(diào)研得出的29、21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的.不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調(diào)查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19、88平米,10%的低收入住房面積21、72平米,60%的中等收入住房面積28、50平米,10%的高收入住房面積35、93平米,10%的最高收入的住房面積43、60平米,總平均29、31平米。其中:租公房23戶占5、75%,租私房14戶,占3、50%,自由私房360戶,占90、0%,其他3戶,占0、75%。其中一居室19戶,二居室173戶,三居室147戶,四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94、68%。擁有三居室以上的家庭占46、21%、除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19、84%,有兩套占1、38%還有3套占0、82%,擁有兩套以上占22、04%。
現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很的增長(zhǎng),從1980的7、67平米到本次調(diào)研得出的29、21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測(cè)
。ㄒ唬╅L(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析
從1980年開始到XX年,長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的`增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101、94萬人增加到XX年的218、75萬人,人均住房使用面積由1980年的7、67增長(zhǎng)到XX年的21、,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時(shí)高時(shí)低,無法預(yù)測(cè)。
。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析
10%的最低收入戶住房建筑面積19、88平米,10%的低收入戶住房建筑面積21、72平米,60%的中等收入戶住房建筑面積28、50平米,10%的高收入戶住房建筑面積35、93平米,10%的高收入戶住房建筑面積43、60平米,總平均29、21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越,但60%處于中等收入水平層次,所以部分的住房建筑面積市28、50平米。
(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析
5、75%是租賃公房,3、50%租賃私房,90、0%自有私房,0、75%市其他類型。其中,2、0%是單棟配套樓房,89、25%是單元式配套住宅,5、5%是普通樓房,3、25%是普通平房。而居室類型分析94、68%家庭是二居室,46、21%家庭是三居室。19、84%有兩套住房,1、38%有三套住房,0、82%有四套住房。由此可以看出有90、0%住的是私房,89、25%是單元式配套住宅,而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的,46、21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。
。ㄋ模╅L(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積
從1998年到XX年施工房屋面積從339、01平方米增長(zhǎng)到3270、34平方米,竣工房屋面積從98、38平方米增長(zhǎng)到699、90平方米,房屋售出面積,從39、97平方米增長(zhǎng)到985、09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積
XX年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65、63萬平米,其中空置13年面積49、42萬平米,空置3年和3年以上面積5、70萬平方米。
從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過此次調(diào)研,可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到XX年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越,但60%處于中等收入水平層次,所以部分的住房建筑面積市28、50平米。有90、0%住的是私房,89、25%是單元式配套住宅,而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的,46、21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告11
20xx年,受全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的影響,全國的房地產(chǎn)價(jià)格總的呈低速態(tài)勢(shì),尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環(huán)境的影響,我市房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目貸款審批難度增加,項(xiàng)目整體銷售量同比明顯下降。20xx年東營(yíng)市房屋銷售價(jià)格累計(jì)同比上漲8.3%。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況
1、房屋銷售價(jià)格漲幅逐月回落。20xx年,我市房屋銷售價(jià)格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%,房屋銷售價(jià)格漲幅呈逐月走低的態(tài)勢(shì)。
2、二手房?jī)r(jià)格漲幅高于新建房。20xx 年新建商品房銷售價(jià)格同比上漲6.3%,在新建商品房中,住宅類上漲7.3%,其中,商品住宅上漲8.4%,多層住宅銷售價(jià)格上漲9.7%,別墅類銷售價(jià)格上漲4.1%。在新建商品房中,非住宅類上漲4.0%,其中,辦公樓上漲1.8%,商業(yè)用房上漲5.0%。 20xx年我市二手房銷售價(jià)格同比上漲14.8% 。
3、二級(jí)地段房屋價(jià)格漲幅較高。隨著城市化進(jìn)程的逐年加快,城市區(qū)域的不斷擴(kuò)大,周邊生產(chǎn)和生活環(huán)境的良好營(yíng)造,區(qū)域地塊迅速成熟,促使土地較快升值,并留有較大的發(fā)展空間,房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級(jí)差分析,20xx年我市一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)地段房屋銷售價(jià)格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中,新建房銷售價(jià)格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。
二、影響房屋價(jià)格的因素分析
就房?jī)r(jià)而言,雖然東營(yíng)的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)趨勢(shì),但是房屋銷售價(jià)格增幅逐月放緩。由于受地價(jià)成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費(fèi)成本的制約,與省內(nèi)其他城市相比,東營(yíng)房?jī)r(jià)相對(duì)不高,基本上能反映出東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況,盡管存在著一些炒房者的投機(jī)行為,但是總體而言,東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在所謂的房產(chǎn)泡沫,也不會(huì)出現(xiàn)類似于上海、深圳等地大幅降價(jià)的可能。
從市場(chǎng)供給來看,在房?jī)r(jià)放緩增長(zhǎng)的同時(shí),東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量仍保持平穩(wěn)趨勢(shì)。雖然已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到市場(chǎng)飽和的地步。尤其是在特定的地段,甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面,這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為突出。就目前市場(chǎng)形勢(shì)而言,大量新的樓盤上市時(shí)間進(jìn)度,有可能受到市場(chǎng)的影響而放慢,但仍然會(huì)陸續(xù)開盤上市。隨著數(shù)量的增加,競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加的激烈,這對(duì)于廣大消費(fèi)者是有益的。
房地產(chǎn)開發(fā)商雖然傾向于利潤(rùn)高的高檔住房開發(fā),但是由于受收入水平和市場(chǎng)供求關(guān)系的變化,高檔住房市場(chǎng)從某種程度上已經(jīng)趨向于飽和,而中檔和中小戶型的住房總體呈現(xiàn)持平甚至下降的`趨勢(shì),使購房者的選擇受到了限制,現(xiàn)有情況下能夠買得起高檔住房的人是有限的,絕大多數(shù)購房者還是更加傾向于中檔住房,這就導(dǎo)致消費(fèi)群具有了一定的固定性,未來東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房的供應(yīng)狀況應(yīng)該向多元化方向發(fā)展。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的基本判斷
東營(yíng)市房屋銷售價(jià)格指數(shù)總體保持平穩(wěn),但相對(duì)趨于高位。20xx年初以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,銷量銳減,各月同比價(jià)格漲幅回落,各類價(jià)格指數(shù)緩慢漸行。同時(shí),由于上年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆,開盤的樓盤大多已銷售75%-80%及以上,再加上在有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎看好東營(yíng)市場(chǎng),企業(yè)對(duì)剩余不多的樓盤主動(dòng)降價(jià)已不現(xiàn)實(shí)。唯有今年新開盤的樓盤價(jià)格有可能松動(dòng),但由于周邊樓盤價(jià)格的標(biāo)桿作用,加上開發(fā)企業(yè)對(duì)新樓盤在精裝修、精配套、星級(jí)物業(yè)服務(wù)等方面挖潛,以提高房屋使用的附加值,價(jià)格松動(dòng)幅度不會(huì)很大。
從另一角度看,如果宏觀調(diào)控政策有所松動(dòng),或者調(diào)控政策對(duì)需求的心理影響減弱,期待房?jī)r(jià)自然下降心理落空,各種需求隨之增加,伴隨銷售量的增加,我市房屋銷售價(jià)格將會(huì)有小幅上揚(yáng)的可能。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告12
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng),整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng),消費(fèi)者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng),我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的.角度出發(fā),對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
、高水平的城市化目標(biāo),常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè):20xx年、20xx年和2**0年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和2**0年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰,并適當(dāng)向東發(fā)展,采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2**0年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節(jié)點(diǎn),三區(qū)七門戶”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設(shè)成為“水在城中,城在綠中,綠在陽光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告13
長(zhǎng)沙居民目前住得怎樣
從調(diào)查所涉及的范圍看,20個(gè)居民以居住樓房為主,87.7%的家庭住房為無電梯式樓房,只有3.7%的家庭住在有電梯的商品房里,還有8.2%住在平房,另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入,目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%,超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。
多少人準(zhǔn)備買房
據(jù)調(diào)查,五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的人占調(diào)查城市總體的21.9%,其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主,預(yù)購面積在70-150平方米之間,可承受價(jià)格以每平方米1000-20xx元為主體,輔之以每平方米500-1000元及20xx-3000元的價(jià)格。購房資金將主要來源于家庭儲(chǔ)蓄,政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。
有了產(chǎn)權(quán)房,還買房嗎
數(shù)據(jù)顯示,調(diào)查總體中59.3%的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán),住房面積在20-80平方米不等,多為2、3或4口之家,其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高,20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么,是不是只有這一小部分的租房者才是長(zhǎng)沙房產(chǎn)預(yù)購對(duì)象呢?調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示,在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中,23.3%預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房,20.1%預(yù)計(jì)明年購房,商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。
調(diào)查顯示,無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子,屬一期置業(yè),為解決生活問題;而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更的房子,屬二期置業(yè),為改善生活質(zhì)量。
有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購房的比例,尤其是對(duì)面積住房的購買。
另外,在商品房預(yù)購群體中,有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達(dá)55.6%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體,預(yù)購面積以81-100平方米的需求為最高,達(dá)30.5%;而在100-150平方米的預(yù)購群體中,擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達(dá)62.3%,可見購房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非?捎^。但是,他們的購買能力又怎樣呢?
假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體,調(diào)查顯示,其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,達(dá)16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看,我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在1000-20xx元的比例最高,為30.4%;500-1000元的占22.3%;20xx-3000元的占21.6%;希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1%。
以上數(shù)據(jù)顯示,巨的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力,但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng),對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整,相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是,在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中,有69.1%希望使用家庭存款來購房,31.4%希望政府貸款,16.1%打算向銀行貸款?磥,傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。
購房者是什么樣的人
數(shù)據(jù)顯示,25-34歲的人占購房人群的36%,位居傍首,而35-44歲的人群比例為20.3%,位居第二?傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流,半數(shù)以上為全職工作者,重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域,以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)/服務(wù)業(yè)職員/公司中級(jí)經(jīng)理居多,輔之以其他行業(yè)人士,月薪在1000-20xx元范圍內(nèi)為主體購房者。
目前,中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主,購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房,分別占預(yù)購比例的42.7%和39.2%;預(yù)購面積在70-150平方米不等,以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000-4000元間。另外,調(diào)查發(fā)現(xiàn),收入越高越傾向于購買商品房?梢哉f,他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力。
居民購房承受能力有多
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很,但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。
從長(zhǎng)沙居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上來看,期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)(指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例)還比較高,這更加了工薪階層購房的難度。
另外,市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出,還不習(xí)慣去花將來的錢,加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜,擔(dān)保條件較苛刻,還款制度不夠完善,更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看,希望使用家庭存款的占68.6%,希望政府貸款的占31.1%,希望銀行貸款的占15.5%,希望向親戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有資金買房,近三成的人希望得到政府資助,只有一成半的人愿望辦理銀行貸款,可見,銀行貸款制度亟待完善,以助人們改變固有消費(fèi)觀念,刺激消費(fèi)增長(zhǎng),達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。
誰更急于買房
目前,從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看,商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5%,居第二位,而這其中60.1%的預(yù)購者介于21-35歲之間;制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8%,居首位,這其中46.5%的預(yù)購者介于21-35歲之間;而中級(jí)公司經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購比例也超過了60%。由此可見,市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中,63.6%為已婚,其中介于21-35歲的占43.7%,介于36-45歲的.占30.4%;34.7%的身,其中66.1%介于21-35歲之間,僅有1.4%介于36-45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看,已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購主體,而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。
應(yīng)該說,21-45歲之間的人群對(duì)購房最有興趣,他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房,面積介于50-150平方米之間,最好單價(jià)在3000元以下,愿望花3000-4000元/平方米購房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)行情的差距。
調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下:每平方米500-1000元的占22.9%,1000-20xx元的占32%,20xx-3000元的占19.6%,而6000元以上的僅占1.3%。可以看出,國人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況相徑庭。
居住環(huán)境對(duì)購房有多影響
調(diào)查還顯示,消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn),比如:環(huán)保問題、居住環(huán)境(包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍)等,這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念,購房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9%,看來,爭(zhēng)勸綠色”生存環(huán)境已成為多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言,郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多,“綠色”程度也好于市區(qū),且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好,城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等,造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告14
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?傮w而言,xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來,武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前,xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:
(一)xx中心區(qū)
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,1至5月呈遞增趨勢(shì),5月達(dá)到價(jià)格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說,成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,與去年同期相比,新房供應(yīng)量減少3成之多,制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房?jī)r(jià)漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來,xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))
(二)古田片區(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對(duì)完善,所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應(yīng)量減少,市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的'樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,整體開發(fā),同時(shí),未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))
(三)后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來看,該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設(shè),堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設(shè)過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
三、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))
。ㄋ模〇|西湖片區(qū)
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長(zhǎng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,特別是銷量,盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),面對(duì)高房?jī)r(jià),有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,市場(chǎng)環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng)、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告15
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面:
。ㄒ唬┵Y產(chǎn)權(quán)益
1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的注冊(cè)登記情況(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)檔案部門蓋章)。
2、當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾灦ǖ耐恋厥褂脵?quán)出讓合同或與原土地使用權(quán)人簽定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,相應(yīng)地塊的宗地紅線圖。
3、、土地出讓金付款憑證,例如當(dāng)?shù)赝凉芫职l(fā)出的,表明國有土地使用權(quán)出讓金已支付的憑證,例如發(fā)票和/或收據(jù)的復(fù)印件。
4、、有關(guān)稅務(wù)部門發(fā)出的土地契稅的納稅收據(jù)復(fù)印件。
5、目標(biāo)公司名下的由當(dāng)?shù)赝凉芫诸C發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。
6、其他所有與土地使用權(quán)有關(guān)的文件和報(bào)告等文件。
。ǘ(quán)益負(fù)擔(dān):
1、任何關(guān)于物業(yè)的公共記錄查詢結(jié)果的資料,包括但不限于,關(guān)于土地和房屋產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓和抵押,權(quán)利證件質(zhì)押,及租賃登記(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)記錄保存部門蓋章)。
2、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保利益的文件。
3、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的抵押、質(zhì)押以及其他擔(dān)保利益的登記證。
4、所有關(guān)于影響本物業(yè)的地役權(quán)及約定文件,包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來利益的地役權(quán)和約定,及加之于其他物業(yè)之上,但為本物業(yè)帶來利益的地役權(quán)和約定。
二、工程建設(shè)審批事項(xiàng):
1、《企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)》。
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件。
3、規(guī)劃意見書和審定設(shè)計(jì)方案通知書。
4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
5、用地批準(zhǔn)書。
6、土地出讓合同或者土地轉(zhuǎn)讓合同,以及所需的上級(jí)部門批準(zhǔn)文件。
7、土地出讓金繳納憑證。
8、土地補(bǔ)償協(xié)議。
9、國有土地使用權(quán)證書。
10、建設(shè)用地釘樁通知。
11、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
12、交通影響評(píng)審意見和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)。
13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)。
14、房屋拆遷許可證。
15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議。
16、商品房預(yù)售許可證。
17、與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料:消防系統(tǒng)驗(yàn)收合格證明、交通管理部門為停車區(qū)頒發(fā)的停車許可證、技術(shù)監(jiān)察部門出具的電梯安全運(yùn)行許可證、與供電部門簽訂的《供電協(xié)議書》、供電設(shè)施合格證、供氣部門和供水部門的批準(zhǔn)文件、物業(yè)的服務(wù)合同或維修合同(例如清潔,園藝/景觀,機(jī)械服務(wù)等)以及與物業(yè)各個(gè)有關(guān)部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。
三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面:
。ㄒ唬┯行钨Y產(chǎn)
1、房屋、設(shè)備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的詳細(xì)清單。
2、所有原始發(fā)票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關(guān)的重要合同的復(fù)印件。
。ǘo形資產(chǎn)(不作為調(diào)查重點(diǎn))
1、目標(biāo)公司所擁有的商標(biāo)、專利、著作權(quán)的權(quán)利文件的復(fù)印件。
2、許可使用和/或轉(zhuǎn)讓合同的復(fù)印件。
3、所涉及的任何侵權(quán)訴訟或其他任何已知的侵權(quán)索賠的文件資料。
4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告(如有)的復(fù)印件。
四、目標(biāo)公司基本情況:
1、目標(biāo)公司最初設(shè)立時(shí)的主管部門批準(zhǔn)文件(如有)、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書等。
2、工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的經(jīng)過20xx年年檢的最新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書等。
3、目標(biāo)公司章程和股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議(如有)及有關(guān)目標(biāo)公司章程及股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議的任何修訂、補(bǔ)充和更改。
4、目標(biāo)公司注冊(cè)資本到位的所有驗(yàn)資報(bào)告以及與固定資產(chǎn)出資相關(guān)的評(píng)估報(bào)告、集體資產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估報(bào)告的批準(zhǔn)或備案文件(如有)。
5、目標(biāo)公司的股東名冊(cè)以及各股東的出資比例;目標(biāo)公司股東變動(dòng)的情況和所有有關(guān)股東變動(dòng)的法律文件(包括但不限于政府批準(zhǔn)文件和股權(quán)交易文件)。
6、目標(biāo)公司自然人股東的身份證明。
7、目標(biāo)公司股東會(huì)的全部決議。
8、目標(biāo)公司現(xiàn)任董事會(huì)成員名單及所有董事會(huì)決議。
9、目標(biāo)公司目前的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
10、目標(biāo)公司在有關(guān)政府部門的所有登記和證明,包括但不限于稅務(wù)登記(包括國稅登記證和地稅登記證)、外匯登記、海關(guān)登記等及目標(biāo)公司從有關(guān)政府主管部門所獲得的所有特許權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)及其他許可文件。
11、目標(biāo)公司是否設(shè)立過任何子目標(biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體;若有,請(qǐng)?zhí)峁┥鲜鲎幽繕?biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或經(jīng)營(yíng)實(shí)體的名單及其最新營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
12、目標(biāo)公司股東是否在其擁有的目標(biāo)公司之股權(quán)上設(shè)置任何質(zhì)押或第三者權(quán)利,若有,請(qǐng)?zhí)峁┡c質(zhì)押有關(guān)的批準(zhǔn)/登記文件及質(zhì)押合同。
13、目標(biāo)公司現(xiàn)有股東個(gè)人的高額負(fù)債及為他人借款提供擔(dān)保的所有文件。
14、目標(biāo)公司現(xiàn)股東及其家庭成員(包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹)持有其他目標(biāo)公司股權(quán)的情況(目標(biāo)公司或名稱、經(jīng)營(yíng)范圍、持股比例及所認(rèn)職務(wù))。
15、目標(biāo)公司現(xiàn)有職工的人數(shù)、勞動(dòng)合同簽定、工資支付以及是否存在勞動(dòng)爭(zhēng)議方面的資料。
五、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)、財(cái)務(wù)狀況
1、目標(biāo)公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)表(包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及利潤(rùn)分配表)。
2、目標(biāo)公司融資情況和有關(guān)文件,包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件,將要或者準(zhǔn)備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的`描述(包括但不限于金額、發(fā)生的時(shí)間、資金融通的形式、債權(quán)人等)。
3、目標(biāo)公司向第三人所提供的任何形式的擔(dān)保情況及文件,包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等;前述文件包括但不限于擔(dān)保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等(如有)。
4、目標(biāo)公司是否存在重大違約行為,如有,請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)合同、協(xié)議及違約事宜,前述違約行為包括但不限于逾期債務(wù)等。
六、目標(biāo)公司稅務(wù)狀況
1、目標(biāo)公司的稅務(wù)登記證(包括國稅和地稅稅務(wù)登記證)。
2、目標(biāo)公司設(shè)立至今的納稅結(jié)算表(如有)。
3、目標(biāo)公司持有的所有減免稅批文或證明(如有)。
4、目標(biāo)公司在對(duì)外采購及銷售過程中是否有未開立或索取發(fā)票的情況,若有,請(qǐng)?zhí)峁┌l(fā)生時(shí)間、金額、財(cái)務(wù)處理方法,以及相關(guān)收據(jù)或收條的復(fù)印件。
5、目標(biāo)公司任何時(shí)期所接到的所有稅務(wù)部門簽發(fā)的有關(guān)目標(biāo)公司的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅或消費(fèi)稅的欠稅通知、欠稅罰單。
6、稅務(wù)部門或政府主管部門任何時(shí)期對(duì)目標(biāo)公司所進(jìn)行的所有稅務(wù)審計(jì)調(diào)查和與該審計(jì)有關(guān)的文件。
七、目標(biāo)公司的重要合同
1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。
2、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同。
3、公司與關(guān)聯(lián)人之間、公司內(nèi)部的重要合同、各類協(xié)議。
4、可能對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。
八、涉及目標(biāo)公司的訴訟、爭(zhēng)議及處罰
1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。
2、所有正在進(jìn)行的訴訟和判決(或裁決)后未執(zhí)行完畢的訴訟案件相關(guān)的文件和資料,如:裁判書、執(zhí)行裁定等。
3、有關(guān)行政處罰的文件和資料,如:行政處罰決定書、行政復(fù)議決定書等。
4、可能引起訴訟和爭(zhēng)議的事項(xiàng)資料。
5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。
九、目標(biāo)公司的保險(xiǎn)及環(huán)境保護(hù)
1、是否辦理了保險(xiǎn),各項(xiàng)投保資料及繳費(fèi)憑證。
2、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告(如適用)及其批復(fù)(如有)。
3、與環(huán)境污染有關(guān)的重大事故情況,與環(huán)保有關(guān)的處罰/費(fèi)用的詳情。
十、其它與并購企業(yè)相關(guān)并且在并購前需要調(diào)查的事項(xiàng)
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