小區(qū)維修管理制度（通用12篇）
在快速變化和不斷變革的今天，越來越多地方需要用到制度，好的制度可使各項工作按計劃按要求達到預計目標。相信很多朋友都對擬定制度感到非�？鄲腊桑旅媸切【帪榇蠹艺淼男^(qū)維修管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
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一、維修資金是業(yè)主委員會和物業(yè)使用人委托代管的基金。
二、維修資金來源按政府有關規(guī)定。
三、維修資金用于房屋共用部位（指承重結構部位，含樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎，外墻面，樓梯間，走廊通道，門廳，樓內存車間等）的維修和共用設施設備（指共用的上下水道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、室外停車場等）的維修。
四、維修資金按財政部財基字{1998}7號《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，應專戶存儲、專款專用，利息凈收入經認可后轉作代管基金滾存使用和管理。維修資金的帳務處理按財政部財基字{1998}7號《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出，經業(yè)主委員會或業(yè)主大會批準，報物業(yè)所在地區(qū)房地產管理局核準，由存放銀行按核準的開支方案，憑工程進度撥付款項。
六、物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)房屋共用部位和共用設施設備的.情況，提出維修更新方案和計劃，報業(yè)主委員會審核批準，每年分二次向房管局申請。
七、維修資金使用的具體事宜按福州市人民政府榕政綜[1998]318號文件執(zhí)行。
八、維修資金的使用情況應每半年公布一次，接受業(yè)主和房管局的監(jiān)督
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xx家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產，為加強xx家園房屋本體維修基金(以下簡稱“本體基金”)的管理，保障物業(yè)產權人、使用人的合法權益，有效利用本體基金維護房屋本體共用部位及設施(以下簡稱“共用部位”)，保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價[1998]136號《關于住宅(房屋)本體維修基金問題的通知》及有關規(guī)定，特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。
一、xx家園管理處是負責業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門，負責具體實施共用部位的維修養(yǎng)護。
二、管理處必須配備專業(yè)財務人員，對小區(qū)房屋本體基金進行準確核算，并按每個單位登記專帳，設立專用帳號存儲本小區(qū)的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公布一次，接受有關部門和業(yè)主的監(jiān)督和質詢。
三、管理處應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的'計劃及預算，提交業(yè)委會審議通過。
四、管理處動用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由管理處負責人和本棟樓長共同簽證后支付，并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用，并出具“施工項目清單”，由業(yè)委會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、管理處負責人簽字，作為本體基金支出記帳憑證。
本體基金確實不夠支出時，經占60%以上的業(yè)主同意，可由該棟的業(yè)主分攤。
五、如業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護工程，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規(guī)定的，可經福田區(qū)住宅管理部門核準。
六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養(yǎng)護時，按支出額執(zhí)行相應的費用定額標準。
七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門，接受福田區(qū)住宅管理部門對本小區(qū)的本體基金的使用和管理進行具體指導和監(jiān)督。
八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關文件制定。
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為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作，根據(jù)有關規(guī)定，結合小區(qū)物業(yè)管理實際情況，特制定本制度。
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小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費用及日后小區(qū)設施設備大型維修、保養(yǎng)及更換的費用。
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小區(qū)交付使用時，每一位業(yè)主都必須繳納相當于其名下單元一個月管理金額的小區(qū)維修基金，該基金不可退還，但可以在業(yè)權發(fā)生變更時，轉至新業(yè)主名下。
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1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時規(guī)定的時間繳納。
2、本基金由公司收取，也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。
3、公司設立專門賬戶進行單獨核算和反映。
4、在會計核算賬務系統(tǒng)進行總賬控制，并在電腦客戶管理系統(tǒng)中進行記錄，同時應設置備查簿，登記各業(yè)主維修基金的.繳納情況。
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1、一般情況下，公司不能動用維修基金。需動用維修基金，必須取得原業(yè)主委托書及新業(yè)主產權證明資料，然后辦理基金明細賬戶的變更處理。
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1、公司應根據(jù)小區(qū)運作情況，對本基金進行管理，盡可能讓其保值及增值。
2、公司應及時向業(yè)主反映其增減變動情況，在財務報告 中予以說明。
3、其結余情況應每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
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一、目的
規(guī)范工具管理。
二、適用范圍
適用于xx園管理處維修值班人員的值班管理。
三、職責
1、工具保管人員嚴格執(zhí)行工具管理制度。
2、工程部主管負責監(jiān)督、檢查。
四、工作流程
1、工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。公用工具及專業(yè)自用工具由主管負責保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。
2、工具保管人必須保持工具的`完好及使用功能；必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具。
3、工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符，借用（使用）公用工具、專業(yè)工具情況應列入交接班記錄。
4、全體員工必須愛護工具，正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護工具者，將提出批評；凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰100元人民幣。
5、借用公用工具歸還時，須由班長和使用人共同進行檢驗。如有遺失或操作不當造成損壞，須由使用人負責照價賠償。
6、專業(yè)自用工具必須由主管進行每日清點，并保持完好，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。
7、所有工具一律不得外借，不得用工具干私活。如因情況特殊外借，必須經主管批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理。
8、公用工具和個人領用工具按規(guī)定的使用年限到期，一律以舊換新。
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1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全，完善房屋本體使用功能功能。
2.范圍:適用于xx家園管理處
3.方法和控制過程
3.1根據(jù)實際情況制定合理的房屋維修計劃，因房制宜，對房屋本體修繕所需的資源進行合理配置，滿足顧客使用和質量要求。
3.2每月定期檢查、巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時修繕、維修、保養(yǎng)，保持房屋本體正常使功能。
3.3修繕標準應與物業(yè)原有建筑風格和標準相適應。
3.4掌握房屋本體建筑完好情況，根據(jù)建筑設計用途定期對房屋本體質量進行評估，根據(jù)完好情況進行管理，保證房屋本體使用正常。
3.5制訂和執(zhí)行修繕原則、指標、計劃，審核修繕方案及工程預決算，有計劃對房屋本體進行維護。
3.6嚴格按規(guī)范要求進行質量驗收，做好施工過程的管理和監(jiān)督。建立完善崗位責任制、構配件檢驗制及技術檔案制度，完善工程項目質量體系。
4.房屋本體修繕的分類
4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。
4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級為目的的預防性養(yǎng)護工程，一般指補漏防水、上下水管道修補、疏通、內外墻、地面抹灰修補等
4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建筑結構要求，須局部維修的工程，一般包括:墻體屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。
4.1.3大修:主體結構部位嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程，一般包括:對共用設施的.拆除改裝，如上下水管道、供電線路及對主體專項加固的工程。
4.1.4翻新:指拆除重建。
4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進行的綜合性工程。
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為規(guī)范消防系統(tǒng)運行管理工作，確保消防系統(tǒng)隨時處于良好運行狀態(tài)，特制定如下管理制度。
一、運行監(jiān)控：
�。ㄒ唬┫拦芾碇行南绬T24小時對消防主機、消防聯(lián)運柜、動力配電箱、來火顯示器、防火防盜閉路電視等設備進行監(jiān)控。
�。ǘ┻\行監(jiān)控內容：
1、消防主機顯示屏是否系統(tǒng)正常；
2、消防主機是否正常（正常時I=1、2A，U=24V）
3、“運行”和“電源”燈是否亮，不亮時查找線路接頭有無松動，如松動應緊固；
4、巡視噴淋泵和消防泵管網系統(tǒng)，查看接口有無松動，（松動時給于緊固）
5、“故障”燈是否亮，燈亮時立即到現(xiàn)場查明原因；
6、設備有無出現(xiàn)煉焦、異味、異聲響；
7、測試“試燈”試燈1—2鈔鐘，發(fā)現(xiàn)有信號燈不亮，應查明原因給予更換。
8、在運行監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)有報警，應在《消防系統(tǒng)報警記錄表》上進行記錄，并由消防員通知巡邏人員，人員予以確認并處理。
二、異常情況處置：
（一）當消防主機出現(xiàn)異常情況（如水浸入）應立即切斷供給消防主機的主電源和備用電源，以免引起相關聯(lián)動裝置啟動及消防主機部件毀壞。
�。ǘ┊斉潆娤渚�路發(fā)生短路（過負荷）時，立即關掉相關設備的電源，迅速用二氧化碳滅火器撲滅。
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為了完美地服務業(yè)主、住戶，保持樓宇良好如新，特制定以下維修、回訪制度：
1、對危及住戶生命、財產安全的，如出現(xiàn)天花掉批檔層，墻裂縫嚴重，燈罩松動，廚柜松動、傾斜，電器外殼帶電等問題，馬上給予處理解決。處理后，一周內回訪一次；并視情節(jié)輕重必要時采取不斷跟蹤回訪；
2、影響業(yè)主的正常生活、正常辦公的供水、供電問題，如業(yè)主房內無水、無電，在接到通知后，馬上給予處理解決；
3、房內墻角、天花出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，在接到通知后，馬上到現(xiàn)場查明原因，在兩日內給予判斷、處理、解決，維修后第二天回訪一次，如是雨水造成的`，在下雨后馬上進行回訪一次；
4、業(yè)主的局部照明出現(xiàn)問題，如日光燈、燈泡不亮時，當日內予以解決；
5、局部供水系統(tǒng)問題，如衛(wèi)生間、洗臉盆水小，當天內予以解決；
6、業(yè)主的電視收視效果差時，應馬上與有關單位聯(lián)系，兩日內予以解決，次日回訪；
7、業(yè)主房內墻出現(xiàn)裂縫，但無危及生命或影響正常生活，可與有關單位聯(lián)系，三日內予以解決，五日內回訪一次，一個月內回訪第二次；
8、安裝門鎖、水龍頭，當日安裝好或與業(yè)主協(xié)商安裝時間；
9、洗菜盆、洗臉盆，坐廁或其它管道堵塞或漏水的，當日予以解決，次日回訪；
10、電視機、錄像機、電冰箱、電烤箱等家電出現(xiàn)問題的當天予以檢查，如屬簡單維修的、如插頭斷了或接觸不良需修理的，在維修后的第二天回訪一次；
11、如屬需專業(yè)維修店才能維修的家用電器，應及時說明情況，把專業(yè)門店推薦給客戶；
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堅持"能修則修、應修盡修、以修為主、全面保養(yǎng)"的原則
一、安全是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達到主體結構牢固。
二、經濟是在維修過程中，節(jié)約和合理使用人力、物力、財力盡量做到少花錢多修房。
三、合理是維修計劃與方案合理，不擴大維修計劃。
四、實用是以實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜進行維修，以適應業(yè)主或住用人在使用功能與質量上的需求。
五、盡量為業(yè)主或住用人提供服務，在房屋維修管理上建立健全科學合理的.房屋維修保養(yǎng)服務制度。
六、按照價值規(guī)律、商品經濟為業(yè)主或住用人提供等價有償服務。
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1、運行監(jiān)控
消防管理中心執(zhí)勤人員24小時對消防主機、消防聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設備進行監(jiān)控。在運行監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)有不正常情況，應進行登記、匯報、整改。運行監(jiān)控內容：
消防主機顯示屏是否顯示。
消防主機是否正常。
“運作”和“電源”燈是否亮。
巡視噴淋泵而后消防泵管網系統(tǒng)，接口有無松動，油漆是否脫落，水流指示器是否運作。
“故障”燈是否亮，如亮立即到現(xiàn)場查明原因。
“低水位”信號燈是否亮，如亮立即通知維修工的并查看水位情況。
“破玻燈光”信號燈是否亮，如亮應即時到樓層查看破玻報警原因。
監(jiān)看閉路電視畫面是否清晰。
巡視固定手提式滅火器管網接口，緊急按鈕，讀出壓力表指針數(shù)據(jù)。
設備有無出現(xiàn)燒焦、異味、異常情況。
測試“試燈”鍵，試燈1~2秒鐘，發(fā)現(xiàn)有信號燈不亮，應查明原因給予更換。
2、異常情況處置
當消防主機出現(xiàn)異常情況（如水浸入），應立即切斷供給消防主機的主電源和備用電源，以免引起相關聯(lián)動裝置啟動造成消防主機部件燒毀。
當配電箱線路發(fā)生短路（過負荷）起火時，立即關掉相關設備的電源，迅速用“干粉”滅火器撲滅。
3、機房管理
非值班人員不準進入室內。
當值人員每班打掃室內衛(wèi)生，擦拭設備、設施。
室內嚴禁存放一切與工作無關的物品，但應配備“干粉”滅火器。
室內禁止吸煙。
保持消防監(jiān)控系統(tǒng)24小時不脫崗。
4、交接班要求
交接班時，應進行外觀巡視各類系統(tǒng)，查看各類系統(tǒng)是否處于正常運行狀態(tài)。按操作鍵查看消防主機內容有無改動。
當值人員應對每班次運行情況做好記錄，交接時檢查各系統(tǒng)均正常后，雙方在《交接班記錄表》上簽字確認。
5、維修保養(yǎng)
對消防系統(tǒng)設備的外部清潔及部分附件的維修保養(yǎng)由消防管理主管指導完成，每班值日員應對消防設備外部清潔一次，用壓縮空氣進行吹污、吹塵，再用干的干凈的抹布擦試，保持設備光潔。
消防系統(tǒng)設備故障的'維修一般不超過8小時，在8小時內無法解決的應速急成聯(lián)系安裝廠家并匯報項目處經理。
消防系統(tǒng)的檢查、維修、保養(yǎng)均應有完整的記錄，分檔管理，保存期5年。
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(一)維修管理方案
維修部主管對小區(qū)內進行實務性的管理，組織維修工對本物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保小區(qū)內物業(yè)管理的正常運轉，具體職責如下：
1、根據(jù)管理處的管理目標，制訂 花園內物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。
2、必須具備工民建的有關知識，能編制工程預決算，懂得房屋結構特點以及使用要求。
3、必須具備物業(yè)的有關管理知識，熟悉《物業(yè)管理條例》與管理處的有關規(guī)章制度。
4、掌握小區(qū)內房屋的分布情況、結構類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。
5、接受小區(qū)業(yè)主報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。
6、組織維修員對小區(qū)內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。
7、經常巡視小區(qū)內及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
8、定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓，提高維修工的思想和技術素質。
9、響應并參與管理處組織的公益活動，積極配合其他部門做好各項物業(yè)管理工作。
(二)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施
1、全體員工均有義務對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。
2、在業(yè)主入住期對此類管理規(guī)定進行全面宣傳。
3、對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權利。
4、加強日常監(jiān)管。
(三)房屋裝修管理方案
1、裝修施工隊和裝修方案的選擇
(1)幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。
(2)業(yè)主選擇的裝修方案應符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。
2、裝修申報
(1)住戶裝修，必須提前七天向管理處申報，事務助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。
(2)業(yè)主領取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。
3、裝修審批
(1)業(yè)主應如實填報裝修內容，并提交裝修設計圖紙。
(2)在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內，事務助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。
(3)業(yè)主(住戶)收到批復后，交納裝修管理押金，帶領選定的'裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊伍責任書》，領取裝修許可證。
4、施工管理
(1)所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報管理處審批，出具更改通知后方可施工。
(2)施工期間，業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。
(3)裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如確實需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。
(4)施工時間：每天施工時間為8：00-12：00;14：00-18：00。嚴禁擾民。
(5)裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責任人自主負責。
(6)管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
(7)裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則出責令恢復原狀外，按30%-50%的裝修押金罰款。
(8)空調應按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調架統(tǒng)一式樣安裝。
(9)不得改變陽臺的用途，防盜窗花由管理處設計統(tǒng)一式樣。
(10)施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設施、設備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5、驗收
(1)裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。
(2)隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責。
(3)竣工驗收后，由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時，限期整改，再行復驗，直到合格。
(4)裝修驗收合格并使用一個月后，經管理處復驗確定工程無明顯質量問題，將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊。
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一、《消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度》的制定。
1、每年12月15日前，由消防管理組織制定完畢下一年度的《消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃》報公司審批。并按系統(tǒng)的情況擬定小修、大修計劃。
2、《消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃》必須具備下列要求；
1）有明確安排設備大、中、小修的計劃；
2）有具體組織實施維修保養(yǎng)的時間；
3）有明確的維修保養(yǎng)周期；
4）有具體的維修經費預算。
二、對消防系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)
應嚴格遵守《消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程》，并按《消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
三、檢查。
1、日檢由消防管理中心消防員每班對火災報警系統(tǒng)進行下列檢查；
1）每班次均進行系統(tǒng)設備的外觀檢查；
2）火警功能。誤報火警應勘察誤報的火災探測頭現(xiàn)場有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響按著正常工作的環(huán)境干擾存在，如有其他干擾存在，應予以排除。對于誤報頻繁又無其他干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號，應及時清洗更換；
3）自檢功能。按自檢鍵后，進行復位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，不能復位應檢明原因；
4）故障功能；
主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷]接觸不良等情況；
備用電源故障，檢查充電裝置，電池有否損壞，有無斷線；
探測回路故障，檢查該回路至火災探測器的接線是否完好，有無探頭被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。
2、月檢：每月15日在消防管理中心班長的指導下，由班組長組織對消防自動系統(tǒng)進行下列功能檢查，并填寫《消防設備責任人月巡查維修保養(yǎng)記錄表》；月檢內容：
1）消防報警控制系統(tǒng)月檢：
——控制器主要工作電壓的測試；
——逐個檢查樓層弱電井道內的分線箱，看箱門有無關閉及箱體外觀情況是否良好，箱外線路有無缺損，有無故障隱患。
——公共場所的煙（溫）感器安裝傾斜度不大于45度，與底座接觸是否良好，外觀是否凈潔完好。
——隨時機抽取不低于5%的煙 感器噴煙后查視報警是否正常；
——手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失。
——任選幾點手動報警進行模擬報警，測試報警功能是否正常；
——對樓層內井道的分線箱（巡檢箱）進行外觀檢查，看外線是否牢固良好。
——區(qū)域報警器，系統(tǒng)報警器，聯(lián)動控制柜等柜內進行清掃除塵，線路松動的應進行堅固，對文字、標志等有脫落的要進行修補。
——對不潔凈的煙（溫）器進行清潔，對可能接觸不良部位進行加固。
2）消防栓，滅火器月檢：檢查外觀有無破損，配件是否齊全，接線是否固定良好，滅火器檢查壓力表指針是否在綠色區(qū)域，噴嘴噴射管是否有堵塞，腐蝕損壞推式滅火器，輪車是否靈活。
3）防火卷簾的月檢：
——手控檢查：
——外觀檢查門軌、門窗有無變形、卡阻現(xiàn)象手動按鈕箱是否良好上鎖，鎖箱、玻璃是否完整。
——卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好；
——自控檢查：
——用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關閉。
——卷簾門關閉后，只有待煙感（感溫）感信號消除，或復位按鈕復位后方可重新開啟卷簾門。
——消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設置卷簾門關閉按鈕，操作關閉按鈕卷簾門通過二次下滑關閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。
——針對系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時修復。
——對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方，應及時修復，確保卷簾門外觀清潔美觀。
4）消防風機的月檢：
——保養(yǎng)前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。
——手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節(jié)好皮帶的'松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。
——檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。
——清潔風葉，機殼外部及電機外表面。
——向各轉動部位加潤滑油，調節(jié)風閥轉動機構，動作靈活可靠。
——檢測電機繞組的絕緣電阻，堅固電源線的接線端子。消除灰塵。
——檢查風閥傳動機構是否靈活可靠，電線有無破損，電線接頭堅固是否良好。
——合上風機主電源，檢查電源指示應正常。
——開機試驗連續(xù)運行30分鐘以上，儀表、指示燈指示正常，無異常聲音測量箱電流是否平衡，工作電流是否在額定值。
——每月開機試驗一次。
5）消防泵的月檢，見《給排水系統(tǒng)維修，保養(yǎng)管理》
6）如在檢查中發(fā)現(xiàn)問題時應立即修復，無能力修復的立即上報。
3、季檢。每年度檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的下列功能，并填寫《消防設備定期維修保養(yǎng)》
1）采用專用檢測儀器分批試驗火災探測器的動作及確認顯示；
2）試驗火災報警的聲光顯示；
3）試驗水流指示器、壓力開關等報警功能、信號顯示；
4）對備用電源進行1~2次充放電試驗，1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗；
5）用手動或自動檢查防火卷簾的關閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況；
6）用手動或自動檢消防栓泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設備；
7）手動檢查消防應急廣播、火災應急照明及疏散指示標志燈；
8）從消防聯(lián)動柜上按強制“消防”開關鍵使客貨梯停于首層試驗；
9）在消防管理中心進行消防通信設備對講通話試驗；
10）檢查所有轉換開關和強制切斷非消防電源功能試驗。
4、年檢：每年12月20日前由消防管理中心班組長組織對火災自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗，并填寫《消防設備定期維修保養(yǎng)記錄表》：
1）應用專用檢測儀器對所安裝的火災探測器頭（取50%）進行一次實效模擬試驗，對電纜，接線盒，設備作直觀檢查、清理塵埃；
2）試驗火災應急廣播設備的功能。
小區(qū)維修管理制度 12
一、供電系統(tǒng)管理
1.供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員，必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。
2.配送電建立24小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經常進行巡查，做好每日巡視記錄;發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明;不能解決的問題及時上報管理處或機電設備公司。
3.配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。
4.供電線路嚴禁超載供電，配電房內禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時，應按負荷的需求，有計劃的切換變壓器。
5.停電時，應提前向用戶發(fā)出通知;恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。
6.配電房內設備及線路變更，要經公司工程部同意;重大變更，要上報公司領導批準。
7.配電房消防設施完好，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入;無關人員須經管理處辦公室許可方可進入。
8.加強日常維護、檢修，保證配電房內公共照明、指示、顯示燈具等設施的完好。
二、供水管理規(guī)定
為保證向用戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下:
1.由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。
2.在非限水季節(jié)(以市政府通知為準)，管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶;停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。
3.地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次(特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù))，并送水質樣品(或由水務局取樣)到市政府有關部門檢驗，水質必須合格。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網密封并加鎖。
4.水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。
5.抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應進戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。
6.隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。
7.執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經濟手段管理，加強節(jié)約用水。
三、電梯安全管理規(guī)定
電梯屬國家規(guī)定的危險性較大的特設設備，是高層住戶主要的交通工具，為了保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主服務，特制訂以下幾條:
1.梯維修保養(yǎng)相適應的各種機具、設備、儀表、儀器和調試、檢測手段，要有具體的質量保證體系。
2.電梯隊維修技術人員須有高中以上文化，并經市勞動局培訓取證后方可上崗。
3.電梯任何設備非電梯維修人員禁止操作(主要部件不得隨意調動)。
4.各電梯組要嚴格實行24小時值班制度，要求電梯工對講機隨身帶，做到隨叫隨應，從電梯故障反映時起不得超過8分鐘到場。
5.如電梯發(fā)生困人故障，中控室保衛(wèi)應首先用大堂至電梯轎廂內的對講安慰乘客不要驚慌，利用攝像系統(tǒng)觀察轎廂內乘客的行動，并盡快通知電梯維修工前往求援乘客。
6.電梯工應每日對電梯進行巡視、檢查、填寫記錄，對不能解決的問題應及時書面報告領導研究解決。
7.未經公司領導書面批準，電梯任何設備及功能不準變動，否則后果自負。
8.電梯工認真執(zhí)行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養(yǎng)內容，認真維修電梯所發(fā)生的故障，并填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。
9.維修、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯，應在基層掛牌告示。
10.下月電梯檢修檢修、保養(yǎng)耗用材料計劃、工作計劃，應在當月25日前報電梯隊審批、備料安排。
11.每月5日電梯隊召開一次安全會議，要求全體人員參加(除值班外)，并做會議記錄。
12.每季度電梯進行一次由電梯安全管理機構及責任人組織的安全檢查。
四、消防實行三級檢查制度
(一)三級檢查的組織形式消防安全檢查分為班(組)、管理處、公司三級檢查。
(二)一級檢查
一級檢查由班(組)組織實施，要求每班檢查一次。
1.接班人應提前10分鐘到崗，交班人須向接班人詳細介紹本班安全情況，待接班人對本崗位、本責任區(qū)的安全情況進行全面檢查驗收后，予以簽字確認。
2.交接班工作完成后，接班人應及時將檢查結果報告本班班長。
3.交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清，其后發(fā)現(xiàn)的問題，主要由交班人負責，交接班時發(fā)生的問題，由本崗交接班雙方共同負責。
4.檢查驗收過程中發(fā)現(xiàn)的一般性問題，由接班班長負責處理，重大火險隱患須迅速(書面)報告管理處領導。管理處領導接到報告后必須盡快處理，不得貽誤戰(zhàn)機。
(三)二級檢查
二級檢查由管理處組織實施，要求每月檢查一次。
1.管理處領導每月組織班(組)長對責任區(qū)域的消防安全設備(施)，物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查。
2.檢查各班組對防火安全工作任務的'執(zhí)行落實情況。
3.通報檢查情況，開展宣傳教育，強化消防安全意識，及時消除火險隱患。
4.在公司領導檢查工作時匯報消防安全工作情況。
(四)三級檢查
三級檢查由公司組織實施，要求每季度檢查一次。
1.每季度由公司安委會組織對消防安全工作進行一次重點檢查或抽查。
2.檢查管理處貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況，對好的單位提出表揚或獎勵，差的單位進行批評或處罰。
(五)檢查的主要內容
1.對易燃易爆危險物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求，貯存容器、管道有無定期測試，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
2.使用液化石油氣爐灶，是否按照安全要求操作，擺放位置是否符合安全規(guī)定。
3.消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度是否落實。
4.庫內的物資分類及存放是否符合安全規(guī)定;庫房內燈泡是否≤60w;燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。
5.電器設備運行是否正常，有無超負荷運轉情況;電線、電纜的絕緣層有無老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象;電動機有無空轉，防雷設備是否完好，有無私拉亂接電線情況等等。
6.使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。
7.動火前是否按規(guī)定辦理手續(xù)，重點部位、危險場所動火是否符合七不、四要、一清要求。
8.使用有毒有害物品的場所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。
9.消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查，管理制度是否健全并嚴格，責任是否落實到人，是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。
10.是否按規(guī)定對來訪人員進行詢問、登記并禁止運載、攜帶易燃危險物品的車輛、人員進入小區(qū)。
11.員工對小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚，使用方法是否正確。
五、房屋維修保養(yǎng)制度
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著實事求是，劃清責任，合理收費，服務用戶的精神，特制訂本規(guī)定。
1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。
2.用戶房屋自入伙起一年內發(fā)生的房屋質量問題，均屬于建筑施工質量保修期保修內容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告工程部和主管領導，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊保修，所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。
3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負責。
4.如用戶需要進行一般性的維修，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修班按成本價合理收費。
5.如用戶提出大的維修申請，維修班應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6.凡樓宇內、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負責完成，維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支，不再向用戶收費。
六、公共建筑設施保養(yǎng)制度
(一)目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。
(二)原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
(三)職責:一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內容由維修班負責執(zhí)行，填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結合管理處實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(四)內容:
1.屋頂。每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。
2.外墻飾面。每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣;對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》修理。
3.內墻飾面。每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4.樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。
5.門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6.防盜網、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應刷油一次，最長時間不超過4年。
7.窗。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8.公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每3年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9.吊頂。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換，每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。
10.人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。
11.管道。原則上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油)。
12.污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13.擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠;在大雨等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
14.玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。
15.在大風等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。
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