物業(yè)公司管理制度集合15篇
在不斷進步的社會中，很多情況下我們都會接觸到制度，制度泛指以規(guī)則或運作模式，規(guī)范個體行動的一種社會結構。這些規(guī)則蘊含著社會的價值，其運行表彰著一個社會的秩序。那么相關的制度到底是怎么制定的呢？下面是小編收集整理的物業(yè)公司管理制度，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)公司管理制度1
適用范圍：
公司所屬各部門、各門店。
制度內容：
第一條 清潔范圍
辦公區(qū)域的內外環(huán)境、各商場的內外環(huán)境（含商場外停車場、員工自行車�？奎c）。
1、室外公共環(huán)境清潔內容：物業(yè)區(qū)域內的道路、綠地、花草樹木、照明設施、墻面、門窗、玻璃等。商場店招l(wèi)ogo、大門雨搭、各類榮譽牌匾、海報及廣告牌架、促銷及慶典活動用氣球、充氣拱門、遮陽棚等。
2、室內公共環(huán)境清潔內容：樓梯、通道、會議室、公共衛(wèi)生間及公共區(qū)域內的墻壁、門窗、玻璃、照明燈、滅火器及其它公共設備設施，商場內的產品宣傳海報、廣告燈箱、吊旗吊飾等。
第二條 各辦公室內清潔內容
辦公桌、椅、沙發(fā)、地面、墻面、門窗、玻璃、陽臺、照明燈具、文件柜、電腦、傳真機、打印機、電話機等所有置于辦公區(qū)域內的辦公品、用具、設備、設施。
第三條 責任劃分
1、 公司各部門經理、各門店（店長）為所負責衛(wèi)生區(qū)域的第一責任人。
2、各部門、各門店按各自單位或部門劃定衛(wèi)生責任區(qū)及責任人。
3、公司各部門、各門店須制定《輪流衛(wèi)生值日表》，清潔衛(wèi)生由各部門人員每日上班前、下班后自行輪流清潔各自衛(wèi)生責任區(qū)劃內的環(huán)境及設備設施的衛(wèi)生，個人區(qū)域及設備衛(wèi)生由個人自行清潔整理。
4、總經理室、副總經理室、會議室、衛(wèi)生間及其它公共區(qū)域的`環(huán)境及設備設施的衛(wèi)生由保潔員負責清潔和整理。責任人為行政部長。
第四條 清潔衛(wèi)生標準
1、地面潔凈，無紙屑雜物、無油漬、無污痕和口香糖。
2、桌面無灰塵、無雜物、無污痕，桌上辦公物品潔凈，文件擺放整齊有序。
3、座椅、沙發(fā)無灰塵，無污痕，擺放整齊。
4、玻璃窗光潔明亮，無水漬、無污痕。
5、電腦、打印機、復印機等固定設備設施擺放整齊、潔凈，無污痕，按期使用專用清潔劑清潔。
6、文件、檔案、書報等櫥柜排放合理有序、潔凈，無污痕，內存文件、資料、書刊分類規(guī)范，整齊。
7、取水間地面無積水，用水設備潔凈無污漬， 8、衛(wèi)生間地面無雜物、污漬及明顯污痕，洗手臺、手盆整潔無污漬，物件擺放整齊，通風透氣性良好。
9、公司盆景、花木植物由行政部統(tǒng)一管理，保潔員對其進行養(yǎng)護和整修。
第五條 行政部不定期對辦公區(qū)域的衛(wèi)生進行檢查，并在例會上公布檢查結果。檢查結果作為個人考核評價的一項內容。
第六條 本制度由行政部制訂并負責修訂和解釋。
第七條 本制度自正式發(fā)布之日起生效。
物業(yè)公司管理制度2
考勤管理制度
第一條請銷假
1、請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經理批準，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。
2、請假手續(xù)以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù),則應電話請假,書面手續(xù)后補。短信請假無效。
3、員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。
第二條病假
1、員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。
2、患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經批準后方可休假。
3、員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。
第三條事假
1、員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導)，如實說明原因，經主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。
2、事假按照日標準工資100%扣除。
3、工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領導請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。
第四條年假
1、根據(jù)《職工帶薪年休假條例》年假天數(shù)的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿20xx年的，年休假5天;已滿20xx年不滿20年的，年休假10天;已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。
2、年假應提前向公司提出申請、審批方可進行休假。
3、當年未休年假者不得累計到第二年(特殊情況除外)。
第五條婚假
1、根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經主管領導批準，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假�；榧贂r間：按法定結婚年齡(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享受3天婚假;符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。
2、結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。
第六條產假
1、根據(jù)《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產前15天)產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產假。
2、晚育已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。 )
3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。
4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。
5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。
第七條喪假
1、員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。
2、喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關規(guī)定發(fā)放。
第八條曠工
1、未經公司主管領導批準缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關規(guī)定等行為，均視為曠工。
2、曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當月只發(fā)同年北京市最低生活標準工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。
第九條遲到、早退
1、工作時間：根據(jù)《勞動法》的條款規(guī)定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調休)。
2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。
3、遲到早退情節(jié)嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。
4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。
第十條：簽到簽退
1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續(xù)。
2、若員工上、下班未辦理相關手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。
3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。
第十一條加班、調休
1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。
2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現(xiàn)。
3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。
財務管理制度
一、財務管理制度
1、嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。
2、財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。
3、負責組織各部門編制收支預算草案,根據(jù)總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執(zhí)行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。
4、管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。
5、遵循權責發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。
6、每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。
7、負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新?lián)Q代。
8、對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經審批的開支一律不得報銷。
二、會計核算管理制度
1、采用借貸記帳法,用權責發(fā)生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。
2、合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。
3、會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。
4、會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。
5、會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。
6、會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫"會計檔案銷毀清冊",經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。
三、現(xiàn)金管理制度
1、根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務的需要,庫存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。
2、現(xiàn)金的使用范圍:
2、1支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;
2、2支付給不能轉帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;
2、3結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。
3、不準單位之間和個人因私借用備用金。
4、不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。
5、不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。
6、行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。
四、支票管理制度
1、嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。
2、支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現(xiàn)金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現(xiàn)金。
3、簽發(fā)支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。
接待投訴制度
一、管理標準
1、受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;
2、有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。
二、處理投訴工作流程
1、工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。
2、工作人員根據(jù)投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業(yè)總經理匯報。
3、針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業(yè)經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。
4、相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室,由辦公室安排回訪。
5、辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。
6、對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。
7、投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統(tǒng)一管理。
三、投訴規(guī)避
1、簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。
2、對物業(yè)的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。
3、經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。
4、對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。
四、投訴受理
1、開通投訴熱線。
2、詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯(lián)系電話。
3、耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。
4、對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法,以便及時告訴結果。
5、應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。
6、對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。
7、投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。
8、規(guī)范用語:
1]您好!請問我們能為您做些什么?
2]非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。
3]我們會及時把處理結果通知您
4]您是否對處理結果感到滿意
5]您是否還有什么要求
6]有什么可以幫你的
安保員工作制度
一、工作要求
1、安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務。
2、安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當值。
3、由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業(yè)技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。
4、安保員執(zhí)勤按相關制度和崗位工作規(guī)程完成。
5、各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。
6、突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關領導，按規(guī)定程序處理并及時總結。
7、消防系統(tǒng)運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。
8、消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。
二、安保員工作時間：
早班:8:00 - 18:00
中班:18:00- 0:00
夜班:0:00 - 8:00
三、管理規(guī)范
1、嚴禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。
2、嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。
3、嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。
4、嚴禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。
5、嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。
6、嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。
7、嚴禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。
8、嚴禁安保員之問，監(jiān)守自盜，用權謀私，侵吞公款。
9、嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉借。
10、嚴禁參加非法宗教活動，參與、賭博等。
11、嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。
12、嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍、彈、參與吸毒、販毒、私運的一切違法活動。
13、嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。
14、嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。
15、嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。
16、嚴禁私自運用公司財產物品。
17、嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。
18、嚴禁泄露物業(yè)部及安保機密。
19、嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。
20、嚴禁任何形式的賄賂收賄。
四、言行舉止
1、必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。
2、坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。
3、站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。
4、走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。
5、與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。
保潔員工作制度
一、保潔員分配：
行政中心所轄區(qū)域內設立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓A區(qū)6名;B區(qū)2名;C區(qū)2名;D區(qū)1名;內外廣場5名。
二、保潔職責范圍：
1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負責區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
2、景觀廣場、內廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。
三、保潔工作要求：
1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。
2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。
3、各保潔區(qū)域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。
4、保潔員在工作中應根據(jù)實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。
四、保潔工作時間：
上午7：30～11：30
下午14：30～18：30
五、監(jiān)督制度：
1、定期和不定期檢查制度。
2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。
3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。
根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優(yōu)罰劣。
維修維護制度
一、工作要求
1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養(yǎng)和管理;
2、負責監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;
3、提出采購日常維修材料及配件的意見;
4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;
5、按要求按時倒閘操作。
二、工作制度
1、堅守崗位,嚴格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;
2、嚴格執(zhí)行安全生產操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;
3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生;
4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;
5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;
6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;
7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。
三、巡檢制度
1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;
2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;
3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;
4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;
5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現(xiàn)重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。
員工培訓學習制度
一、新員工上崗培訓
根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。
1、員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。
2、培訓內容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。
3、培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優(yōu)良、業(yè)務素質過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。
二、在崗員工循環(huán)培訓
社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。
1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經驗。
3、上崗循環(huán)培訓的`考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。
(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎。
(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達到優(yōu)化管理的目的。
4、培訓內容。
(1)管理服務目標、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。
(2)投訴回訪處理經驗總結。
5、培訓方式：
(1)利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。
(2)根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。
(3)根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業(yè)管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。
(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。
走(回)訪制度
一、制定走(回)訪制度的意義：
1、加強物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。
2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。
二、回訪分類和回訪方式：
1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。
2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。
三、回訪的操作規(guī)范：
1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。
2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。
3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。
4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業(yè)調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。
5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。
6、將《物業(yè)調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。
7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業(yè)經理，由辦公室及物業(yè)經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協(xié)調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。
8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業(yè)主進行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進直至業(yè)主滿意為止。
9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業(yè)經理審閱簽字后，報物業(yè)經理審閱。
10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一年度物業(yè)公司的改進提供依據(jù)。
11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。
12、《調查表》發(fā)放操作規(guī)范
(1)每半年進行一次詳細調查。
(2)發(fā)放對象：行政中心內所有單位。
(3)發(fā)放目的：是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務。
(4)向業(yè)主介紹此次意見調查的重點項目。
(5)確定《調查表》的收取時間。
(6)工作人員在收取時，應查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進及回訪。
(7)工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業(yè)經理首先對《調查表》中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。
(8)物業(yè)經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發(fā)調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。
(9)會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經理。
(10)辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進行跟進回訪。
(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經理，為今后公司完善服務提供依據(jù)。
13、相關責任部門、責任人規(guī)范：
(1)相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。
(2)不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協(xié)調。
(3)整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業(yè)主滿意。
14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范
(1)根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。
(2)監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。
(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。
四、方法和過程的控制：
1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。
2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。
3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業(yè)主。
4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。
5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發(fā)放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。
6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調查統(tǒng)計分析模版，共同進行滿意度調查統(tǒng)計分析。
7、辦公室及物業(yè)經理負責監(jiān)督、指導本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作的開展。
8、辦公室負責對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作計劃的具體執(zhí)行和任務分配。
9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。
五、回訪周期
1、原則上應三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經理隨時調整。
2、電話回訪情況隨時進行。
物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度
一、應每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內一切設備、設施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內一切設施運作正常。
二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。
三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現(xiàn)等。
四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。
五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。
六、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。
七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴重損失。
八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。
九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。
十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。
消防器材、設備設施檢查檢修制度
一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養(yǎng)一次。
二、檢查時進行各種聯(lián)動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。
三、發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業(yè)經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。
四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養(yǎng)。
五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。
六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。
七、排煙的檢查、維護和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。
八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養(yǎng)。
九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應及時修補。
十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。
十一、各區(qū)域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。
十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。
十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養(yǎng)和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。
十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進行全面擦拭保養(yǎng)。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。
一、監(jiān)控室值班登記制度
(一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。
(二)值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。
(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。
(四)每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。
二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度
(一)監(jiān)控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。
(二)監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。
(三)非工作人員未經許可不得進入監(jiān)控室，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。
(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養(yǎng)，保持室內衛(wèi)生清潔。
(五)公司領導及相關部門領導需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。
(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內容。
三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度
(一)監(jiān)控人員每天對錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。
(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。
(三)對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。
物業(yè)公司管理制度3
第一節(jié)管理原則
為保證員工的飲食安全和提供員工的生活質量,做到在吃飽的前提下盡量吃好,杜絕浪費,把食堂管理工作有條不紊的開展下去。
第二節(jié)食堂衛(wèi)生
一、食堂工作人員應保持著裝整潔,做到勤洗手、剪指甲,勤換、勤洗工作服,在工作中必須系圍裙、帶帽子,每年進行一次健康檢查,無健康合格證者,不準在食堂工作。
二、廚房用具,按使用功能進行分類,并定期對廚房進行消毒。
三、食品生熟分開,菜刀、按板必須消毒,避免交叉污染。
四、餐具等必須每餐進行消毒,分開就餐,洗手后就餐。
五、廚房和用餐場所,除每天由食堂工作保持清潔整理外,就餐者不得隨意丟棄剩飯剩菜。
六、非食堂工作人員不得隨意進入廚房。
第三節(jié)食物采購
一、每天由食堂工作人員購買食品,保證食品的質量,并且公布購買食品的數(shù)量、金額等。
二、計劃采購,嚴禁采購腐爛、變質食物,防止食物中毒。
三、控制好采購金額和數(shù)量,做到不超支,不浪費。
第四節(jié)財務管理
一、食堂伙食費用一般采用由財務部門先預支,月底在結算的方式,由財務負責帳務處理。
二、一般由食堂工作人員根據(jù)就餐數(shù)量每周向財務借支當周伙食費,并將上周的使用情況進行對帳,確保不超支。
三、不包伙食費的',有財務按實際就餐數(shù)量和金額月底收取伙食費。
四、因休息或個人原因未吃者,不退還伙食費。
五、伙食費采用專款專用,不得挪用,保證食堂工作的正常開展。
六、食堂伙食當日公布,帳目每月公布一次。
第五節(jié)就參管理
一、食堂就餐的人員僅限公司工作人員。客餐必須經行政人事部報餐。(報餐時間為9:00)
二、除保安人員外其他人員每天必須按時間報餐,未報餐者一般不得就餐。
未
三、外來客人如需要就餐者必須報告批準后,方可就餐,并作好就餐登記。
四、報餐時間上午9:00,下午3:00,就餐時間上午:12:00,下午6:00,保安上班人員可視工作情況進行變動。
五、按秩序就餐,不得擁擠喧鬧,愛護公物,相互禮讓。
第六條其他工作
一、食堂工作人員按時開膳。每天制定一次食譜、早、午、晚餐品種要多式樣,提高烹調技術,改善員工伙食。對因工作需要不能按時就餐和臨時客餐,可事前有預約和通知。
二、做好安全工作。使用炊事械具或用具要嚴格遵守操作規(guī)程,防止事故發(fā)生;易燃、易爆物品要嚴格按規(guī)定放置,杜絕意外事故的發(fā)生;食堂工作人員下班前,要關好門窗,檢查各類電源開關、設備等。管理員要經常督促、檢查,做好防盜工作。
三、當出現(xiàn)停水、停電、停氣等影響食堂工作時間,應積極組織排除困難,盡量保證按時開餐。
物業(yè)公司管理制度4
為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：
1、每月末及節(jié)日前，結合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查；
2、檢查工作由公司組織，工程、公共秩序維護、物業(yè)服務中心物業(yè)經理參與；
3、檢查項目：
�、俑鞑块T（物業(yè)服務中心）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效；
�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定；
�、墼O有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。
消防培訓制度
為貫徹落實“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本制度。
1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次；
2、公司對新入職的員工的.消防培訓，培訓率要達到100％；
3、培訓內容包括:
�、賹W習消防理論知識
�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�
③開展消防綜合演練
4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括：
�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定
②消防應急通道的位置及緊急情況的疏散方法
滅火器管理規(guī)定
1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；
2、公共秩序維護部負責滅火器的管理工作；
3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；
4、滅火器購回后，公共秩序維護部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期；
5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。
火災處理制度
1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該：
�、偌皶r報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內容包括火警具體地點、燃燒物性質、火勢蔓延方向；
②立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展；
2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：
�、賻ьI消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場；
�、诹⒓粗笓]在場人員進行滅火撲救；
�、壑笓]火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散；
3、當撲救無效，當值主管及時決定：
①將滅火人員撤離至安全距離內；
�、诹⒓聪蛏霞墔R報；
7頁第③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門。
物業(yè)公司管理制度5
�。�1）薪酬制度（略）
�。�2）工資調整
公司對員工的工資一般每年會進行一次調整。工資調整的幅度將根據(jù)當?shù)匦匠晔袌稣{查情況、物價指數(shù)、公司的效益以及員工當年的工作表現(xiàn)評估結果而定。有特殊表現(xiàn)或貢獻的'員工可由該員工所在部門提出具體方案，報人事行政部核準情況后，報總經理批準，人事行政部發(fā)放'薪資調整通知單'。
�。�3）工資保密
工資保密是公司的政策，知情人員以及員工本人不得以任何方式告訴他人有關薪金情況。違反此規(guī)定的員工將會受到相應的警告處分，清潔嚴重或因此而造成不良后果將被公司解雇。
（4）異地工資待遇
員工被派往國內異地（非合同確定之工作地）工作，住宿由公司解決。員工出差，住宿自行解決。派出常駐人員可享受津貼，每人每天50元人民幣。
�。�5）假期工資支付
1）員工按國家有關規(guī)定經批準依法享受休假、婚假、喪假期間，期間工資照發(fā)；
2）女員工產假期間，在國家規(guī)定的產假期內，支付基本工資的100%；超過國家規(guī)定的產假期，按事假工資的辦法支付工資；
3）病假按半薪處理；
4）事假按無薪處理。
員工福利
�。�1）根據(jù)園區(qū)有關規(guī)定，公司正式管理層員工（包括維修工）所交公積金中含有住房公積金、醫(yī)療公積金、養(yǎng)老公積金等員工福利；
（2）公司所有員工在本公司服務期間均可享受國家規(guī)定的各項補貼、津貼。為便于計算，公司已將這些補貼、津貼計算在員工本人的工資之中；
�。�3）xxxx物業(yè)管理有限公司正式聘用的全職員工享受定期體格檢查，一般每年檢查一次，以確保員工的健康狀況。
物業(yè)公司管理制度6
1.目的
建立一支訓練有素的保安隊伍、加強所轄區(qū)域的保安管理。
2.范圍
適用于公司各管理處
3.職責
3.1部門經理保安工作的全面指導、檢查、監(jiān)督和考核。
3.2保安主管負責保安管理工作的具體組織、落實、建議和培訓。
3.3保安班長負責保安工作的具體實施。
4.方法和過程控制
4.1來訪人員的管理
4.1.1任何來訪人員進入小區(qū)(大廈)、須在來訪登記處進行登記。
4.1.2來訪人員必須服從小區(qū)(大廈)管理人員的合理管理、不得無理取鬧、發(fā)生爭執(zhí)由管理處協(xié)調解決。
4.1.3凡來訪人員不可攜帶易燃、易爆、劇毒等物品進入小區(qū)(大廈)。
4.1.4執(zhí)行公務的部隊、公安、政府公務員等人員、因公進入小區(qū)(大廈)、也應出示證件并登記入冊。
4.1.5無明確探訪對象的人員、在未明來意之前、不得進入小區(qū)(大廈)。
4.1.6來訪人員進入小區(qū)(大廈)內應愛護公共設施、維護環(huán)境衛(wèi)生。
4.1.7小區(qū)(大廈)內所有設施、游樂場地等、只為住戶開放、來訪人員未經管理處同意不得使用。
4.1.8所有推銷、收破爛等閑雜人員、未經管理處允許、不得進入小區(qū)(大廈)。
4.1.9外來參觀人員如事先未與小區(qū)管理處取得聯(lián)系、應請其辦妥手續(xù)后再進入小區(qū)(大廈)。
4.2進場施工人員的管理
4.2.1所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時出入證》進入小區(qū)(大廈)。
4.2.2保安員在檢查《臨時出入證》時、應核對相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。
4.2.3若出入證丟失、施工人員應到管理處補辦證件后方可通行。
4.3內部員工管理
4.3.1內部員工應自覺服從保安人員的治安管理、主動提供配合。
4.3.2內部員工須使用指定的員工通道和專用電梯。
4.3.3內部員工離開轄區(qū)時、如有必要、應自覺接受安全檢查。
4.3.4內部員工在轄區(qū)內各項活動要嚴格遵守各項規(guī)章制度、保安員在各自工作崗位范圍有權指出員工各種違章違紀現(xiàn)象。
4.4要害部門(位)的管理
4.4.1凡能影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位)、包括:高低壓配電房、發(fā)電機房、消防中心、財務部、文件資料室和總經理室等、要害部門(位)要有明顯標識。
4.4.2其它人員因工作需要進入要害部門(位)、需經值班人員批準方可進入。
4.4.3凡在要害部門(位)工作的人員要忠于職守、具有強烈的責任心、認真學習崗位技術、消防知識、熟悉并嚴格遵守操作規(guī)程。
4.4.4一切要害部門(位)、嚴禁攜帶易燃、易爆等危險物品進入。
4.4.5消防設施、器材要加強管理、經常檢查、保持完好、嚴禁移動或挪作它用。
4.4.6機械設備、線路管道、儀表、閥門、開關等要建立定期維修保養(yǎng)制度。
4.4.7主管需定期對要害部門(位)的安全落實情況進行檢查。
4.5對拾遺物品的管理
4.5.1員工在小區(qū)(大廈)內撿獲任何物品都必須及時交到管理處。
4.5.2管理處當值人員在接到物品時、必須將所撿物品進行詳細記錄。
4.5.3所拾物品均由質檢員負責保管并張貼拾遺物品啟示通知顧客。
4.5.4貴重物品保留一年無人認領時、由部門經理上報公司另行處理、一般物品保留三個月無人認領時、由部門經理做出處理決定并報公司備案。
4.5.5顧客認領失物時、須說明失物的內容、失物地點和出示其他有效證明后方可簽字認領。
4.6控制中心的管理
4.6.1控制中心是整個大廈的控制樞紐、負責對接收到的信息進行處理、及時調度、安排有關人員執(zhí)行。
4.6.2控制中心人員必須熟悉大廈各類管理人員的職責范圍和特長、熟悉大廈基本結構、設備、器材布置及其控制范圍。
4.6.3了解各類人員每天工作安排及行動去向。
4.6.4通過各類通訊設施、及時通知有關人員處理有關事宜及與公司的工作聯(lián)系。
4.6.5受理顧客投訴、及時調配人員處理并做好記錄。
4.6.6密切監(jiān)視、熟練操作消防控制主機、及時處理火警、故障信號、并做好記錄。
4.6.7檢查消防控制主機回路、分區(qū)、隔離點、故障狀態(tài)及原因、檢查消防聯(lián)動柜監(jiān)控性能及信號燈狀況。
4.6.8通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入大廈人員情況、發(fā)現(xiàn)可疑問及時通知附近有關人員注意和處理、并記錄在案。
4.6.9做好大廈公用房、設備房鑰匙的管理。
4.6.10指揮處理任何緊急情況、下達作戰(zhàn)方案、必要時通知有關領導或向社會機構求援、并做好詳細記錄。
4.6.11協(xié)調好保安、保潔管理工作。
4.6.12每天7:00收聽新聞及天氣預報、8:00~22:00按規(guī)定音量播放背景音樂、檢查控制中心各設備是否處與正常位置。
4.6.13做好交接班記錄。
4.6.14顧客裝修或專業(yè)技術人員需暫時隔離某報警點時、應積極配合、及時恢復并做好記錄。
4.6.15嚴格遵守設備保養(yǎng)計劃。
4.7對停車場的管理
4.7.1小區(qū)(大廈)內停車場屬于私家停車場、原則上外來車輛不得進入。
4.7.2顧客可根據(jù)需要向管理處申請租用車位。
4.7.3顧客申請經管理處經理審批后、簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》。
4.7.4停車場保安憑管理處簽發(fā)的《車輛出入證》對車輛進行檢查、《車輛出入證》上須有車主及其車輛的相片、姓名及車牌號碼、車位號碼、車主房間號碼等資料、若資料有所變動、應及時知會管理處重新辦理。
4.7.5經同意進入小區(qū)(大廈)停車場的外來車輛、須服從車場保安的調度指揮、不得亂停亂放、擾亂車場秩序、若出現(xiàn)不服從管理者、保安員應立即通知部門主管以上人員進行處理。
4.7.6外來車輛停放時間超過半小時應按收費標準收費。
4.7.7出租車接送顧客進入后應馬上離開如需等候、應停靠在指定位置、司機不得下車離開停車場或在小區(qū)范圍內走動。
4.7.8進入車場的`所有車輛都必需經車場保安員進行車輛外觀檢查、并做好記錄。
4.7.9車場內車輛如發(fā)生交通事故、保安員應立即保護現(xiàn)場、通知部門主管以上人員到現(xiàn)場處理、必要時須請交通部門進行處理。
4.7.10車場內車輛若發(fā)生故障、小型維修可在車場內進行、維修完后應清理周圍環(huán)境、其它維修禁止在車場內進行。
4.7.11車場內車輛如出現(xiàn)漏、滴油情況、車場保安員應立即通知車主進行檢查并處理、若通知不到車主須將情況上報部門主管、并按排保潔員進行清理。
4.7.12車場內嚴禁試剎車、駕駛練習。
4.7.13因車主原因造成車場內公共設施、設備損壞時、要追究車主責任、并賠償一切損失。
4.7.14因保安員原因造成車場內車輛損傷、追究保安員責任、情況嚴重時將追究刑事責任。
4.7.15違章處理方法采用警告、鎖車、罰款等形式。
4.8對參觀游覽客人的管理
4.8.1進入小區(qū)(大廈)的參觀游覽客人應衣冠整齊、注重禮儀、愛護小區(qū)(大廈)環(huán)境。
4.8.2參觀時應在指定范圍內活動、按指定路線行走。
4.8.3參觀游覽客人不得在小區(qū)(大廈)內高聲喧嘩、不得成群結隊、堵塞交通。
4.8.4損壞公物、照價賠償。
4.9突發(fā)事件的管理
4.9.1保安當值期間發(fā)現(xiàn)可疑情況或發(fā)現(xiàn)糾紛事件應及時與當值主管及其他同事聯(lián)系。 4.9.2對于正在發(fā)生的刑事案件或可疑情況應及時制止并由當值主管組織人員對可疑人員進行查問。
4.9.3保安員對刑事犯罪現(xiàn)場進行保護、并征得部門經理同意后將可疑人物交公安部門處理。
4.9.4對糾紛事件、保安員應穩(wěn)定事態(tài)的發(fā)展、并對當事人雙方進行勸阻、以制止事態(tài)的擴大。
4.9.5如糾紛是由顧客與我方意見不和而產生、我方當事人應禮貌地進行解說并等待上級領導到場處理。
4.9.6保安員因隊友處理糾紛事件到場協(xié)助、首先應了解事情的原因、發(fā)生經過、當事人的身份及申訴的理由、再行協(xié)助處理。
4.9.7當值主管到場后應了解情況、組織人員維護現(xiàn)場秩序、控制事態(tài)發(fā)展、對糾紛雙方進行勸解、以緩和事態(tài)、如事態(tài)不得以解決、應將糾紛雙方請到管理處、以將事情控制在最小范圍內。
4.9.8部門經理對糾紛雙方進行處理、調解、如若不能得以解決、將當事人雙方交有關部門處理。
4.9.9如若出現(xiàn)傷亡現(xiàn)象、部門經理組織人員保護好現(xiàn)場并將傷者送到醫(yī)院、并向公安機關報案。
4.10物資放行的管理
4.10.1由顧客到管理處辦理物資搬運申請手續(xù)、管理處當值人員需詳細填寫搬運物資名稱及搬運顧客資料、若非顧客本人辦理、須有顧客在《物資搬運放行條》上的簽名或委托書、當值人員除查驗申辦人的身份證外、還需與顧客本人聯(lián)系確認。
4.10.2由質檢員核對、追收尚未交繳的各項費用、并簽字認可。
4.10.3由保安員隨申請人到現(xiàn)場核實所搬貨物與申請內容是否相符、保安員登記搬運車輛車牌號、司機證號、身份證號、手續(xù)完善后、予以放行。
4.11夜間查崗的管理
4.11.1夜間查崗工作是保安管理的一項主要內容、目的在于檢查高管理處的保安員夜間工作狀況、保證夜間的保安工作質量。
4.11.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為“a級檢查”、“b級檢查”和“c級檢查”三種、a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃、為保證查崗情況的真實性、須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。
a.“a級檢查”系全公司范圍內的檢查、計劃由品質管理部運每年12月出31日前制定完成、報管理者代表審批、由部門經理級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表及品質管理部、由品質管理部于計劃實施前段時間24小時內通知查崗人員、由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行、“a級檢查”必須保證每年至少六次。
b.“b級檢查”是以各部門為單位的內部檢查、計劃由各部門經理于每年12月出31日前制定完成、報品質管理部審批、由主管級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表、品質管理部及部門經理、由部門經理于計劃調節(jié)24小時內通知查崗人員、由品質管理部監(jiān)督執(zhí)行�！癰級檢查”每月進行一次。
c.“c級檢查”系無計劃不定時的臨時性突擊檢查、通常在特殊情況下進行、由品質管理部或各部門經理臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間的組織安排。
4.11.3若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其他原因需改變時、由原計劃編制部門負責調度、安排。
4.11.4夜間查崗必須包括以下內容
a. 保安員夜間工作狀況
b. 通信設備使用情況
c. 保安員準備配戴情況
d. 交接班記錄
4.11.5查崗人員須據(jù)實填寫《夜間查崗情況登記表》、并由接受檢查的當值人員簽字確認、查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。
4.11.6檢查結果的處理
a. 品質管理部須對a級檢查的結果進行全公司范圍內的通報、并負責監(jiān)督有關部門采取預防和糾正措施。
b. 各部門經理須對b級檢查的結果進行部門內部通報、并監(jiān)督糾正預防措施的實施情況、并將檢查結果于檢查后一周內提交品質管理部備案、品質管理部根據(jù)b級檢查的情況決定是否進行全公司通報。
c. 由品質管理部組織的c級檢查結果處理方式同a級檢查、由部門經理組織的c級檢查結果處理方式同b級檢查。
5.監(jiān)督執(zhí)行
由管理者代表對保安工作管理的落實情況進行監(jiān)督。
6.支持性文件
《保安崗位管理辦法》
物業(yè)公司管理制度7
第一條、 根據(jù)公司《章程》規(guī)定和精細化管理要求，為進一步規(guī)范會議內容和程度，提高公司的辦公質量和工作效率，建立健全決策機制，提升公司運營水平，特制訂本制度。
第二條、 會議要求：
一、 會議應根據(jù)實際工作需要召開，著眼于有效溝通、協(xié)調公司內部各方面關系、解決問題、安排部署工作。
二、 會議應注重質量，提高效率。會前應做好充分準備，做到充分溝通，心中有數(shù)；對議而不決的事項提出解決的原則與方法；嘲笑地類會議力求精干、高效，工作進展和安排應明確、具體、量化，杜絕空談和形式主義。
三、 講求實效。會議議定的事項、布置的工作任務、提出的辦法措施，與會人員要按照職責分工傳達、貫徹，落實，力求取得具體成果。
四、 嚴格會議紀律。會議主辦部門應加強會議管理，做好會議安排；與會人員應認真準備、準時參會，不得缺席或指定他人代表，確因個人緊急事務需要請假的，須向會議主持人請假，同時指定專人代為參會。
第三條、 本制度適合于公司及穩(wěn)中有降部門的工作會議和專業(yè)會議，如公司領導工作例會、總經理辦公會、公司銷售例會、公司專項會議、部門例會等。
第四條、 公司各類會議及其安排如下：
一、 公司領導工作例會
（一）公司領導工作例會每月召開一次，于每月的第一個工作日上午召開。
�。ǘ┕绢I導工作例會出席人員為公司領導成員，列席會議人員為各部門負責人；會議由總經理主持，總經理因故不能出席時，授權公司其他領導成員主持。
�。ㄈ┕绢I導工作例會的主要內容是：會議主持人通報重要事項；各部門負責人報告本部門上月工作情況，對照上月會議安排，逐條逐項檢查落實完成情況，提出需要 協(xié)調解決的問題和工作建議，提出本月工作安排方案；與會人員討論有關事項；會議主持人安排和部署下周公司整體工作并宣布議定事項。
（四）公司領導工作例會由辦公室負責組織和記錄，議定事項形成《公司領導工作例會會議紀要》，由辦公室起草，經辦公室主任審核后，由總經理或主持會議的其他公司領導簽發(fā)。
二、 總經理辦公會
�。ㄒ唬┛偨浝磙k公會不定期召開，由總經理根據(jù)需要決定召開，總經理辦公會議題如有意見或建議，可在會前提出。
（二）總經理辦公會研究決定公司重大事項，主要內容：
1. 審議公司的發(fā)展戰(zhàn)略、中長期規(guī)劃、年度計劃，審批重大投資項目、資產重組和對外合作項目；
2. 審議決定公司年度財務預算和內部利潤分配方案及彌補虧損方案；
3. 審議公司業(yè)績考核、薪酬分配方案和基本工資制度；
4. 研究公司內部管理體制、組織機構設置與調整方案；
5. 研究公司重大改革方案和部署；
6. 審議通過公司重要規(guī)章制度；
7. 研究決定公司生產經營和管理中的重大問題；
8. 討論公司年度工作報告，聽取公司各部門的工作匯報；
9. 總經理認為應研究審議的其他問題。
（三）總經理辦公會參加范圍為：公司領導成員；根據(jù)會議議題，公司相關部門負責人參加�？偨浝碇鞒謺h；總經理辦公會議出席人員為公司領導成員，列席會議人員為各部門負責人。
（四）總經理辦公會議定事項形成《總經理辦公會紀要》，由辦公室根據(jù)會議記錄起草，報總經理簽發(fā)。
�。ㄎ澹┛偨浝磙k公會討論的有關文件原則上會前要求送與地人員閱研。
（六）總經理辦公會的材料、記錄、紀要均為公司涉密文檔，由辦公室妥善保存，并于下一年度的二月底前歸檔。查閱會議材料、記錄、紀要須經公司辦公室主任批準。
三、 公司專項會議
公司專項會議是公司領導依據(jù)公司工作部署和要求，按照工作分工或受總經理委托，就專項工作召開的辦公會議。
專項會議由總經理或其他公司領導成員召集和主持，有關部門負責人參加。
會議由專項工作主辦部門負責組織和記錄，辦公室配合。會議議定事項形成《專項會議紀要》，由專項工作主辦部門起劃，經辦公室審核，報主持會議的公司領導簽發(fā)。
四、 公司銷售例會
�。ㄒ唬┕句N售例會每月召開一次，于每月的25日至次月5日之間召開，具體日期由銷售總監(jiān)決定。
（二）公司銷售例會由銷售總監(jiān)主持，銷售部經理、銷售主管和區(qū)域銷售專員、銷售助理、電話銷售專員參加，總經理根據(jù)需要出席。銷售總監(jiān)因故不能出席時，授權銷售經理或銷售主管主持。辦公室負責人列度會議。
（三）公司銷售例會的主要內容是：會議主持人通報公司總體市場情況；銷售部經理或銷售主管總結公司當月銷售工作情況；提出本月工作安排方案；區(qū)域銷售專員、銷售助理、電話銷售專員匯報上月工作情況，提出本月工作方案；與會人員討論有關事項；會議主持人對下一工作月度銷售工作進行預測，研判行業(yè)發(fā)展趨勢及銷售工作的對策，宣布下月銷售工作安排；總經理通報重要事項并提出工作要求。 公司銷售例會期間，銷售總監(jiān)與管區(qū)域銷售專員個別談話，進行指導，銷售部、銷售主管參加；同期，由銷售部經理或銷售主管主持，對銷售人員進行培訓、考試和考核。
（四）公司銷售例會由銷售部負責組織和記錄，議定事項形成《公司銷售例會紀要》，由銷售部起劃，經銷售部經理或銷售主管審核后，報銷售總監(jiān)或其他會議主持人簽發(fā)，副本送辦公室備案。
五、 部門例會
（一）部門例會，由各部門自行安排，或由各部門負責人根據(jù)工作需要決定，但必須服從公司統(tǒng)一安排，開會時間、參會人員等，不得與公司會議沖突。
�。ǘ┎块T例會由各部門負責人主持，該部門全體員工參加。
（三）部門例會的主要內容：部門負責人傳達公司會議精神，通報公司近期總體工作安排和面臨的問題；每名員工匯報上月工作情況，提出工作中遇到的困難和問題、解決建議和本月工作安排；與會人員討論有關事項；部門負責人提出部門下周工作要點、具體安排和有關要求。
�。ㄋ模┎块T例會由部門負責人指定一名員工負責記錄，會議記錄應載明會議主持人、議題、發(fā)言概要、工作要點及時限要求。
六、 公司及部門其它臨時性會議，另外安排確定。
第五條、 會議計劃與統(tǒng)籌
一、 每月28日前，辦公室應與各部門協(xié)調確定下月計劃召開的各類公司級會議，統(tǒng)一報總經理審批后，會同公司領導工作例會、部門例會，編制《公司月度會議計劃》，于月底發(fā)放給公司領導和各部門負責人。
二、 凡辦公室已列入《月度會議計劃》的會議，如需改期，或遇特殊情況需安排的臨時會議時，會議主辦部門應提前2天完成會議提議和報批手續(xù)，并報請辦公室調整會議計劃。未經辦公室同意，任何人不得隨意打亂正常會議計劃。
三、 會議安排的原則為：小會服從大會，局部服從整體，臨時會議服從例會。各類會議的優(yōu)先順序為：總經理辦公會、公司領導工作例會、公司銷售例會、部門會議。
因處置突發(fā)事件而召集的緊急會議不受本規(guī)定限制。
第六條、 會議準備
一、 會議通知遵照以下規(guī)定：
1、已列入《月度會議計劃表》的會議，月中無調整的，不再另行通知，由會議主辦部門按計劃表直接通知參會人員；
2、屬下列情況之一者，按“誰主辦，誰通知”的原則進行會議通知：
（1） 未列入月度會議計劃而臨時提擬的會議；
�。�2） 雖然已列入月度會議計劃，但需對會議議題，需準備的會議資料、會務安排等作特別說明；
�。�3） 其它主辦人認為應另行通知的情況。
3、會議通知期一般應提前一天以上通知對象為與會人和會務服務提供部門；
4、會議通知形式一般為電話通知。但需對會議議題、需準備的會議資料，會務安排等作特別說明的會議，應以會議通知單進行書面通知。
二、 會議的其它準備工作遵照以下規(guī)定：
1、會議主辦部門應提前準備好會議資料（如會議議程議題、提案、匯報材料、計劃草案、決議決定草案、與會人應提交資料等）；落實并布置會場，準備好會議所需的各種設施、用品等；
2、公司召開的公司級會議會務服務統(tǒng)一歸辦公室負責。
3、各部門召開會議需用公司會議室的，應向辦公室書面提出，由辦公室統(tǒng)籌安排。
第七條、 會議組織
一、 會議組織遵照“誰主辦、誰組織”的原則
二、 會議主持人須遵守以下規(guī)定：
1、主持人應不遲于會前5分鐘到達會場，檢查會務落實情況，做好會前準備。
2、主持人一般應于會議開始后，將會議的議題、議程、須解決的問題及目標，議程推進中應注意的問題等，進行必要的說明。
3、會議進行中，主持人應根據(jù)會議進行中的實際情況，對議程進行適時、必要的控制，并有權限定發(fā)言時間和中止與議題無關的發(fā)言，以確保議程順利推進及會議效率。
4、屬討論、決策性議題的會議，主持人應引導會議作出結論。對須集體議決的事項應加以歸納和復核，適時提交與會人表明意見；對未議決事項亦應加以歸納并引導會議就其后續(xù)安排統(tǒng)一意見。
5、主持人應將會議議決事項付諸實施的程序、實施部門、達成標準和完成時限等會后跟進安排向與會人員明確。
三、 參會人員須遵守以下規(guī)定：
1、應準時到會，并在《會議簽到表》上簽到；
2、會議發(fā)言應言簡意賅，緊扣議題；
3、遵循會議主持人對議程控制的'要求；
4、屬工作部署性質的會議，原則上不在會上進行討論性發(fā)言；
5、遵守會議紀律，與會期間應將手機調到振動或將手機呼叫轉移至部門另一未與會人處，原則上不允許接聽電話，如須接聽，請離開會場；
6、做好本人的會議紀錄。
四、 會議記錄。
公司各類會議均應設專用 記錄本進行會議記錄并確定專人負責記錄。會議記錄應遵守以下規(guī)定：
1、以專用會議記錄本做好會議的原始記錄及會議考勤記錄，根據(jù)需要整理會議紀要；
2、會議記錄應盡量采用實錄風格，確保記錄的原始性；
3、對會議已議決事項，應在原始記錄中括號注明“決議”字樣；
4、會議原始記錄應于會方當日、會議紀要最遲不遲于會議次日呈報會議主持人審核簽名；
5、負責會議考勤記錄，并報會議主持人核準；
6、做好會議原始記錄的日常歸檔、保管工作，及時將經主持人核準的《會議簽到表》的考勤記錄報考勤人員。
五、 會議紀要和會議記錄的發(fā)放、傳閱、歸檔：
1、公司級會議紀要的發(fā)放或傳閱范圍由會議主持人確定，并由辦公室存檔備查；
2、各部門的會議記錄，由本部門常設會議記錄員負責日常歸檔、保管，同時將一份副本送辦公室統(tǒng)一歸檔備查；
3、會議記錄為公司的機要檔案，保管人員不得擅自外泄，其調閱應嚴格按照公司文檔管理制度和保密制度的有關規(guī)定執(zhí)行。
第八條、 會議跟進
一、 會方決議、決策事項需要會后跟進落實的，按照部門職責分工由主辦部門躍進落實，
會議主持人另有指定的，從主持人指定 ；
二、 會議跟進的依據(jù)以會議決議、紀要及會議原始記錄為準；
物業(yè)公司管理制度8
第一章 保潔員崗位職責
1、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。
2、文明服務、禮貌待人，并注意保持個人的儀容儀表，樹立良好形象。
3、愛崗敬業(yè)，聽從上級領導指揮，在規(guī)定時間內按照工作標準，保質保量地完成各自分管區(qū)域內的保潔工作。
4、遵守考勤制度，按時上下班，不遲到、早退，不曠工離崗，工作時間不干私活，不做與工作無關的事情。
5、發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待。
6、清潔過程若發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象，如跑、冒、漏水和設備設施損壞、故障等，及時報告主管領導或專管人員，并有義務監(jiān)視事態(tài)過程或采取有效措施，控制事態(tài)發(fā)展，必要時積極協(xié)助專業(yè)人員排除故障。
7、 妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和人為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使用或帶回家中使用，如損壞或遺失工具照價賠償。
8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送還失主。
9、認真完成上級領導臨時交辦的其他任務。
第二章 保潔員工作標準
一、走廊及會議室清掃標準
1、會議室內辦公桌、椅、電腦、電話、煙缸、地面、窗臺、窗框、門、文件柜、刊物架、沙發(fā)、茶幾等每天至少擦拭一次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。
2、辦公桌上的`辦公用品、文件、資料等要擺放整齊，不得隨意翻看。
3、文件柜玻璃、窗框要擦拭得干凈、明亮，無手印、無塵土、無水跡；窗簾懸掛整齊。
4、垃圾筒要保持干凈無污、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更換。
5、辦公室內的花草植物要定期澆水，并保持花盆內無雜物，盆體無塵、無污漬。
6、區(qū)域內的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。
7、下班前清掃時，檢查各類辦公設施電源是否關閉，最后將門、窗關閉、鎖好。
二、衛(wèi)生間清掃標準
1、衛(wèi)生間內洗手臺面、鏡面、地面，應隨時清掃，做到無污漬、無積水。
2、衛(wèi)生間內便池應隨時清掃、沖刷，做到無污漬、無異味。
3、衛(wèi)生間內隔斷板、墻面、開關插座、窗臺等每日至少擦拭1次，做到無污漬、無痰跡、無水跡。
4、衛(wèi)生間內垃圾筒要保持干凈無污、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更換。
5、在蚊蠅活動季節(jié)里，每周噴藥一次，保證廁所內無蠅、無蚊蟲。
6、每日不定時噴灑空氣清新劑，減輕廁所內異味。
7、衛(wèi)生間內的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。
8、衛(wèi)生間室窗戶玻璃、天花板及燈具，每月定期清掃擦拭，如遇節(jié)假日順延。
三、樓梯通道清掃標準
1、樓梯通道的地面每日至少清掃1次，每周至少拖1次，做到無垃圾、無雜物，無污漬、無痰跡、無水跡、光潔明亮。
2、樓梯通道內的扶手、窗臺、樓道開關、配電箱門等每日至少擦拭1次，做到無灰塵、無污漬、無水跡。
3、樓梯通道內踢腳線、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。
第三章 保潔員安全操作規(guī)程
�。ㄒ唬├喂虡淞ⅰ鞍踩谝弧钡乃枷耄_保安全操作。
�。ǘ┰诔^2米高處操作時，必須使用梯子，雙腳需同時踏在梯子上，不得單腳踩踏，并保證梯子下方有人把扶，以免摔傷。
�。ㄈ┰谇謇黹_、關設備設施時，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。
�。ㄋ模┎坏盟阶該軇尤魏螜C器設備及開關，以免發(fā)生故障。
�。ㄎ澹┰诓粫褂脵C器時，不得私自開動或關閉機器，以免發(fā)生意外事故。
（六）保潔人員應注意自我保護，工作時戴好膠皮手套，預防細菌感染，防止損害皮膚。清潔完畢，應注意洗手。
（七）應嚴格遵守防火制度，不得動用明火，以免發(fā)生火災。
物業(yè)公司管理制度9
1.0目的
晨會是每日工作的第一步，是鼓舞士氣的重要環(huán)節(jié)，對激勵員工斗志，明確每日目標，凝聚團隊向心力，激發(fā)個人活力，提高個人成長有至關重要的作用。為規(guī)范物業(yè)服務中心晨會流程，樹立全體員工良好的精神風貌和工作作風，做到晨會的激勵化、高效化、可執(zhí)行化，特制訂以下流程。
2.0適用范圍
適用于廣東碧桂園物業(yè)服務有限公司各物業(yè)分公司物業(yè)服務中心。
3.0定義
3.1晨會：每天早上（利用上班前10-15分鐘），全體員工集合一起，互相問候、案例分析、交流信息和安排工作的一種會議形式。
4.0職責和權限
4.1分公司經理每月至少參加一次晨會或例會。
4.2物業(yè)服務中心經理負責對會議進行統(tǒng)籌、監(jiān)督。
4.3客戶助理按照會議工作要求履行職責。
5.0方法和過程
5.1會議時間：每天早上（利用上班前10-15分鐘，或者班次人員較齊全的時間）
5.2會議地點：須選擇在室外人流較多的地方，不得在室內舉行（特殊天氣除外）。
5.3與會人員：分公司經理、物業(yè)服務中心經理、物業(yè)服務中心在崗人員。
5.4會議內容：執(zhí)行物業(yè)服務中心晨會八步曲。
5.4.1晨會第一步：【唱響晨曲】上班前提前播放或共同演唱一段激勵歌曲，如《光榮與夢想》、《相信自己》、《真心英雄》、《我真的很不錯》等節(jié)奏明快的動感曲目，用音樂把清晨的睡意和懶洋洋的情緒一掃而光，主持人（經理/值班經理）進行會前集合整隊，可站成一排或圍成圓圈。
5.4.2晨會第二步：【開場問候】主持人，一句問候開始今天的晨會主持人：“各位伙伴、各位同事大家早上好！”員工回答：“好！很好！非常好！”（加手勢表現(xiàn)，加節(jié)奏性拍手。）
5.4.3晨會第三步：【放松運動】可參考：向左轉，后面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，按肩膀、按太陽穴、捶背；向右轉，后面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，重復以上動作，放松身體。
5.4.4晨會第四步：【禮儀互檢】員工互檢儀容儀表，包括：發(fā)型是否整齊；妝容是否到位；衣褲是否干凈；鞋襪搭配是否合乎要求；工卡是否佩戴；精神面貌狀態(tài)是否俱佳等。
5.4.5晨會第五步：【微笑贊美】主持人宣布所有員工把自己的好心情、積極的正能量以微笑的形式傳遞給身邊的每一個人，跟旁邊的伙伴握手并說一句贊美他/她的話語，如：“你今天的狀態(tài)看起來很棒！”
5.4.6晨會第六步：【崗前展示】整體與會人員進行禮儀形象展示，包括但不限于：微笑演練、站姿、走姿展示、鞠躬禮儀、指引禮儀以及服務過程的標準服務用語演練。（可任選一到兩項進行完美展示）
5.4.7晨會第七步：【工作講評】晨會主持人，針對前一日的工作進行總結并對當天工作計劃進行安排；通報公司重要制度或重要事務；進行簡短的`業(yè)務培訓與宣貫；各同事進行日常工作簡短溝通；管家服務及催費情況講評；案例分享。
5.4.8晨會第八步：【快樂宣言】誦讀物業(yè)服務中心快樂宣言，強化團隊的共識，達成統(tǒng)一的目標。參考如下：
�、佟翱蛻魺o小事，服務無盡頭！在我們的字典里面沒有“不知道”、“辦不到”、“沒希望”等字眼，我永遠不會對我的業(yè)主說“不！”
�、诮裉�，你如果不生活在未來，那么明天，你將生活在過去！所有的優(yōu)秀都開始于思想，所有的改變都可以在瞬間，我深信：勤奮的結果一定不會太差！”
5.4.9最后，大家一起齊聲說：“棒！棒！棒！”，齊拍掌散會。
5.5紀律要求
5.5.1與會人員必須準時到達晨會地點，不可早退，中途不得離開。
5.5.2晨會期間，不可嬉戲、打鬧、吸煙、吃零食、大聲喧嘩。
5.5.3晨會期間，手機調成震動、靜音或者關閉。
5.6會議要求
5.6.1物業(yè)服務中心經理安排會議記錄人做好相關準備。
5.6.2所有與會人員準時與會，分公司經理每月至少參加一次晨會。
5.6.3會議記錄人組織所有與會人員（含與會嘉賓、會議主持人）在《物業(yè)服務中心會議簽到表》上簽到，對會場情況進行拍照，做好《物業(yè)服務中心會議紀要》交由物業(yè)服務中心經理簽閱。
5.6.4物業(yè)服務中心所有員工對《物業(yè)服務中心會議紀要》進行閱知簽名。
5.6.5客戶助理（檔案管理員）做好會議相關資料的存檔。
物業(yè)公司管理制度10
為充分調動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內容如下:
一、本責任書適用之職位范圍:本責任書應用管理處主任、管理員之任務。
二、本責任書考評形式:考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結合之考評形式。
三、本責任書之考評項目:責任區(qū)住宅樓及公共設施完好率;治安案件、火災、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。
四、崗位目標責任書之內容:堅決服從公司領導之安排,認真學習物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務,做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細則如下:
1、要熟練掌握好物業(yè)管理之有關知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務的思想。
2、要切實熟練掌握好責任區(qū)內之物業(yè)情況,合理安排責任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應與保安隊長協(xié)商后上報公司領導審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領導審核確定)。
3、要熟練掌握好責任區(qū)內之管理有關資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進行整理歸檔。
4、統(tǒng)籌監(jiān)控好責任區(qū)內之客戶服務、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區(qū)內的'環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結果按本辦法獎罰標準執(zhí)行)
5、要及時組織人員修復損壞之樓宇及設施。
6、按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復業(yè)主/住戶要求之維修。
7、嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責任區(qū)內之裝修監(jiān)控,嚴防違章事件發(fā)生。
8、嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、確保責任區(qū)內正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應及公共設施之正常使用。
10、確保責任區(qū)內工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。
12、嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關記錄。
14、有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應實時處理,如確不能及時處理的,應要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。
15、不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經濟來往,嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。
16、按公司之規(guī)定組織好員工之培訓和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、按公司之規(guī)定按時、按質組織好員工之巡查工作。
18、積極做好本花園之宣傳工作,定時按質整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。
19、認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質召開周務會。
20、積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、要保守公司之內部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關查案要求除外),不得假借公司名義或用職務之便做有損公司名譽或利益之行為。
22、認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。
23、積極配合財務部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。
24、認真做好轄區(qū)內之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。
25、要積極主動管理好花園日常工作,按質完成公司領導下達之臨時任務。
26、要服務公司領導之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領導之行為。
物業(yè)公司管理制度11
1.0目的
保證供方提供的物資和服務符合組織要求達到的規(guī)定標準,對產品服務的最終實現(xiàn)提供優(yōu)質保障;
2.0適用范圍
適用于公司對物資采購的控制及對評價、選擇供方服務的管理;
3.0職責
3.1管理部根據(jù)實際情況,選擇物資供應商和供方,并進行供方評審確定物資供應商和供方名單;
3.2辦公室負責員工標識、辦公用品等物資的采購,管理部負責其它物資的采購;并分別制定《物資采購計劃單》;;
3.3各相關責任部門負責物業(yè)管理過程供方提供服務的控制;
3.4各倉庫由各部門(管理處)負責管理,倉管員負責各類已采購物資的質量、數(shù)量、驗收及采購物資的保存;
3.5總經理負責審批《物資采購計劃單》;
4.0程序
4.1供方評審
4.1.1相關專業(yè)人員配合管理部選擇物資供應商或服務供方,選擇依據(jù)包括但不限于:
a)公司現(xiàn)狀及發(fā)展目標;
b)供方基本情況,例如服務態(tài)度、營業(yè)執(zhí)照及地理位置等,服務供方還應考察人員基本素質及服務水平是否能達到公司要求;
4.1.2管理部組織人員進行供方評審,評審內容包括但不限于:
a)營業(yè)執(zhí)照和產品經營資格證書或執(zhí)業(yè)資質證書;
b)顧客滿意率及行業(yè)中的聲譽和口碑;
c)有人員和設備能保證及時提供配件和售后服務,從業(yè)人員的持證上崗率合格;
d)評審時的物資樣品質量達到100%,現(xiàn)場操作人員服務質量達到100%的合格;
e)在保證質量的前提下考慮價格;
f)評審完畢,管理部填寫《供方評審報告》;
4.1.3評審合格的物資供應商在《合格物資供應商名單》中登記,合格服務供方在《合格供方名單》中登記。不合格者,由管理部填寫《不合格報告》不予登記,《合格物資供應商名單》和《合格供方名單》由管理部編制,總經理審批;
4.1.4管理部對評審合格的.物資供應商和供方每年進行復評,填寫《物資供應商評價報告》和《供方評價報告》以保證其持續(xù)提供合格產品的能力,復評不合格者,應從《合格物資供應商名單》和《合格供方名單》中除名。
4.2各部門、小區(qū)與合格的服務供方簽訂服務分包合同時在合同中應明確:
a)提供服務的范圍、期限、質量要求;
b)公司對供方所提供服務的監(jiān)督方法和供方的保證措施;
c)雙方的權利和義務;
d)違約責任,賠償?shù)仁马?
4.3當合格物資供應商和供方在提供產品或服務中出現(xiàn)問題時,各責任部門應會同采購人員采取以下措施,以保證產品、服務符合要求:
a)與供應商或供方溝通,要求其采取糾正措施將出現(xiàn)不合格產品的機率降至最低,必要時向其提供一定的幫助。
b)嚴密采購的驗證或檢驗過程,嚴格監(jiān)控供方提供服務的過程。
c)根據(jù)合同限制或停止物資供應商供貨/供方的服務,并從《合格物資供應商名單》和《合格供方名單》中另選供應商或供方以保證產品實現(xiàn)。
4.4采購
4.4.1每月底各部門(管理處)制定下月《物資需求計劃》交綜合辦;
4.4.2綜合辦根據(jù)各部門(管理處)的《物資需求計劃》制定公司下月,
《物資采購計劃單》,《物資采購計劃單》應包括:采購物資的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量及所購物資的質量等級和要求;
4.4.3采購人員根據(jù)《物資采購計劃單》內容在《合格物資供應商名單》中選購,如果該物資無法在合格的物資供應商中選購時,采購人員應上報綜合辦經理,由綜合辦經理組織人員重新選擇物資供應商進行臨時評審,臨時評審準則根據(jù)實際情況而定,至少應包括供方評審內容中的a、d'項;
4.4.4各部門(管理處)每月初按本部門(管理處)本月《物資需求計劃》到公司倉庫領取本月所需物資,如遇突發(fā)事件需另外購買時,部門(管理處)負責人可決定臨時購買,但應向綜合辦經理說明,各小區(qū)管理處主任可決定單價在200元(含200元)以下物資的采購,大廈管理處主任可決定單價在500元(含500元)以下物資的采購;
4.4.5服務供方項目應由相關部門根據(jù)顧客要求進行評審,并填寫《服務分包申請計劃》、《服務分包申請計劃單》包括:服務項目范圍、質量要求、期限等,經授權人審批后報管理部。
4.4.6綜合辦根據(jù)《服務分包申請計劃單》內容在合格的供方名單中選擇適當?shù)墓┓健?/p>
4.5物資的驗證與接收。
4.5.1所有采購的物資,由有關采購部門或申購部門根據(jù)具體產品驗收的必要性和采購文件、資料和驗證標準分別對產品進行驗證,并記錄驗證結果,及時通知倉管員進行檢驗和入庫,倉管員按《采購物資檢驗規(guī)程》進行驗收。
4.5.2如果有必要在供方現(xiàn)場檢驗時,應檢驗合格后進行記錄才給予放行。
4.5.3對于服務分包項目應由分管部門在服務過程中對其服務質量進行定期和不定期檢查,其中屬一次性分包服務項目如:外墻清洗,管理處必須加強過程的連續(xù)監(jiān)控和采取竣工驗收,明確其是否符合有關規(guī)定和合同的要求。
物業(yè)公司管理制度12
第一章總則
一、為加強公司安全生產管理，防止和減少事故發(fā)生，保障職工的生命和財產安全，促進公司發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國安全生產法》、《重慶市安全生產行政責任追究暫行規(guī)定》等有關法律法規(guī)，制定本制度。
二、凡在本公司管理范圍內從事與安全生產活動有關的部門和個人，必須遵守本制度。
三、安全生產貫穿于設備、設施運行、維護、維修、改造的全過程，必須貫徹“安全第一，預防為主”的方針，堅持以部門、項目部、管理處為中心，實行屬地化管理，堅持“誰主管、誰負責”、“誰審批、誰負責”的原則。
四、各部門、項目部、管理處必須嚴格遵守國家有關安全生產的法律、法規(guī)，正確處理安全與效益、安全與生產、安全與發(fā)展、安全與穩(wěn)定的關系，努力改善勞動條件，確保安全生產。
五、公司法人對安全生產負直接領導責任，各部門主管對管轄區(qū)域負全面領導責任，是本部門、管理處安全生產的第一責任人。
六、各部門所屬的從業(yè)人員有依法獲得安全生產保障的權利，并應依法履行安全生產方面的義務。
七、各部門應當加強對安全生產工作的領導，督促各有關班組或個人認真履行安全生產監(jiān)督管理職責，對安全生產監(jiān)督管理中存在的重大問題及時予以協(xié)調解決。
八、各部門應采取各種形式，加強對有關安全生產的法律、法規(guī)和安全生產知識的宣傳，提高員工的安全生產意識。
九、公司鼓勵和支持安全技術研究和安全生產先進技術的推廣應用，提高安全生產管理水平。
十、公司對在提高安全生產管理水平、改善安全生產條件、防止安全事故、參加搶險救護等方面取得顯著成績的項目部和個人給予獎勵。
十一、公司各部門是本公司安全生產工作的監(jiān)督管理部門，依照國家有關安全生產的法律、法規(guī)和本制度的規(guī)定，對本公司的安全生產工作實施管理。
十二、本制度依據(jù)國家現(xiàn)行的有關安全生產的法律、法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程和上級部門對安全生產管理的規(guī)定編制。
第二章安全生產管理制度的建立
十三、本安全生產管理制度的建立是結合雅仕物業(yè)公司的特點，以確保安全生產體系具有可操作性。各部門日常安全生產工作除按安全生產制度運行外還必須嚴格遵守國家、行業(yè)及地方性安全生產法規(guī)。
十四、公司成立以公司法人為組長，負責安全生產工作的公司經理為副組長，成員由各部門主管組成的“安全生產領導小組”，下設安全管理機構，成立安全生產辦公室，配備與安全生產工作相適應的專（兼）職管理人員，對公司內部的安全生產工作進行指導、監(jiān)督、管理和檢查。
第三章安全生產責任制
十五、安全生產第一責任人（公司法人）安全生產責任制：
1、建立健全并落實以安全生產責任制為核心的安全生產規(guī)章制度和操作規(guī)程；
2、建立健全與本單位經濟活動相適應的安全生產管理機構，配備安全生產管理人員，按照有關規(guī)定足額提取安全生產費用，落實安全生產經費；
3、督促、檢查本單位的安全生產工作，按照有關規(guī)定開展安全生產標準化建設，組織開展安全生產監(jiān)督檢查、安全隱患排查整治和安全宣傳教育培訓工作；
4、將安全生產工作與業(yè)務工作緊密結合，一起部署，一起落實，一起檢查，一起考核；
5、負責配備符合國家標準或者行業(yè)標準的勞動防護用品；
6、制訂并實施生產安全事故應急救援預案；
7、發(fā)生生產安全事故后，應當趕赴現(xiàn)場，組織搶救，保護現(xiàn)場，做好善后工作，執(zhí)行事故處理決定。
十六、分管安全生產管理工作經理（安全生產直接責任人）的安全生產責任制：
1、負責安全生產日常監(jiān)督管理工作，督促落實安全生產責任制；
2、監(jiān)督檢查安全生產標準化建設和安全隱患排查整治工作；
3、監(jiān)督檢查單位負責人、管理人員和從業(yè)人員的安全生產宣傳教育培訓工作；
4、督促做好作業(yè)場所的勞動保護工作，預防和消除職業(yè)危害；
5、發(fā)生生產安全事故后，應當趕赴現(xiàn)場，組織搶救，保護現(xiàn)場，做好善后工作，督促執(zhí)行事故處理決定。
十七、部門安全生產責任制
1、在公司經理的帶領下開展安全生產工作。
2、部門按照公安部61號令的要求，開展管轄區(qū)域的消防安全管理工作，做好日常防火安全檢查工作。
3、積極配合公司對內對外的消防安全宣傳教育，搞好群防群治工作。
4、負責部門員工的消防安全知識宣傳教育，協(xié)助管理處負責人制定滅火作戰(zhàn)計劃，參與每半年組織實施的應急救援演練。
5、建立健全管轄區(qū)域的安全生產檔案及各項安檢記錄，并及時更新完善與安全生產有關的資料。
十八、班組長安全生產責任制
公司所屬的維修部長、保安班長，為其班組的安全生產責任人，其職責是：
1、對本班組安全生產和員工人身安全、健康負責；
2、發(fā)現(xiàn)事故苗頭和事故隱患及時處理和上報；
3、組織安全檢查活動，堅持班前講安全、防火，班中檢查安全、防火，班后總結安全、防火工作；
4、認真貫徹執(zhí)行安全規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；
5、發(fā)生事故立即報告，并采取積極有效措施，制止事故擴大，組織員工分析事故原因；
6、對從事有明顯危險或嚴重違反操作規(guī)程的職工有權停止操作，并安排好崗位操作人員，報告上級領導；
7、有權制止未經三級安全教育和安全考核不合格員工獨立操作；
8、搞好安全和消防設施、設備的檢查和維護保養(yǎng)工作，檢查員工合理使用勞保用品和正確使用各種消防器材。
十九、公司員工安全生產責任制
公司所有在職員工為所在崗位的安全生產責任人，其職責是：
1、認真學習上級有關安全生產的指示，規(guī)定和安全規(guī)程，熟練掌握本崗位操作規(guī)程；
2、上崗操作時必須按規(guī)定穿戴好勞動保護用品，正確使用和妥善保管各種防護用品和消防器材；
3、上班要集中精力搞好安全生產，平穩(wěn)操作，嚴格遵守勞動紀律和工作流程，認真做好各種記錄，不得串崗、脫崗、嚴禁在崗位上睡覺、打鬧和做其它違反紀律的事情，對他人違章操作加以勸阻和制止；
4、認真執(zhí)行崗位責任制，有權拒絕一切違章作業(yè)指令；
5、嚴格執(zhí)行交接班制度，發(fā)生事故時要及時搶救處理保護好現(xiàn)場，及時如實向領導匯報；
6、加強巡回檢查及時發(fā)現(xiàn)和消除事故隱患，自己不能處理的應立即報告；
7、積極參加安全活動，提出有關安全生產的合理化建議。
8、保護事故現(xiàn)場，協(xié)調調查事故原因。
第四章安全生產工作例會制度
二十、安全生產工作例會制度
1、為充分發(fā)揮公司及管理處安全生產管理的監(jiān)督管理作用，做好對管理處安全生產狀況的研究分析及重大安全生產問題的對策制訂，公司實行安全生產例會制度。
2、公司每半年組織召開一次安全生產工作會議，對公司半年來的安全生產工作進行總結，對下半年度的安全生產規(guī)劃及安全生產工作進行部署。
3、公司安全生產辦公室每季度組織召開一次安全生產會議，對公司本季度的安全生產形勢進行分析，研究、統(tǒng)籌、協(xié)調、指導重大安全生產問題。
4、公司必須堅持使安全生產例會制度化，并認真做好會議記錄，確保使每次會議都有一定的實質內容，都能解決一定的實質問題。
第五章安全生產檢查制度
二十一、安全生產檢查制度
1、為增強職工的安全意識，及時消除事故隱患，確保安全生產，必須加強管理處安全生產檢查。
2、安全生產檢查的依據(jù)：國家有關安全生產的法律、法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程及政府、上級部門和公司有關安全生產的各項規(guī)定、制度等。
3、各級安全生產檢查應以查思想、查制度、查措施、查隱患、查教育培訓、查安全防護等為主要內容。
4、公司安全檢查應以定期安全檢查為主，以查處安全生產隱患為主要內容，每月至少組織進行一次。
5、公司及所屬各單位每季度組織對安全問題進行專項、重點檢查。
6、各部門應根據(jù)生產實際及綜合氣候變化組織季節(jié)性安全檢查。
7、部門安全檢查結束后，要認真全面系統(tǒng)地進行分析、總結和評價，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，制定整改措施，落實整改，并將整改、復查情況及時反饋到公司安全生產辦公室。
第六章安全知識教育、培訓制度
二十二、安全知識教育、培訓制度
1、每年以創(chuàng)辦安全知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。
2、各部門每月組織員工學習消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法管理。
3、部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。
4、對消防設施維護保養(yǎng)和使用人員應進行實地演示和培訓。
5、對新員工進行崗前安全知識培訓，經考試合格后方可上崗。
6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。
7、消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓，經考試合格，持證上崗。
第七章安全日常巡查制度
二十三、防火巡查、檢查制度
1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。
2、安全生產管理職能部門每周對公司進行安全巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關人員在記錄上簽名。
4、檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，受檢部門主管應每日消防安全檢查情況通知，若發(fā)現(xiàn)本單位存在火災隱患，應及時整改。
5、對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據(jù)獎懲制度給予處罰。
第八章安全設施管理維護制度
二十四、安全疏散設施管理制度
1、單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。
2、應按規(guī)范設臵符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施。
3、應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)。
4、嚴禁在辦公期間將安全出口上鎖。
5、嚴禁在辦公期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。
二十五、消防設施、器材維護管理制度
1、消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛(wèi)生、完好。
2、消防設施及消防設備的技術性能的維修保養(yǎng)和定期技術檢測由消防工作管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態(tài)。
3、消防設施和消防設備定期測試：
（1）煙、溫感報警系統(tǒng)的測試由消防工作管理部門負責組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。
�。�2）消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。
（3）正壓送風、防排煙系統(tǒng)每半年檢測一次。
（4）室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。
（5）其它消防設備的測試，根據(jù)不同情況決定測試時間。
4、消防器材管理：
�。�1）每年對滅火器進行普查換藥。
�。�2）每季度巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài)。
（3）對消防器材應經常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應立即補充并上報領導。
（4）本轄區(qū)的消防器材由管理處負責管理，并指定專人負責。
第九章安全事故報告制度
二十六、秩序維護部制定24小時值班制度，客戶服務部將物業(yè)公司24小時值班電話張貼告知業(yè)主；現(xiàn)場值班人員嚴格執(zhí)行安全事故報告制度，發(fā)現(xiàn)事故及時如實上報，安全生產負責人、經理、部門主管第一時間趕到現(xiàn)場協(xié)調指揮，避免事態(tài)激化，并積極做好善后處理工作，盡快消除事故后遺癥；若物業(yè)小區(qū)發(fā)生安全生產事故，無論物業(yè)服務企業(yè)是否有責任，第一時間向區(qū)房管局及轄區(qū)街鎮(zhèn)如實報告情況。
二十七、火災隱患整改制度
1、各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。
2、在防火安全檢查中，應對所發(fā)現(xiàn)的火災隱患進行逐項登記，并將隱患情況書面下發(fā)各班組限期整改，同時要做好隱患整改情況記錄。
3、在火災隱患未消除前，各班組應當落實防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，并由單位上級主管部門或當?shù)卣畧蟾妗?/p>
4、對公安消防機構責令限期改正的火災隱患，應當在規(guī)定的期限內改正并寫出隱患整改的復函，報送公安消防機構。
二十八、用火、用電安全管理制度
1、用電安全管理：
(1)嚴禁隨意拉設電線，嚴禁超負荷用電。
(2)電氣線路、設備安裝應由持證電工負責。
(3管理處下班后，該關閉的電源應予以關閉。
(4)禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。
2、用火安全管理：
�。�1）嚴格執(zhí)行動火審批制度，確需動火作業(yè)時，作業(yè)單位應按規(guī)定向消防工作管理部門申請“動火許可證”。
�。�2）動火作業(yè)前應清除動火點附近5米區(qū)域范圍內的易燃易爆危險物品或作適當?shù)陌踩綦x，并向管理處借取適當種類、數(shù)量的滅火器材隨時備用，結束作業(yè)后應即時歸還，若有動用應如實報告。
�。�3）如在作業(yè)點就地動火施工，應按規(guī)定向作業(yè)點所在管理處主管人員申請，申請部門需派人現(xiàn)場監(jiān)督并不定時派人巡查。離地面2米以上的高架動火作業(yè)必須保證有一人在下方專職負責隨時撲滅可能引燃其它物品的火花。
�。�4）未辦理“動火許可證”擅自動火作業(yè)者，本單位人員予以記小過二次處分，嚴重的予以開除。
二十九、易燃易爆危險物品和場所防火防爆制度
1、易燃易爆危險物品應有專用的庫房，配備必要的消防器材設施，倉管人員必須由消防安全培訓合格的人員擔任。
2、易燃易爆危險物品應分類、分項儲存�；瘜W性質相抵觸或滅火方法不同的易燃易爆化學物品，應分庫存放。
3、易燃易爆危險物品入庫前應經檢驗部門檢驗，出入庫應進行登記。
4、庫存物品應當分類、分垛儲存，每垛占地面積不宜大于一百平方米，垛與垛之間不小于一米，垛與墻間距不小于零點五米，垛與梁、柱的間距不小于零點五米，主要通道的寬度不小于二米。
5、易燃易爆危險物品存取應按安全操作規(guī)程執(zhí)行，倉庫工作人員應堅守崗位，非工作人員不得隨意入內。
6、易燃易爆場所應根據(jù)消防規(guī)范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆設施的維護保養(yǎng)工作。
三十、義務消防隊組織管理制度
1、義務消防員應在消防工作管理部門領導下開展業(yè)務學習和滅火技能訓練，各項技術考核應達到規(guī)定的指標。
2、要結合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能。
3、按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，并結合實際不斷完善預案。
4、每年舉行一次防火、滅火知識考核，考核優(yōu)秀給予表彰。
5、不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。
三十一、滅火和應急疏散預案演練制度
1、制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案。
2、組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案。
3、每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工。
4、應按制定的預案，至少每半年進行一次演練。
5、演練結束后應召開講評會，認真總結預案演練的情況，發(fā)現(xiàn)不足之處應及時修改和完善預案。
三十二、燃氣和電氣設備的檢查和管理制度
1、應按規(guī)定正確安裝、使用電器設備，相關人員必須經必要的培訓，獲得相關部門核發(fā)的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規(guī)規(guī)定的有效合格證明并經維修部確認后方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)。
2、防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記錄。
3、電器設備負荷應嚴格按照標準執(zhí)行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝臵合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試。
4、各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患。
5、未經批準，嚴禁擅自加長電線。各部門應積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測后投入使用。
6、電器設備、開關箱線路附近按照本單位標準劃定黃色區(qū)域，嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患。
7、設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現(xiàn)場時應切斷電源。
8、除已采取防范措施的部門外，工作場所內嚴禁使用明火。
9、使用明火的部門應嚴格遵守各項安全規(guī)定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅。
10、場所內嚴禁吸煙并張貼禁煙標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公共場所禁煙的規(guī)定。
第十章安全生產工作考評和獎懲制度
三十三、安全生產工作考評和獎懲制度
1、對安全生產工作作出成績的，予以通報表揚或物質獎勵。
2、對造成安全生產事故的責任人，將依據(jù)所造成后果的嚴重性予以不同的處理，除已達到依照國家《治安管理處罰條例》或已夠追究刑事責任的事故責任人將依法移送國家有關部門處理外，根據(jù)本單位的規(guī)定，對下列行為予以處罰：
�。�1）有下列情形之一的，視損失情況與認識態(tài)度除責令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡：
A、使用易燃危險品未嚴格按照操作程序進行或保管不當而造成火警、火災，損失不大的；
B、在禁煙場所吸煙或處臵煙頭不當而引起火警、火災，損失不大的；
C、未及時清理區(qū)域內易燃物品，而造成火災隱患的；
D、未經批準，違規(guī)使用加長電線、用電未使用安全保險裝臵的或擅自增加小負荷電器的；
E、謊報火警；
F、未經批準，玩弄消防設施、器材，未造成不良后果的；
G、對安全小組提出的消防隱患未予以及時整改而無法說明原因的部門管理人員；
H、阻塞消防通道、遮擋安全指示標志等未造成嚴重后果的。
（2）有下列情形之一的，視情節(jié)輕重和認識態(tài)度，除責令賠償全部或部分損失外，予以通報批評：
A、擅自使用易燃、易爆物品的；
B、擅自挪用消防設施、器材的位臵或改為它用的；
C、違反安全管理和操作規(guī)程、擅離職守從而導致火警、火災損失輕微的；
D、強迫其他員工違規(guī)操作的.管理人員；
E、發(fā)現(xiàn)火警，未及時依照緊急情況處理程序處理的；
F、對安全小組的檢查未予以配合、拒絕整改的管理人員。
�。�3）對任何事故隱瞞事實，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。
�。�4）對違反消防安全管理導致事故發(fā)生(損失輕微的)，但能主動坦白并積極協(xié)助相關部門處理事故、挽回損失的肇事者或責任人可視情況予以減輕或免予處罰。
第十一章生產安全預警制度
三十四、物業(yè)小區(qū)內關鍵位臵（特別是涉及人身安全處）設立明顯的警示標志和提示標語，各部門巡查時對涉及業(yè)主專有部分的安全隱患要盡到提示義務，盡可能避免意外事故的發(fā)生。
三十五、對于重大節(jié)假日，各部門在節(jié)假日前一周進行節(jié)前安全自查，發(fā)現(xiàn)安全隱患進行整改；節(jié)假日前三天物業(yè)公司組織統(tǒng)一的節(jié)前安全檢查、整改。
三十六、對于雨季汛期或高溫等特殊季節(jié)、惡劣天氣、集中裝修期間或其他地區(qū)突發(fā)重大事故時，根據(jù)主管部門、轄區(qū)街鎮(zhèn)、氣象預報或者其他地區(qū)事故的教育啟示，視情況采取內部開會、小區(qū)內張貼通知、天氣預報等合適方式，及時發(fā)出安全生產的預警提示，并跟蹤監(jiān)督預警提示的落實情況。
第十二章安全生產資料存檔備案制度
三十七、公司各部門針對安全生產工作設立專門的、系統(tǒng)的安全生產檔案資料，如：工作管理制度、巡查記錄表、員工培訓記錄表、報事報修維修表、各類應急預案、違章搭建上報記錄等，并及時更新完善與安全生產有關的資料，既要將安全工作落實到位，也要做到有據(jù)可查。
第十三章高層建筑消防安全管理制度
三十八、高層建筑消防安全管理制度
1、高層建筑所屬管理處負責人是主要消防安全責任人，對本單位的消防安全工作負直接責任，貫徹實施消防法律法規(guī)和有關制度；
2、建立消防管理機構，確定防火負責人，配備兼職安全管理人，組建義務消防隊，定期進行業(yè)務培訓，開展自防自救工作；
3、凡新、改、擴建及內部裝修、安裝大型壁掛廣告，均應將設計圖紙（方案、初設、施工圖）報消防監(jiān)督部門審批，經審核同意后方可施工；工程竣工后，必須經消防監(jiān)督部門驗收合格方可使用；
4、高層建筑內動用明火作業(yè)時，必須由經營或使用單位的消防安全負責人和消防監(jiān)督部門批準，動火單位應嚴格執(zhí)行動火制度，采取防火措施，做好滅火準備；
5、高層建筑內動用明火作業(yè)時，必須由經營或使用單位的消防安全負責人和消防監(jiān)督部門批準，動火單位應嚴格執(zhí)行動火制度，采取防火措施，做好滅火準備；
6、經營或使用單位的職工應掌握消防器材、設施、設備的使用方法，熟悉建筑內外的疏散路線；
7、建筑物內的走道、樓梯、出口等部位，要保持暢通，嚴禁堆放物品。疏散標志和應急燈，要保證完整好用；
8、建筑物內應按規(guī)定和規(guī)范配備消防設施、設備、器材及報警電話等設備；消防監(jiān)控室應設專人每天24小時值班，記錄儀器設備的工作情況，及時處理火警信號；
9、建筑物內的消防設施、設備應簽定維護管理合同并嚴格維護管理，確保完整好用；未經單位負責人和公安消防監(jiān)督部門批準，任何消防設施、設備不得擅自停用或關閉。消防設施、設備、器材的管理人員，要認真履行職責，并建立檔案，詳細記錄有關情況；
10、高層建筑單位應根據(jù)實際需要建立健全消防宣傳檢查、值班巡邏、用火用電、消防設施管理等制度，落實逐級防火責任制，嚴格獎罰制度；
11、開展經常性的防火檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患和事故必須立即報告并采取相應的措施，不得隱瞞不報或擅離職守。
第十四章室內停車場安全管理制度
三十九、室內停車場安全管理制度
1、停車場所屬管理處的負責人對停車場的消防安全工作負直接責任，貫徹實施消防法律法規(guī)和有關制度；
2、建立消防管理機構，確定防火負責人，配備兼職安全管理人，按規(guī)定組建義務消防隊，定期進行業(yè)務培訓，開展自防自救工作；
3、凡新、改、擴建車場，應將設計圖紙報消防監(jiān)督部門審批，經審核同意后方可施工；
4、工程竣工后，必須經消防監(jiān)督部門驗收合格方可使用；
5、制定并嚴格執(zhí)行用火用電管理制度、值班巡查制度、消防安全宣傳檢查制度、消防安全逐級責任制度等必要的消防安全制度，制定火災應急方案，指定專人值班；
6、對入庫車輛應確定專人進行仔細檢查，消除不安全隱患，車輛應在確定地點存放，不得堵塞通道和影響消防設施的使用。入庫的車輛嚴禁攜帶易燃易爆物品；
7、車庫的電氣裝臵必須由正式電工按規(guī)定安裝，電線須穿金屬導管或不燃材料管保護，接線處應穿接線盒。車庫內不得設臵移動照明燈具和碘鎢燈，不準使用電爐等家用電器；
8、車庫內嚴禁動用明火，在醒目的地點設防火標志。確需動用明火時（含電焊、氧焊），必須辦理動火證，經單位防火負責人批準，并采取嚴格的安全措施確保安全；
9、車庫內嚴禁進行車輛維修作業(yè)以及其他作業(yè)，嚴禁在通道上停車，嚴禁超量停車。不得存放其他物品；
10、車庫內應按規(guī)定配備消防設施、設備和滅火器材及報警電話，并確定專人負責管理維護，使之完好有效；
11、開展經常性的防火檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患和事故必須立即報告，并采取相應的措施，不得隱瞞不報或擅自逃離現(xiàn)場。
第十五章安全生產管理目標
四十、安全生產管理目標
1、因安全措施不到位，造成的工傷死亡、重傷事故為“零”。
2、無因管理失職引起的火災、爆炸事故。
3、因管理責任造成的事故負傷控制在1‰以下。
4、無因管理責任造成的設備原因造成的重大安全事故。
第十六章安全生產責任追究
四十一、公司對管理處進行安全生產目標考核，年終按目標完成情況實行獎懲。對發(fā)生特、重大安全責任事故，造成極壞社會影響并給公司帶來重大經濟損失的，要追究負責人和當事人的責任。
四十二、公司要對在安全生產工作中做出顯著成績的集體、個人給予表彰、獎勵，并與其經濟利益掛鉤。對因玩忽職守、違反規(guī)章制度和管理規(guī)定而造成事故，使人民生命財產及企業(yè)效益蒙受損失的有關責任人，應根據(jù)事故性質、責任大小，分別給予行政處分和經濟處罰。對構成犯罪的，移交司法機關處理。
第十七章附則
四十三、本制度適用于本物業(yè)公司公司。物業(yè)公司的安全生產、消防安全責任人離任時，應做好安全生產責任制的交接工作，新任安全生產、消防安全負責人應按照其所在崗位的職責履行安全生產責任制。
四十四、本安全生產管理制度的執(zhí)行，從20xx年7月1日起執(zhí)行。
物業(yè)公司管理制度13
一、公司對外簽訂的各類合同一律適用本制度。
二、合同管理是公司管理的一項重要內容,做好合同管理,對于公司經濟活動的開展和經濟利益的取得,都有積極的意義。公司干部職工必須嚴格遵守、切實執(zhí)行本制度。各有關部門必須互相配合,共同努力,做好合同管理工作。
三、合同談判須由總經理或副總經理與相關部門負責人共同參加,不得一個人直接與對方談判合同。
四、簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關規(guī)定。對外簽訂合同,除法定代表人外,必須是持有法人委托書的.法人委托人,法人委托人必須對本企業(yè)負責。
五、簽約人在簽訂合同之前,必須認真了解對方當事人的情況。
六、簽訂合同必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。
七、合同對各方當事人權利、義務的規(guī)定必須明確、具體,文字表達要清楚、準確。
八、雙方都必須使用合同專用章,原則上不使用公章,嚴禁使用財務章或業(yè)務章,注明合同有效期限。
九、任何人對外簽訂合同,都必須以維護本公司合法權益和提高經濟效益為宗旨,決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利,違者依法嚴懲。
十、變更、解除合同,一律必需采用書面形式(包括當事人雙方的信件、函電等),口頭形式一律無效。
十一、變更、解除合同的協(xié)議在未達成或未批準之前,原合同仍有效,仍應履行。但特殊情況經雙方一致同意的例外。
十二、合同管理總經理負總責,歸口管理部門為財務部、辦公室。
十三、公司所有合同均由辦公室統(tǒng)一登記編號、經辦人簽名后,按審批權限總經理或其他書面授權人簽署。
物業(yè)公司管理制度14
1、總則
為了規(guī)范本公司各項收費工作的管理,完善收費記錄等基礎會計工作,加強對公司收費工作的會計監(jiān)督,結合本公司的實際情況,特制定本規(guī)定。
2、物業(yè)公司收費管理規(guī)定
第一條收費內容:
1、物業(yè)管理費;
2、水電費;
3公攤水電費;
4、電梯費;
5垃圾費;
6、收視費;
7、租賃中介費;
8、代辦服務費;
9、裝修押金;
10、租金收入;
11、家政服務費;
12、停車費(含固定車位費和臨時停車費)
13、維修費(含維修材料費維修服務費)
14、其他臨時收費項目等。
第二條收費工作的分工
1、固定費用及其他有償服務項目:如物業(yè)管理費、水電費、公攤水電費、電梯費、垃圾費、收視費、租賃中介費、代辦服務費、裝修押金、場租收入及其他臨時收費項目收費工作均由財務出納收取。
2、停車費:由小區(qū)門崗當班人員負責收取。
3、家政服務費:由提供家政服務的工作人員收取。
4、維修費:由工程部維修人員收取。
第三條收費操作規(guī)定
1、收費單據(jù)的管理
1)收款票據(jù)、發(fā)票,由物業(yè)公司統(tǒng)一印制(或購買)、由會計統(tǒng)一管理,各收費點按需領用;
2)建立專門的票據(jù)領用登記本,發(fā)放時做好票據(jù)編號、領用時間、領用部門、領用人等相關登記;
3)填制收款票據(jù)前要仔細查詢相關記錄及資料,正確計收業(yè)主已交的各時期的各項費用,做到正確無誤。
4)收款票據(jù)必須按號碼順序使用,不可跳號。
5)所有已使用完的收款票據(jù),及時交回會計處核銷,未能及時核銷的,財務不予發(fā)放新收款票據(jù)。
6)所有作費的收款票據(jù)必須聯(lián)數(shù)齊全,不可缺聯(lián),否則視同已收款處理,無法界定收費金額時,每張收費單據(jù)按200元對當事人進行處罰。
7)業(yè)主可憑收據(jù)在一個月內到財務部換取發(fā)票,所換發(fā)票的內容應與收據(jù)項目、金額完全一致,用以換取發(fā)票的收據(jù)作為發(fā)票記賬聯(lián)的附件,留財務部統(tǒng)一保管。
8)對于需要先開發(fā)票后付款的業(yè)主,出納根據(jù)收費通知單開具發(fā)票,并在財務部做好登記,款項入賬后核銷。
2、收據(jù)填寫要求:
1)據(jù)實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫,不得弄虛作假,做到準確無誤。
2)字跡清楚,不得涂改。如有錯誤,全部聯(lián)次蓋作廢章或寫明作廢字樣,再另行開具。
3)全部聯(lián)次一次填開,上下聯(lián)的內容金額一致。
3、收費操作程序
a、固定費用收費項目的收取
1)會計于每月5日前根據(jù)相關文件及管理情況確認當月應收金額,打印應收清單,并簽名確認后,通知物業(yè)管理員進行崔繳。
2)辦理業(yè)務時,出納根據(jù)需收費項目據(jù)實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫,不得弄虛作假,做到準確無誤。
3)字跡清楚,不得涂改。如有錯誤,全部聯(lián)次蓋作廢章或寫明作廢字樣,再另行開具。
4)全部聯(lián)次一次填開,上下聯(lián)的內容金額一致。
b、臨時停車費用的`收取
1)所有出入小區(qū)的外來車輛,門崗工作人員均應做好來訪登記,凡在小區(qū)內滯留超過10分鐘的外來車輛,應按規(guī)定收取停車費。
2)門崗工作人員在收取臨時停車費的同時應在相應的專用票據(jù)的存根聯(lián)背面記錄好相應的車牌號碼,收費日期,以便了隨時抽查。
3)所有停車費收取必須開據(jù)發(fā)票或專用收據(jù)(物業(yè)公司印制),如發(fā)現(xiàn)有收費業(yè)且未給客人提供票據(jù)的,第一次處罰100元,第二次給予開除處理。
4)對于臨時停放車輛一般采用按天收取的方式,如憑當天收費單據(jù)出入小區(qū),僅收取一次費用。對于過夜車輛,按收費規(guī)定收取費用。
5)門崗收費工作人員在開據(jù)收費單據(jù)收妥停車費后,應提醒客人憑此單據(jù)當天出入小區(qū)免費。
6)門崗工作人員應于每日17:30前,將當天收取的款項交到出納處。節(jié)假日收取的費用須在節(jié)假日后的第一個工作日早8:30之前上交財務部出納。
7)每次上交所收費用時,要附帶交款匯總表,列明收費項目及收費金額,并出納當面核對清楚,交款人與財務部出納在匯總表上簽字確認,做為出納入帳依據(jù)。
c、家政服務的收取
1)接到需要提供家政服務的請求時,出納開據(jù)收費單據(jù),通知家政服務人員到財務領取收費單據(jù),并上門服務。
2)完成服務時,應要求業(yè)主在收費單據(jù)上簽字確認,并收妥款項。
3)收費單據(jù)一式三聯(lián),第一聯(lián)財務聯(lián),第二聯(lián)客戶聯(lián),第三聯(lián)家政服務人員留存。
4)如遇業(yè)主不在現(xiàn)場情況,費用無法現(xiàn)場收取,工作人員在班次結束后,或財務下班前,務必將當日收費單據(jù)提交給財務,以便進行相應的登記及崔收工作。
5)家政服務人員應于每個工作日17.30前,將當天收取的款項交到出納處。
6)出納員當面核對無誤后,在收費單上簽字確認,并將第三聯(lián)交還家政服務人員。
d、維修費的收取
1)接到報修電話時,做好相關登記工作,并開據(jù)相關維修工作單。報修工作單一式三聯(lián),第一聯(lián)財務聯(lián),第二聯(lián)客戶聯(lián),第三聯(lián)工程部留存。
2)工程部維修人員根據(jù)現(xiàn)場維修情況,確認需收取的維修服務費用,同時將維修服務費用填入相應維修工作單上,并連同維修材料費用一并收取。所有維修工作單完成后,必須請業(yè)主簽字確認,否則財務無法確定收費項目是否屬實。
3)如遇業(yè)主不在現(xiàn)場情況,費用無法現(xiàn)場收取,工程維修人員在班次結束后,或財務下班前,務必將當日維修單提交給財務,以便進行相應的登記及崔收工作。
4)工程維修人員應于每個工作日17.30前,將當天收取的款項交到出納處。
5)出納員當面核對無誤后,在收費單上簽字確認,并將第三聯(lián)交還工程維修人員。
3檢查與控制
第一條對于所有進入小區(qū)的車輛收費情況實行抽查式管理,如查某月某日,車牌號碼為xxxx的外來車輛是否實行了收費,只需查驗相應日期的收費單據(jù)即可。
第二條所有收費單據(jù)的使用每個班次應做好交接班登記,此項工作很重要,關系到責任明確的事宜,如無法明確相應責任的,由所有相關工作人員同共承擔,并追究主管領導責任。
第三條物業(yè)公司會計每月對出納現(xiàn)金進行盤點,將盤點情況做好書面的登記,經雙方簽字確認,并報集團財務總監(jiān)。
第四條出納應對門崗收費點(臨時停車費)的收費工作進行檢查監(jiān)督,對于有不符合收據(jù)發(fā)票使用規(guī)定
及收款規(guī)定的行為,應及時上報。
第五條物業(yè)會計每月須與集團公司核對往來款,并簽署對帳單,確保雙方帳務清楚。
第六條物業(yè)公司財務應對門崗收費點領用、繳銷票據(jù)及時核檢,發(fā)現(xiàn)問題應及時上報有關領導。
4其他財務工作規(guī)定
第一條每月末會計編制物業(yè)費及各類服務費欠費一覽表,上報經物業(yè)公司負責人簽字確認后上報集團財務部,總結催收款工作。
第二條妥善保管未用的發(fā)票和收據(jù),對用完的發(fā)票及收據(jù)存根聯(lián)妥善保管,便于日后查證;
第三條若業(yè)主提出搬遷、裝修、轉售等服務要求時,審批前要先核實欠款情況。
第四條經領導審批確定執(zhí)行的各項物業(yè)服務收費標準,由原件由物業(yè)會計存檔備查。
第五條所有已交房的售房合同,復印件必須交財務存檔。
物業(yè)公司管理制度15
1.0目的
規(guī)范合同的評審、簽署、履約跟進、歸檔管理工作程序,確保公司利益、信譽得到保障。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司所有合同的管理工作。
3.0職責
3.1總經理負責公司所有合同的簽署及重要合同的評審。
3.2人事行政部負責本項目合同審核、監(jiān)管及歸檔(包括員工勞動合同)。
3.3各部門負責人負責合同的履約執(zhí)行。
4.0程序要點
4.1合同管理的范圍:包括對外提供服務的合同和對外委托服務的合同。
4.1.1對外提供服務的合同,包括以下幾類:
(1)開發(fā)/建設單位或業(yè)主委員會委托進行物業(yè)管理的合同;
(2)投標書;
(3)對外租賃合同;
(4)公司承諾提供的常規(guī)服務和管理合同;
(5)顧客(業(yè)主、住戶或其他委托方)委托公司進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運及其他有償服務的合同;
(6)公司車庫、車棚、車位使用或泊車合同;
(7)其他對外提供服務的合同。
4.1.2對外委托服務的合同,包括以下幾類:
(1)采購合同;
(2)招標合同;
(3)勞動合同;
(4)公司委托顧客(供應商或其他受委托單位)進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運等合同;
(5)其他須進行對外委托服務的合同。
4.2合同的形式包括以下幾種形式。
4.2.1書面的和非書面的。
4.2.2協(xié)議或其他法規(guī)性文件的規(guī)定和要求。
4.2.3規(guī)范合同和格式合同。
4.2.4口頭承諾。
4.2.5招、投標書。
4.3合同的制定。
4.3.1一般情況下由合同的執(zhí)行部門負責制定,其內容包括以下條款:
(1)標的;
(2)數(shù)量和質量(或工作內容);
(3)價款或酬金;
(4)履約期限、地點方式及其他履約條件;
(5)合同終止條件;
(6)違約責任;
(7)專用合同約定的其他必要條款。
4.3.2各種合同若有合同范本,可依照合同范本填寫或修改各項條款。
4.4合同的評審。
4.4.1評審權限:
(1)標的在10萬元以下的合同,由總經理委托分管副總經理組織合同執(zhí)行部門及人事行政部經理進行評審;
(2)標的在10萬~50萬元的合同,由總經理組織有關人員進行評審;
(3)標的在50萬元以上的合同,由董事會進行評審。
4.4.2評審內容。
(1)對外提供服務合同的評審內容:
公司的履約能力;
顧客提供的價格;
合同的風險;
合同的條款是否明確;
合同是否合法;
合同的社會效益;
其他需要評審的內容。
(2)對外委托服務合同的評審內容:
分供方的履約能力;
分供方提供的價格;
分供方的信譽;
分供方提供服務的售后服務;
合同的條款是否明確;
合同是否違法;
合同的風險;
合同履約監(jiān)控能力;
其他需要評審的內容。
4.5合同的簽署與生效。
4.5.1合同經評審合格,由總經理簽署。非書面的合同除外。
4.5.2經總經理簽署的合同按印章管理規(guī)定辦理蓋章審批手續(xù)。
4.5.3所有書面合同均須加蓋公司印章,合同頁數(shù)在一頁以上的必須加蓋騎縫章。
4.5.4經簽署并加蓋公司印章的合同正式生效,須公證的合同,經公證后生效。
4.5.5公司承諾提供常規(guī)服務和管理的合同簽署與蓋章形式不受以上條款的限制。
4.5.6生效的合同原則上一式四份,公司與顧客各兩份,需進行公證的須報公證機關一份備案。
4.6合同的.編號與歸檔。
4.6.1書面合同統(tǒng)一進行編號,編號的方法按檔案管理的規(guī)定辦理。
4.6.2一般情況下書面合同由公司人事行政部統(tǒng)一歸檔(經總經理審批同意,由其他部門保管的除外),歸檔方法按檔案管理的有關規(guī)定辦理。
4.6.3公司歸檔合同原件,合同履行完畢或需分階段付款的,報財務部存檔一份,部門需按合同條款監(jiān)督顧客履約的,按檔案管理的有關規(guī)定辦理復印審批程序后,由部門負責人保管一份復印件。合同執(zhí)行完畢后,須將合同返還公司歸檔。
4.6.4合同條款涉及保密事項的,有關部門均承擔保密責任。
4.7合同的履約。
4.7.1對外提供服務的合同,由提供合同服務的部門負責履約,重要的合同由總經理或人事行政部監(jiān)督履約。
4.7.2對外委托服務的合同,由合同執(zhí)行部門監(jiān)督分供方履約,重要的合同由總經理或人事行政部監(jiān)督履約。
4.7.3合同執(zhí)行部門須將合同履約階段性情況向總經理匯報,重要合同須以書面形式匯報。
4.7.4公司監(jiān)控所有書面合同(員工勞動合同除外)的履約進度,對違反合同進度的及時向總經理匯報。
4.7.5合同履約完畢,對重要合同的執(zhí)行效果再次進行評審。
4.8合同的變更與廢止。
合同雙方不能履約或不能完全履約或合同中須變更廢止情況出現(xiàn)需進行合同條款變更或廢止時,由合同執(zhí)行部門向人事行政部提出合同變更申請,人事行政部按合同評審程序跟進評審變更條款或廢止合同,重要合同由總經理直接組織變更條款或廢止合同。
4.9合同的續(xù)約。
合同期滿且需辦理續(xù)約的,由合同執(zhí)行部門按合同要求提前通知人事行政部,由人事行政部經理按合同評審程序跟進評審,重要合同由總經理直接組織合同評審。
4.10合同的統(tǒng)計。
每年12月31日前,由人事行政部對書面合同進行清查統(tǒng)計,寫出專題報告。專題報告內容
包括:合同清單,履約完成情況,存在或需跟進的問題等報總經理審閱�？偨浝斫o出批示意見,由人事行政部按總經理批示意見辦理。
5.0相關記錄表格
5.1《合同臺帳》文件編碼:cd/jy/qr/006
5.1《合同評審表》文件編碼:cd/jy/qr/007
6.0相關支持性文件
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