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物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

時(shí)間:2024-06-25 08:27:34 調(diào)查報(bào)告 我要投稿

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告15篇(熱)

  隨著人們自身素質(zhì)提升,報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,其在寫作上具有一定的竅門。那么什么樣的報(bào)告才是有效的呢?下面是小編精心整理的物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告15篇(熱)

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告1

  為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署,全面樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,為政府研究制定行業(yè)政策提供參考,為有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù),中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)于20xx年二季度開始,通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止20xx年12月底,完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家,調(diào)查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市,共涉及128個(gè)城市和地區(qū),F(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報(bào)告如下:

  一、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)

  隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn),以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),近幾年得到了長(zhǎng)足發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。

  (一)服務(wù)水平顯著提高

  為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng),90%以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用,從簡(jiǎn)單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù),從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略,從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù),從客戶管理到客戶滿意,從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理,服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心,物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平,贏得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。

  (二)社會(huì)效益表現(xiàn)突出

  一是支持就業(yè)再就業(yè)工程,減輕社會(huì)就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè),在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì),有利于減輕就業(yè)壓力,促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

  二是積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中,協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起,協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起,參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。

  三是熱心參與社會(huì)公益事業(yè),自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會(huì)事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬元,捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費(fèi)4177.84萬元。

  (三)經(jīng)濟(jì)效益有待改善

  目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小,創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利,而且盈利企業(yè)的平均利潤(rùn)額僅為82.1萬元,反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難,缺乏可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

  (四)環(huán)境效益初步顯現(xiàn)

  物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域,污染減少了、社區(qū)整潔了,環(huán)境優(yōu)美了,生活方便了,人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng),生活習(xí)慣日益文明。

  二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況

  (一)企業(yè)發(fā)展情況

  1981年至1994年13年間,只有268家企業(yè)成立,占企業(yè)總數(shù)的

  5.82%,是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段,發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間,共有4332家企業(yè)成立,占總企業(yè)數(shù)94.18%,是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段,大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家,占總企業(yè)數(shù)75.98%,10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增,20xx年以后,企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。。

  2.以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分。

  國有企業(yè)758家,占總企業(yè)數(shù)的16.48%;股份有限公司301家,占6.54%;有限責(zé)任公司2976家,占64.70%;私營企業(yè)348家,占7.57%;

  港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家,占1.59%;外商投資企業(yè)43家,占0.93%;其他類型企業(yè)101家,占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制(71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司),國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例,外資和私營企業(yè)比例偏低。

  3.以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分。

  一級(jí)資質(zhì)365家,占7.93%;二級(jí)資質(zhì)713家,占15.5%;三級(jí)資質(zhì)3287家,占71.46%;其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家,占5.11%。 以上數(shù)據(jù)說明,現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小,多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益,整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期,整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。

  4.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。

  被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家,占企業(yè)總數(shù)27.39%;其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家,占72.61%。 開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)。

  (二)從業(yè)人員情況

  被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人;痉诸惽闆r如下:

  1.以工作崗位劃分。

  從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人,占總?cè)藬?shù)15.54%,從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人,占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員,24.84%是清潔工,13.64%是工程維修人員,5.69%是車輛管理人員,4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員,12.99%為其他勤雜工種。

 。ㄒ怨芾砣藛T為基數(shù)1,和其他工種的比例關(guān)系)

  從以上數(shù)據(jù)可以看出,物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè),從業(yè)人員中管理崗位人員較少,操作崗位人員偏多,尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大(近四成),這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用。

  2.以學(xué)歷層次劃分。

  被調(diào)查企業(yè)的.全部從業(yè)人員中,具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人,占總?cè)藬?shù)0.21%;本科生33396人,占4.33%;大專生89625人,占總?cè)藬?shù)11.60%;中專生147575人,占19.12%;高中以下學(xué)歷499814人,占64.74%。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等(84%左右),物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。

  3.以技術(shù)層次劃分。

  被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級(jí)職稱的6667人,占管理人員總數(shù)5.56%;中級(jí)職稱32351人,占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%;初級(jí)職稱29461人,占管理人員總數(shù)24.56%;無技術(shù)職稱人員51449人,占42.92%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人,占操作人員總數(shù)2.89%,中級(jí)技工46498人,占7.14%,初級(jí)技工80071人,占12.28%,無技術(shù)人員506612人,占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成,同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。

  4.以男女性別劃分。

  被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中,男性占64.22%,女性占35.78%。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告2

  近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展,我市新開住宅小區(qū)不斷增多,加之原來的老舊小區(qū),使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯,小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多,借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng),深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī),就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

  一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

  ㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況

  物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要,它關(guān)系到千家萬戶,因此,我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室,主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè),通過采取物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施,將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

  目前,我市樓房建筑面積245萬平方米,其中住宅面積為175萬平方米,辦公面積40萬平方米,商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè),有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理,其余小區(qū)部分由所屬單位管理,部分由業(yè)主自行管理。

  我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米,9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書,新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%,我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分,到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式,為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹立良好城市形象,發(fā)揮重大作用。

 、孀≌^(qū)的特點(diǎn)

  1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看,既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)(例如盛華苑小區(qū)等),也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū),小區(qū)樓間距小,綠化少,車位少,無人管理,物業(yè)形同虛設(shè)。

  2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制,我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng),遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,相關(guān)手續(xù)不完備;個(gè)別小區(qū)還是敞開式的,給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

  二、存在的主要問題

 。薄⑽飿I(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理,也出臺(tái)了很多政策和法規(guī),例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對(duì)我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束,但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性,我市對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象,從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

  2、費(fèi)率不統(tǒng)一,老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看,從1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看,收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98%,而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低,更有甚者沒有物業(yè),只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用,用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用,造成收費(fèi)難的原因是多方面的,一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決,引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一,收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值,不愿主動(dòng)交費(fèi)。

  3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì),是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解,我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì),有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映,而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是:一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不足,新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些,多數(shù)人認(rèn)為沒有必要;部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早,那時(shí)沒有專門的.物業(yè),只是開發(fā)商代管,由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因,對(duì)小區(qū)棄之不顧,造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象,其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無必要,造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉,組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),即使有業(yè)主委員會(huì),其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立,但運(yùn)作不夠規(guī)范,管理機(jī)制不健全,無法真正地發(fā)揮其作用,最后不了了之,形同虛設(shè)。

  4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對(duì)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室,但這種職能指導(dǎo)性的職能居多,對(duì)物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾交織在一起,僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方,容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

  5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū),最早追溯到家屬樓的時(shí)代,大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題,加之規(guī)模小,戶數(shù)少,大的物業(yè)公司不原接手,這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理,其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

  三、意見和建議

  針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出如下意見與建議:

  1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作,認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議,著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用,以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容,組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn),讓其持證上崗,并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利,減少人員的流動(dòng)性,讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

  2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣大。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告3

  近年來,房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),大大地改善廠區(qū)居民居住條件,因而,住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展,在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而,也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng),管理松散,糾紛不斷,存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。

  一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

  為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益,必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題,了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見和要求,以便反饋給政府有關(guān)部門,為政府有關(guān)部門制定政策,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此,根據(jù)計(jì)劃,開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查,對(duì)某某小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)查。

  本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進(jìn)行,歷時(shí)一個(gè)月,對(duì)某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)查,調(diào)查結(jié)果如下:

  1、在被調(diào)查的500戶中,業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶,占24%,由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有380戶,占76% 。

  2、在500戶中,有386戶,反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì),并享有選舉權(quán),占77%。有220戶,占44%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

  3、在500戶中,有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀;毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為:有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象,隨意讓陌生人進(jìn)入。

  4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí);占58%

  5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

  6.500用戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估,結(jié)果是:有112戶,占22%的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意,有136戶,占27%的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意,有326戶,占65%的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

  二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題:

  在調(diào)查中,根據(jù)業(yè)主反映,這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有:

  1治安問題嚴(yán)重:小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生,小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。

  2衛(wèi)生臟、亂、差:有的生活小區(qū)垃圾沒有定點(diǎn)投放,垃圾沒有及時(shí)清理,樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便,生活污水隨意排放。

  3綠化地管理不善:有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生,幾乎成為茺蕪,有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護(hù),以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

  4改變房屋用途:有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租,造成噪聲擾民,有的占道停放車輛,阻塞交通。

  5物業(yè)管理制度不健全:有206產(chǎn)業(yè)主反映,該小區(qū)物業(yè)管理混亂,存在私搭亂建、亂停放車輛,房屋共用部份亂堆亂放,隨意占用,有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。

  三.對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

  我所調(diào)查的小區(qū)的`住房是由居民通過市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是,出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系:業(yè)主以管理費(fèi)購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購買中獲得生存。同時(shí),也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來,這意味著,物業(yè)從社會(huì)管理者,轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位,從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

  隨著物業(yè)管理的發(fā)展,目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn),物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代,是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作:

  1、多方入手,解決收費(fèi)難問題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映,也必須多方面入手解決。

  2、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制,形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性,但同住戶保持制度化溝通的不多,這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。

  3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強(qiáng)管理,多聽些業(yè)主的反映的意見,及時(shí)向上級(jí)匯報(bào),解決問題?傊,在整個(gè)調(diào)查過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來,希望我國的物業(yè)能做的最好!

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告4

  一 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查題目:

  蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況

  二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )

  系別: 外語系  

  系別: 建筑系

  班級(jí): 英師1201班   班級(jí): 城規(guī) 1202 班

  姓名: 李西

  姓名: 姚小莫

  三 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查目的 :

  相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的寒假對(duì)我們大學(xué)生來說是一個(gè)了解社會(huì)的好機(jī)會(huì)。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會(huì),研究社會(huì),彌補(bǔ)教科書的不足。我們知道書上的知識(shí)大都理論性較強(qiáng),知識(shí)真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實(shí)踐的過程我們不僅能豐富知識(shí),提高自身分析和解決問題的能力,還能提高各人的綜合素質(zhì)。

  四 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查的意義 :

  小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境,特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個(gè)安靜,舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對(duì)蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識(shí),所受制約因素,并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。

  五 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查對(duì)象與形式 :

  針對(duì)蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件,我們擬對(duì)四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。

  蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本

  老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初,基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村(部分)、東港新村(部分)、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村

  街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成,以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)

  古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū),管理較嚴(yán)格,房屋造型以傳統(tǒng)多層為主,但樓層不高(受園林地帶保護(hù)古風(fēng)貌的限制) 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)

  園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時(shí)間較晚,樓層較多,設(shè)施齊全,位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū),小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理,自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園

  調(diào)查形式

 、倥c物業(yè)管理人員交談,咨詢,填寫物業(yè)管理調(diào)查表

  ②采訪小區(qū)居民,填寫物業(yè)調(diào)查表

  ③采訪者自己評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境,拍照片作記錄。

  ④電話訪問一些同學(xué)和親友,了解其他小區(qū)的情況,以方便作總結(jié)和比較。

  六 社會(huì)調(diào)查日程安排 :

  調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行(共13天)

  第一階段:前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容,查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問卷(8。6~8。9)

 。短(hào) 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識(shí),查閱資料,如蘇州地圖,選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。

 。诽(hào) 編輯調(diào)查問卷一 ( 居民 )部分

 。柑(hào) 編輯調(diào)查問卷二 (物業(yè)管理部門)部分

 。固(hào)

  制定下一步的調(diào)查計(jì)劃,復(fù)印相關(guān)證件、材料

  第二階段:實(shí)地調(diào)查(8。10~8。14)

  10 號(hào) 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處,預(yù)約時(shí)間。電話訪問親戚朋友,詢問他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪問。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀,拍照片,收集相關(guān)資料。

  11 號(hào) 蘇州街坊 敬文里

  12 號(hào) 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村

  13 號(hào) 蘇州古城區(qū) 華陽里

  14 號(hào) 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園

  第三階段:整理資料,概括總結(jié)(8。15~8。16)

  第四階段:編輯資料,打印成冊(cè)(8。17~8。18)

  七 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查論文 :

  敬文里物業(yè)管理

  背景

  該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號(hào)街坊,附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民,屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對(duì)附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。

  居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

  敬文里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)一般

  敬文里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  敬文里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  敬文里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

  敬文里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段,樓層不適很高,居民休息健身場(chǎng)所較少。

  基于上述情況,敬文里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

  該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

  1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。

  2省級(jí)優(yōu)秀小區(qū),多次得獎(jiǎng)。

  3綠化覆蓋面積達(dá)到40%。

  該小區(qū)的不足

  1由于是街坊改造的,故小區(qū)出入口很多,人員出入管理起來比較難,基本不看證件,任何人都可以長(zhǎng)驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。

  2小區(qū)地形比較復(fù)雜,各幢之間的道路比較彎曲,對(duì)于陌生訪客來說,尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。

  3晚上路燈比較少

  4靠近馬路,噪聲有時(shí)比較討厭。

  整改建議

  1加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù),抬高保安隊(duì)伍的素質(zhì)。

  2多設(shè)一些指路牌和路燈。

  3繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計(jì)劃,爭(zhēng)取使更多的舊房子得以規(guī)劃,便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗(yàn),揚(yáng)長(zhǎng)避短,合理規(guī)劃 。

  4在外圍可以種植一些高大的樹木,既能美化環(huán)境,清新空氣,還能消減噪音。

  婁江新村物業(yè)管理

  背景:

  婁江新村位于東環(huán)路沿線,毗鄰蘇安,永林等老新村,建于上世紀(jì),整體環(huán)境一般,由于小區(qū)建設(shè)較早,基礎(chǔ)設(shè)施較差,當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難,居民對(duì)小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。

  婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早,小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問題,突出的問題是小區(qū)的大門總共達(dá)到5個(gè),一般小區(qū)大門才2個(gè)。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)此感覺也很無奈。

  居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

  婁江居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動(dòng)車。

  婁江居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多,拾荒者很多,建筑垃圾堆砌多。

  婁江居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內(nèi)南門出入明顯堵。

  婁江居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較差 例 很少有園丁修剪,大多滋生自滅。

  婁江居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民休息健身場(chǎng)所較少。

  基于上述情況,婁江居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較差

  婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在:

  1. 小區(qū)的安全存在很大的隱患。

  由于小區(qū)大門太多,達(dá)到5個(gè),外來人流較多,給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多,有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū),因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案,因?yàn)橛?個(gè)大門,他們的出入難于掌握。

  近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上,給小區(qū)安全帶來了一些改觀。

  2. 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想

  小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元(12戶居民)共用一個(gè)垃圾箱,垃圾箱容量偏小,垃圾經(jīng)常外溢,散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口,沒有專人看管,維護(hù),因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者,小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們?cè)诜瓌?dòng)過程中往往會(huì)把垃圾帶出箱外,給小區(qū)環(huán)境帶來影響。

  3. 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)來

  這個(gè)問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無需檢查,拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來。第二小區(qū)的大門較多,也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知,當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來,保安還和拾荒者發(fā)生口角,甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán),他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸,但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對(duì)拾荒者的進(jìn)來持歡迎態(tài)度,無形中助長(zhǎng)了他們的氣焰,F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對(duì)拾荒者的盤查力度,對(duì)他們積極勸說。

  4. 小區(qū)缺少公共綠地和景觀

  這使得居民沒有公共交流的場(chǎng)所,對(duì)社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門口,居民迫切需要一個(gè)寬敞,整潔的小區(qū)環(huán)境。

  當(dāng)然,問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處,加之建造時(shí)間較早,當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào),不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約,一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題,就屬原先規(guī)劃上的'問題。

  我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議

  1. 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級(jí),希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道,小區(qū)出入口的重新安排,居民樓外立面的改造,拆除一些可有可無的建筑,藤出地來搞綠化景觀,為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。

  2. 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,垃圾實(shí)行袋裝化分類管理,將垃圾箱以其他有效方式替代。對(duì) 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改,局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌,小區(qū)總平面,在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施,小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。

  3. 結(jié)合小區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)。硬件上添加宣傳櫥窗,設(shè)立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì)深入各家,對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查,征求意見,大家一致營造一個(gè)整潔,舒適的小區(qū)環(huán)境,這樣小區(qū)居民不由自主的會(huì)有社區(qū)意識(shí),以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí),小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如,居民會(huì)自覺抵制拾荒者,久二久之,拾荒者也不會(huì)進(jìn)來。

  華陽里物業(yè)管理

  背景:

  該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街(第六中學(xué)的對(duì)面),建于XX年,共11幢,應(yīng)該來講屬于比較新的小區(qū),整體環(huán)境比較好,人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大,共有北面和西面兩個(gè)出入口,所以治安比較好。

  居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

  華陽里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  華陽里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  華陽里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  華陽里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

  華陽里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于占地面積小,處于黃金地段,靠近拙政園,地價(jià)較貴,居民休息健身場(chǎng)所較少,沒有專門的醫(yī)療療保健場(chǎng)所。

  基于上述情況,華陽里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

  該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

  1地理環(huán)境優(yōu)越,靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校,東南面臨近動(dòng)物園。

  2這里的綠化很好,居負(fù)責(zé)人介紹,一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

  3每家每戶都有專用的停放自行車和機(jī)動(dòng)車的地方,另外還有公用的停車地方。道路暢通,交通無阻。

  該小區(qū)的不足

  1地方比較小,缺少一些醫(yī)療和保健場(chǎng)所和相關(guān)設(shè)施。

  2保安年齡相對(duì)大了點(diǎn)

  3業(yè)主之間的交流比較少,社區(qū)活動(dòng)開展不多。

  整改建議

  1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安,以便增強(qiáng)小區(qū)的保安人員的隊(duì)伍建設(shè)。若是資金不夠,可以向居民們進(jìn)行宣傳,相信為了維護(hù)大家的利益,只要有合理的原因和理由,業(yè)主還是會(huì)配合的,會(huì)適當(dāng)多處一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)用的。

  2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動(dòng),增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系,加強(qiáng)了解。

  新城花園物業(yè)管理

  背景

  該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道,毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個(gè)住戶,屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年(多層樓房為主),99和XX年又新建了一批新的套型的房子(復(fù)合型,高層為主)。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員,整體素質(zhì)較高。

  居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

  新城花園居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  新城花園里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  新城花園居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  新城花園居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

  新城花園居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較好

  基于上述情況,新城花園居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

  該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

  1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班,物管上班"。也就是說,無論什么時(shí)候,都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱,挨家挨戶地上門服務(wù),他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍,對(duì)每一個(gè)來訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。

  2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好,健身鍛煉的地方,小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面,話家長(zhǎng),增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場(chǎng)所很多。

  3綠化覆蓋率40%。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物,自然景觀很漂亮。

  4管理有序。各類的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里,一目了然。保安和修理工都配有對(duì)講機(jī),各個(gè)類型的工作人員之間的交流比較方便。

  5遠(yuǎn)離市區(qū),噪音較少。

  6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞,環(huán)境好,靠近鄰里中心,各項(xiàng)配備都有了而且各項(xiàng)活動(dòng)也比較多,如一年一度的美食節(jié)。

  7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個(gè)附近的小區(qū)周圍建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心,充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。

  該小區(qū)的不足

  1預(yù)留車位不夠,部分自家車沒有地方?慷加昧擞邢薜娜诵型ǖ馈

  整改建議

  可以將部分空地劃出露天車位,解決當(dāng)務(wù)之急,但是要合理規(guī)劃場(chǎng)地,不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本,強(qiáng)力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測(cè)小區(qū)發(fā)展水平,留好一些空地。

  經(jīng)過對(duì)幾個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查,我們得出以下結(jié)論

  1. 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響,一般來說,那些老新村由于建造時(shí)間比較早,基礎(chǔ)設(shè)施差,道路泥濘,居民樓破舊,小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低,且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū),其中包括園區(qū)的公寓,花園小區(qū),古城區(qū)的封閉式小區(qū),由于建造時(shí)間較晚,基礎(chǔ)設(shè)施齊全,物業(yè)管理相對(duì)容易,物業(yè)和居委會(huì)也有條件對(duì)小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。

  2. 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事,它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭,在具體細(xì)節(jié)的實(shí)施執(zhí)行上,都得靠居民大力配合。同時(shí),從另一個(gè)方面來說,該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個(gè)小區(qū)中,我們發(fā)現(xiàn),越是高檔的小區(qū),里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會(huì)在小區(qū)內(nèi)找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談(當(dāng)然,前提是他們有時(shí)間)。而在相對(duì)低端的小區(qū),在采訪過程中,我們得知,有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如,讓拾荒的進(jìn)來撿垃圾。有些居民自身素質(zhì)不高,亂丟垃圾,卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。

  3. 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會(huì)應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中,很多牽涉到居民的教育宣傳問題,這些問題本來不應(yīng)該是物業(yè)管理的事,是社區(qū)的事。現(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作,那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感,即社區(qū)意識(shí)。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來對(duì)待,那么那些問題何愁得不到解決呢。

  4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富,一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關(guān)注。

  5發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見,要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,人們的需求,如車位問題,現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來的小區(qū)的一個(gè)破位棘手的問題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善,或者留有升級(jí)和改造的余地。人性化的管理才會(huì)贏得廣大業(yè)主的喜愛

  6物業(yè)管理費(fèi)用上的一些爭(zhēng)議

  蘇州物業(yè)費(fèi)按戶還是按面積收,很多居民的看法都不同。下面是我們通過調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。

  小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 每戶年物業(yè)費(fèi)(若按面積則100平方米)

  婁江新村 每戶每年36元

  胥江華庭 米/平方/月 1.1元 1320元

  新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元

  敬文里 每戶每年72元

  華陽里 米/平方/月 0.3元 360元

  彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元

  彩香一村 每戶每年60元

  以上大多不包括車位(若業(yè)主沒有專用停汽車場(chǎng)所)的費(fèi)用。

  城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè),承擔(dān)著大量的新村管理,但目前普遍遭遇物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行以來已有半年多時(shí)間,采訪中聽得最多、反響最強(qiáng)烈的話題是"物業(yè)費(fèi)難收"與"管理不到位繳什么費(fèi)"。一些老新村,近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治,新村環(huán)境面貌大變,但仍然遭到物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走,治安問題讓人不放心,自行車失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有,小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對(duì)此也有苦衷,深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)總有其原因,但最主要的是,我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳,作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為,物業(yè)管理正在逐步走向市場(chǎng)化,一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位,為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù);另一方面沒有業(yè)主委員會(huì)的要盡快建起業(yè)主委員會(huì),選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村,讓業(yè)主委員會(huì)站出來替大家作主。

  總之,事在人為,相信在大家的努力下,蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會(huì)發(fā)展得越來越好,居民的生活也會(huì)因此錦上添花的。

  八 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查心得體會(huì) :

 。ㄒ唬┯1212 李燕青

  八月的天氣異常炎熱,但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門時(shí),看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭(zhēng)很多,抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村,有時(shí)候在處理問題時(shí)法律和道德會(huì)有違背情況。當(dāng)?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤,但是,有一戶特困戶,家里就2口人,老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊,沒有別的經(jīng)濟(jì)來源。多年下來,一直這樣,在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí),真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋,雖然收益微薄,但是也日復(fù)一日,年復(fù)一年地做著,真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì)的過程中,才能深切體會(huì)到其中的艱辛。

  我們的調(diào)查過程不是那么容易的 ,找到有關(guān)部門大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行 ,特別是園區(qū),那邊的管理比較嚴(yán)格,以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是,遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長(zhǎng)在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反,一些全封閉式小區(qū),態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外,連小區(qū)的大門都沒能踏進(jìn)去。即使解釋再三,人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。

  為了獲取更多的材料和信息,我打了不少電話給昔日的好朋友,他們對(duì)于都很配和我的工作,提供了不少有價(jià)值的資料。期間,我還去了蘇州的吳中區(qū),作為新納入的區(qū)域,有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的(可見照片簡(jiǎn)介)。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué),而且是跨專業(yè)的,但是仍然能感受到團(tuán)隊(duì)的力量。充分發(fā)揮了1+1>2的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報(bào)告,可以說,它傾注了我們的熱情、心血和友情。

  通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查,我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識(shí),更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后,相信在今后的日子里,我一定會(huì)努力學(xué)習(xí),多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力量!

 。ǘ12城規(guī)(1)班 姚之浩

  經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查,我對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)從感性上升到了理性。以前總會(huì)抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂,基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳,并且會(huì)把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支,管家的主人要給予管家支持,這點(diǎn)支持不光是口頭上說說罷的,更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù)。在小區(qū)里,家庭的主人身份責(zé)無旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說,小區(qū)要搞好衛(wèi)生,必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方,倒完垃圾后,垃圾桶需要居民自覺關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路,居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如,婁江新村收舊貨人員入境的問題,除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來,小區(qū)居民更應(yīng)該"不去做那些人的生意"。

  另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級(jí)和上級(jí)部門的大力支持和合作。對(duì)于一些硬件上的問題,只有通過向上級(jí)反映才能得到改善。在同級(jí)部門中,小區(qū)居委會(huì)要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說的需要居民的大力配合,需要居民有這種社區(qū)意識(shí),家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感,意識(shí)的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé),除了一部分是居民自身的責(zé)任外,還有一部分是應(yīng)該有居委會(huì)承擔(dān)起來的現(xiàn)代社會(huì)中,居委會(huì)應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動(dòng),通過活動(dòng)培養(yǎng)居民的社區(qū)意識(shí)。特別是一些老新村,小區(qū)自身硬件較落后,有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時(shí)很難解決,更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中,并以次來間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足。

  以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會(huì),可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn),我們的理解和建議也可能很多方面不合理,但我相信,只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理,隨著我們認(rèn)識(shí)的不斷加深,我們終究會(huì)找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 。

  (完)

  九 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查相關(guān)材料(詳細(xì)內(nèi)容見附頁)

  1 照片

  2 調(diào)查問卷

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告5

  一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

  課題組對(duì)目前我國一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研,具體情況是:天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè),1000.3萬建筑平方米,分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。

  廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前,3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理,小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善,這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

  北京市在對(duì)舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后,按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。

  吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治,實(shí)行屬地化組團(tuán),區(qū)域化管理,改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金,由房產(chǎn)局牽頭,對(duì)市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治,實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。

  邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì),全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個(gè),其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況,20xx年,市委、市政府提出用3年時(shí)間,不斷加大力度,晉級(jí)升檔,完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù),大力推行物業(yè)管理,為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

  20xx年6月,長(zhǎng)春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳,結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀,朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。

  從以上各城市對(duì)舊區(qū)的管理來看,舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn),但如何徹底有效地對(duì)舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。

  二、目前各地對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法

  現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理,治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí),各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。

  從管理模式上看天津市目前主要有三種:一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主,天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司,以市場(chǎng)化運(yùn)營模式,取得一定成績(jī):共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會(huì)模式進(jìn)行管理為主,紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū),共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主,河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū),共接管33個(gè)。

  長(zhǎng)春市對(duì)于老的沒有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,即“舊區(qū)”,將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。

  在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn),引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。

  北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對(duì)老舊居住小區(qū)的綜合整治,動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上,通過試點(diǎn),結(jié)合公房出售,摸索經(jīng)驗(yàn),建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。

  三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問題

  不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式,在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題,這些難題直接影響著居民對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行,并制約著舊區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理,值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。

  (一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低,收繳率低,物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

  舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低,政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低,物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市,針對(duì)舊區(qū)多年來形成的收費(fèi)機(jī)制,天津市各區(qū)對(duì)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式:一種是按建筑面積收費(fèi),一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi),大致分獨(dú)單、偏單、三室,并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格,一般獨(dú)單5~6元;偏單7~8元;三室9~10元;以目前的情況看,大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主,可以看出,舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài),業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來,不愿交費(fèi)或少交費(fèi),物業(yè)收費(fèi)率低,天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡,經(jīng)營非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修,物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶,要想改變目前這種狀況難度可想而知。

  (二)維修基金嚴(yán)重匱乏

  舊區(qū)許多房屋是房改房,房改后,按照商品房統(tǒng)一管理模式要求,必須提取維修資金,提取比例為房款的2%。而事實(shí)上,不少地方維修資金還得不到完全落實(shí),追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(zhǎng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù),造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化,給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房,由于過去交易手續(xù)的不完備,維修資金也沒有按時(shí)足額繳納。

  (三)法律法規(guī)尚不完善,人們的民主參與意識(shí)不高

  雖然現(xiàn)在各城市對(duì)舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視,而且也意識(shí)到了法律法規(guī)的不健全,但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的,只能隨著時(shí)間的推移,針對(duì)舊區(qū)出現(xiàn)的新問題,逐步建立,F(xiàn)在許多城市已出臺(tái)了一些法律法規(guī),在其中對(duì)舊區(qū)管理作了規(guī)定,如北京,相繼出臺(tái)了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺(tái)了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺(tái)了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級(jí)收費(fèi)實(shí)行辦法》,這些都值得各地借鑒。但同時(shí),由于一些法律法規(guī)宣傳不夠,人們的民主參與意識(shí)不高,許多居民不遵守這些法律法規(guī),物業(yè)對(duì)這些行為又難以有效控制。因此,如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行,是值得有關(guān)部門考慮的問題。

  (四)接管進(jìn)度慢,物業(yè)管理形同虛設(shè)

  在一些已綜合整治過的舊區(qū),可以看到自行車存放處、對(duì)小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設(shè)施,但同時(shí)也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車,人們還是按原來的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了,但出口太多,擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內(nèi)沒有門衛(wèi)。另外,小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理辦公用房等,接管進(jìn)度慢,物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注,不要將治理的成果付諸東流。

  (五)新舊管理體制銜接難

  過去,舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會(huì),同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調(diào)配合,而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后,許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系,出現(xiàn)問題,容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭(zhēng)權(quán)現(xiàn)象。

  四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)

  在對(duì)城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候,必須分階段、分步實(shí)施,逐層深入,要治理一個(gè),管理一個(gè),注重效果而不是數(shù)量和過程,要循序漸進(jìn),不可操之過急。具體管理辦法如下:

  1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的準(zhǔn)備

  深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳,講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對(duì)舊區(qū)的一些具體規(guī)定),加深人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);對(duì)舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的需求(如居民對(duì)原有物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、居民的收入水平、居民對(duì)新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。

  2. 對(duì)舊區(qū)進(jìn)行分類,制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法

  在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn),引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下:對(duì)環(huán)境配套比較好,房子比較整齊,產(chǎn)權(quán)比較分散,住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力,對(duì)物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治,可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對(duì)配套比較差,房子比較舊,住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限,對(duì)物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū),以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理,隨著條件改善,逐步增加服務(wù)內(nèi)容,同時(shí)應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理,逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。

  3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),妥善解決易出現(xiàn)的各種問題

  通過對(duì)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的'調(diào)查研究,目前急需解決的幾個(gè)問題如下:

  ◎ 物業(yè)收費(fèi)

  要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況,可采取的措施如下:

  (1) 明確業(yè)主公約。事先對(duì)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式,按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定,制定本小區(qū)的業(yè)主公約,同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反“公約”的人有“罰”款權(quán),這種“罰”款不同于“行政罰款”,而是要求違反“公約”人要對(duì)遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”,“罰”來的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出,而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤(rùn)”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案!肮s”不僅約束業(yè)主,同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的約束,在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí),業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

  (2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對(duì)違反公約的處罰措施。

  (3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用,物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的,有關(guān)部門應(yīng)給一定的費(fèi)用。

  (4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工,享受優(yōu)惠政策,降低運(yùn)行成本,把有限的收入用在服務(wù)上,同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。

  (5) 以政府補(bǔ)貼的形式,作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

  (6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

  (7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū),一定要選擇規(guī)模較大、社會(huì)信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的公司,這些公司的管理好,資源配置的能力強(qiáng),直接管理成本低,從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者,公司管理得好,居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多,收繳率相應(yīng)的就會(huì)提高。

  (8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動(dòng),加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請(qǐng)社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小,但是它的作用和意義卻不能輕視,通過一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng),促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解,有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng),有益于不少問題的解決。

  (9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會(huì)化的形式,讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行,為居民建立信用體系,對(duì)那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁,同時(shí),對(duì)物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制,建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé),將拿不到管理費(fèi)或少拿,以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。

  (10)政府應(yīng)出臺(tái)有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策,對(duì)積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠,同時(shí)撥出專款補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司,保證物業(yè)管理公司能保本微利,在正常經(jīng)營狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng),從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理,形成良性循環(huán)機(jī)制,待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運(yùn)作。

  ◎ 住房維修資金

  要想成功地歸集維修資金,徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式,實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式,保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行,各地應(yīng)采取的措施主要有:

  (1) 盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定:商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金,用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題,但由于實(shí)施難度大,一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用,各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī),以便有法可依。

  (2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定:“舊有公房出售時(shí),購房者按購房款2%的比例,向售房單位繳納維修基金”,因此,對(duì)舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對(duì)于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法,使它們也納入住房維修基金,進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制,不斷完善資金繳存程序,簡(jiǎn)化手續(xù),使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對(duì)公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。

  (3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益,資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度,設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面,廣州市大力推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度,即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶,廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況,并由專門的部門監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金,以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益,值得各地借鑒。

  ◎ 理順各部門的職責(zé)

  物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系,搞好物業(yè)管理單靠一家不行,只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用,各部門密切配合,共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。

  在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上,要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ),是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分,也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下,理順小區(qū)管理體制。

  在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關(guān)系上,可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會(huì),組織成立業(yè)主委員會(huì)。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展,推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī);l(fā)展。

  總之,在理順物業(yè)管理和其他各部門的關(guān)系上,應(yīng)以物業(yè)管理為主,其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理,改變過去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象,為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告6

  物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān),近年來,隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn),居民對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了,針對(duì)一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進(jìn)行了調(diào)查與思考,現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下:

  一、一年來物業(yè)管理取得的成效

  1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶,與居民群眾的日常生活息息相關(guān),已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以,居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。現(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了,開發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后,廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況,開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來。同時(shí),政府也不斷加大力度,進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境,將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)和觀念相對(duì)前幾年來說有了很大的改進(jìn),物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

  2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境,實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo),我市近幾年投入大量的資金,加大了服務(wù)水平。

  3、業(yè)主委員會(huì)過分強(qiáng)調(diào)維權(quán),忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是全體業(yè)主的`“代言人”。目前,一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问,忽視了法律法?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對(duì)業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。

  4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對(duì)服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿,常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78%。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限,不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問題影響交費(fèi)。業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時(shí)解決不滿,直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取,有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。

  二、對(duì)策措施和建議

  1、加快物業(yè)管理法制建設(shè),完善物業(yè)管理政策。同時(shí),根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度,建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依,做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

  2、大力搞好物業(yè)管理宣傳,優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高,城市的品位和城市的檔次也在提升,所以,居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此,我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn),將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策,通過各種宣傳途徑向居民、社會(huì)、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理,它的要求是什

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告7

  一、公司整體狀況

  公司各部門當(dāng)前主要職能,總經(jīng)理負(fù)責(zé)企業(yè)管理及決策;銷售部門負(fù)責(zé)外聯(lián)客戶及登錄客戶往來帳,代理商屬于公司合作單位;倉儲(chǔ)負(fù)責(zé)公司圖書的儲(chǔ)存及發(fā)運(yùn);財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)資金的收支;編審部主要負(fù)責(zé)聯(lián)系編稿人員,審稿定級(jí),部分稿件打版工作。本公司為圖書出版公司,運(yùn)作流程為公司向出版社購買版權(quán)號(hào),招聘老師作為編稿人員,由公司內(nèi)部人員審稿,經(jīng)歷打板曬版,發(fā)片環(huán)節(jié)交由印刷公司印刷,印刷紙張由我方提供,圖書印刷完畢后交由我方倉儲(chǔ)保管,業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)銷售,倉庫根據(jù)銷售訂單發(fā)貨。

  二、各部門運(yùn)作狀況

  財(cái)務(wù)管理狀況,貴公司未設(shè)立專門的財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)和內(nèi)部核算人員,有出納專人負(fù)責(zé)現(xiàn)金及銀行收支,公司財(cái)務(wù)沒有成文的管理制度,由于付款多為總經(jīng)理口頭批準(zhǔn)隨時(shí)支付,沒有必要的文字批復(fù)單據(jù),缺乏每月真實(shí)的內(nèi)部帳記錄,資金收支缺乏明晰財(cái)務(wù)記錄及資金支付憑據(jù),資金管理方面在收支上缺乏必要的統(tǒng)籌和規(guī)劃,財(cái)務(wù)狀況管理混亂。公司主要費(fèi)用成本項(xiàng)目為紙張成本、印刷費(fèi)、稿酬、工資、打版曬版發(fā)片費(fèi)用、場(chǎng)地租賃費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)和稅費(fèi)等。

  1、倉儲(chǔ)管理上

  公司設(shè)有專門的倉庫及倉儲(chǔ)管理人員,倉庫設(shè)有專門的倉儲(chǔ)部門及儲(chǔ)存場(chǎng)所,圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理,具有簡(jiǎn)單的圖書管理軟件,用作銷售批銷單的制單和客戶對(duì)賬;倉庫根據(jù)軟件內(nèi)業(yè)務(wù)部制作的批銷單進(jìn)行打單發(fā)貨,并將發(fā)貨結(jié)果反饋給業(yè)務(wù)部;倉庫部具體負(fù)責(zé)版權(quán)錄入,入庫制單,印刷廠賬務(wù)處理和部分物流費(fèi)用由倉庫處理處理,圖書更換版權(quán)號(hào),以及客戶退換貨的倉儲(chǔ)系統(tǒng)處理;倉庫每學(xué)期結(jié)賬,倉庫業(yè)務(wù)多為跨月處理,倉庫每學(xué)期進(jìn)行系統(tǒng)盤點(diǎn),庫存與實(shí)際基本相符。

  2、銷售環(huán)節(jié)

  公司產(chǎn)品銷售主要通過圖書展銷會(huì)簽銷售,確定產(chǎn)品代理商,公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶,根據(jù)客戶需求在圖書管理軟件錄制批銷單,聯(lián)系貨運(yùn)公司,督促倉儲(chǔ)發(fā)貨后電話確認(rèn)客戶到貨情況,代理商交付一定代理金,公司給予訂貨,發(fā)貨價(jià)格為圖書定價(jià)的折扣金額,客戶貨款采用先發(fā)貨后結(jié)算的方式,收款方式為分期間按比例收款,除退換貨以外,貨款基本上一學(xué)期能全部回籠。貨款收取方式為現(xiàn)金交付或托運(yùn)部代收,銷售圖書一般不開稅票,開稅另加稅點(diǎn)。由于業(yè)務(wù)量逐年增加,自09年開始應(yīng)收賬款出現(xiàn)壞賬呆滯現(xiàn)象。

  3、編審環(huán)節(jié)

  主要負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系編稿老師,收集稿件進(jìn)行校對(duì)審核,并確定稿件級(jí)別質(zhì)量,負(fù)責(zé)部分稿件的排版工作,聯(lián)系排版,出片,曬版程序。編審部負(fù)責(zé)核定及支付老師稿酬,編輯部職工工資,打版曬版費(fèi),發(fā)片費(fèi)。編審部負(fù)責(zé)發(fā)行印刷環(huán)節(jié)外的主要費(fèi)用支出。稿酬支付方式為預(yù)先簽訂合同,圖書出版后支付相關(guān)稿酬,編輯部員工工資按照基本工資加計(jì)件的方式。編審部基本具有系統(tǒng)成文的文件章程,并且能系統(tǒng)的執(zhí)行。稅務(wù)方面有專門的代理記賬人員給予報(bào)稅,稅務(wù)征收方式為核定征收。

  三、公司各部門當(dāng)前存在的問題

  1、財(cái)務(wù)管理方面

  公司沒有系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度,公司財(cái)務(wù)收支隨意性較大,公司財(cái)務(wù)支付沒有專門和條例的財(cái)務(wù)審批單據(jù),資金支出去向難以追索;公司財(cái)務(wù)功能較分散,各部門負(fù)責(zé)自身環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)收支賬務(wù),收入部門和支出部門幾乎完全分離,公司沒有系統(tǒng)完整的財(cái)務(wù)記錄;由于營收和支出部門缺乏相應(yīng)的有機(jī)整合,公司營收、支出和資金收支信息相脫節(jié),公司經(jīng)營成本利潤(rùn)情況不明晰;由于賬務(wù)收支信息記錄不及時(shí),資金支付缺乏統(tǒng)籌及計(jì)劃性,相關(guān)部門業(yè)務(wù)受到較大影響。

  2、倉庫管理環(huán)節(jié)

  倉庫實(shí)際庫存和當(dāng)前財(cái)務(wù)軟件難以完全對(duì)應(yīng),庫存難以持續(xù),主要的原因在于客商退回圖書難以完全對(duì)應(yīng)入庫,除了客戶退回圖書數(shù)量較大,難以短時(shí)間內(nèi)詳細(xì)清理之外,這與軟件功能不能對(duì)圖書進(jìn)行合理分類有很大關(guān)系;圖書在系統(tǒng)中按照系列進(jìn)行統(tǒng)計(jì),對(duì)庫存圖書未進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的分類;當(dāng)前圖書入庫按照?qǐng)D書定價(jià)進(jìn)行錄入系統(tǒng),真實(shí)的圖書成本難以在賬務(wù)中顯示,圖書銷售的成本利潤(rùn)也難以準(zhǔn)確核算;另外,由于軟件及技能的原因,圖書制作成本難以準(zhǔn)確分配;不能再更換版權(quán)號(hào)的長(zhǎng)期積壓圖書進(jìn)行處理時(shí),沒有完整的審批處理程序,圖書統(tǒng)計(jì)與系統(tǒng)操作存在困難。

  3、銷售環(huán)節(jié)

  自09年開始,公司銷售部門營收賬款出現(xiàn)呆滯現(xiàn)象,存在壞賬的危險(xiǎn),應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶和應(yīng)收賬款的管理;銷售較繁瑣業(yè)務(wù)是客戶的調(diào)換貨,即客戶給公司的.退貨和重新銷售,主要環(huán)節(jié)涉及倉庫物流環(huán)節(jié)的操控環(huán)節(jié),不能及時(shí)得知倉庫部分圖書的精確庫存。

  4、編審環(huán)節(jié)

  編輯部作為整個(gè)公司產(chǎn)品生產(chǎn)的核心環(huán)節(jié),負(fù)責(zé)稿件的收集和編審,以及出版印刷前的各個(gè)環(huán)節(jié),加之內(nèi)部工資費(fèi)用的計(jì)提,需要大量的資金支付,由于公司資金管理程序和資金周轉(zhuǎn)問題,存在老師稿酬、對(duì)外打版曬版費(fèi)不能按計(jì)劃支付,因我方付款違約問題,逐漸開始影響后期業(yè)務(wù)開展;諸多費(fèi)用直接從編審部支付,徐部長(zhǎng)希望建立財(cái)務(wù)監(jiān)督環(huán)節(jié),資金支付審批和支付環(huán)節(jié)透明;另外,徐部長(zhǎng)負(fù)責(zé)全部稿件質(zhì)量等級(jí)的評(píng)定工作,希望有人能對(duì)其這方面的工作進(jìn)行監(jiān)督(財(cái)務(wù)管理之外)。

  四、財(cái)務(wù)管理策劃的重點(diǎn)與難點(diǎn)

  公司經(jīng)營者對(duì)公司財(cái)務(wù)管理非常重視,希望建立一整套系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方案,對(duì)公司整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行規(guī)范記賬核算,核算公司整體成本利潤(rùn)情況;調(diào)查發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營者期望對(duì)供應(yīng)商和客戶往來賬項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)把控,明確每家客戶的投入和利收情況,以達(dá)到公司往來賬目清晰,盈虧明確的目的;由于公司現(xiàn)在沒有系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度,財(cái)務(wù)管理存在很大的隨意性,沒有系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理單據(jù),資金支付去向難以追索,資金支付計(jì)劃難以統(tǒng)籌和執(zhí)行;倉儲(chǔ)管理環(huán)節(jié)如何確認(rèn)入庫成本和保持庫存的持續(xù)性;調(diào)研發(fā)現(xiàn)公司部門負(fù)責(zé)人員期望建立會(huì)計(jì)監(jiān)督審批機(jī)制,做到財(cái)務(wù)管理透明,權(quán)限責(zé)任明確。針對(duì)該公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作:

  1、建立一套系統(tǒng)的資金管理方案,做好資金管理和資金支付審批制度。

  2、建立系統(tǒng)的公司費(fèi)用報(bào)銷制度,合理控制公司費(fèi)用發(fā)生情況。

  3、建立客戶應(yīng)收賬款控制制度,避免壞賬呆滯現(xiàn)象。

  4、做好供應(yīng)商賬項(xiàng)管理方案,合理安排資金支付計(jì)劃,推動(dòng)業(yè)務(wù)開展。

  5、建立倉庫圖書成本分配方案,制定庫存管理制度,保證庫存數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性,做好積壓圖書的處理審批方案,提高運(yùn)作效率。

  6、建立內(nèi)部控制和監(jiān)督機(jī)制,部門財(cái)務(wù)管理透明化,權(quán)限責(zé)任明確。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告8

  一、社會(huì)力量辦學(xué)的主要形式和稅收管理現(xiàn)狀

  (一)從規(guī)模上看。社會(huì)力量辦學(xué)從規(guī)模上看,規(guī)模較大的有民辦學(xué)校,規(guī)模較小的有各種社會(huì)力量辦的培訓(xùn)。民辦學(xué)校逐步形成了多層次、多門類、多形式的辦學(xué)體系,既有高等層次學(xué)校,又有中等專業(yè)學(xué)校,也有普通中小學(xué)、幼兒園。既有企事業(yè)單位、民主黨派、社會(huì)團(tuán)體辦的,也有公民個(gè)人辦的,還有中外合資辦的。民辦學(xué)校手續(xù)較為齊全,較為穩(wěn)定。

  (二)從形式上看。社會(huì)力量辦學(xué)從形式上看,可謂靈活多樣、雜亂多變:

  1、為解決社會(huì)就業(yè)而開辦的各類崗前技能培訓(xùn)班。主要培訓(xùn)對(duì)象是下崗職工、待業(yè)青年、農(nóng)村進(jìn)城的剩余勞動(dòng)力。這類培訓(xùn)班大部分取得許可證,辦班地點(diǎn)、時(shí)間、授課人員較為固定;

  2、為職稱評(píng)定或職務(wù)晉升開辦的各類考前輔導(dǎo)班。通常由各級(jí)別的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位組織創(chuàng)辦,培訓(xùn)對(duì)象主要是準(zhǔn)備參加職稱考試、專業(yè)技術(shù)考試的各類社會(huì)在職人員。這類辦班多數(shù)是以組織名義聘請(qǐng)幾名社會(huì)專家學(xué)者臨時(shí)開辦,具有一定的周期性;

  3、一人牽頭,幾人搭伙的各種特長(zhǎng)培訓(xùn)班和家教大軍。主要培訓(xùn)對(duì)象是在校的中小學(xué)生及幼兒園小朋友,培訓(xùn)形式多采取短期培訓(xùn)和臨時(shí)輔導(dǎo)相結(jié)合,屬第二職業(yè)勞務(wù)創(chuàng)收,其流動(dòng)性和隱蔽性較強(qiáng),不易控管。

  (三)從管理上看。從政府對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)的管理上看,有兩種情況:

  1、舉辦實(shí)施學(xué)歷教育、學(xué)前教育、自學(xué)考試助學(xué)及其他文化教育的民辦學(xué)校,由縣級(jí)以上人府教育行政部門按照國家規(guī)定的權(quán)限審批;

  2、舉辦實(shí)施以職業(yè)技能為主的職業(yè)資格培訓(xùn)、職業(yè)技能培訓(xùn)的民辦學(xué)校,由縣級(jí)以上人民政府勞動(dòng)和社會(huì)保障行政部門按照國家規(guī)定的權(quán)限審批,并抄送同級(jí)教育行政部門備案。

  現(xiàn)在,石家莊市橋西區(qū)在教育和勞動(dòng)部門登記注冊(cè)的社會(huì)力量辦學(xué)的有41家(主要是外語、藝術(shù)、電腦、醫(yī)療美容、駕駛、人力資源等培訓(xùn)學(xué)校),另有還有一些未在主管部門登記注冊(cè)的單位、個(gè)人和利用假期為學(xué)生補(bǔ)課辦班的教師以及家教人員,但是,辦理稅務(wù)登記的卻只有十多家。在稅收征收方式上,對(duì)規(guī)模較大,且有建賬能力的',采取的是按賬征收;對(duì)規(guī)模較小,且沒建賬能力的,實(shí)行的是定額征收。有的臨時(shí)性辦班者雖然辦理了稅務(wù)登記,但由于辦班時(shí)間和場(chǎng)所不固定,稅務(wù)機(jī)關(guān)很難進(jìn)行有效的征管,對(duì)不辦理任何手續(xù)的辦班者更是控管乏力。今年上半年,我局僅征收相關(guān)稅收8萬多元。由此可見,對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)的稅收管理亟待加強(qiáng)。

  二、社會(huì)力量辦學(xué)稅收征管不到位的原因

  (一)、辦學(xué)者納稅意識(shí)不強(qiáng)。有的對(duì)有關(guān)稅收政策不了解,片面地認(rèn)為,只要經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)就是合法了,辦學(xué)不應(yīng)該納稅;有的受利益驅(qū)使,只為賺錢,不但不積極主動(dòng)地納稅,反而有意逃避納稅。

  (二)、辦學(xué)形式五花八門,難以進(jìn)行有效的稅收控管。目前,社會(huì)力量辦學(xué)按功能分,主要分為素質(zhì)型、技能型、提高型、培訓(xùn)型;按時(shí)間分,分為長(zhǎng)、中、短期和臨時(shí)性辦學(xué)。辦學(xué)形式既有合伙辦學(xué),又有單獨(dú)辦學(xué),授課人員既有專職授課教師,又有大中專學(xué)生。除了規(guī)模較大的民辦學(xué)校外,還有以家庭住宅為固定場(chǎng)所的長(zhǎng)期授藝班,也有高考前開設(shè)的臨時(shí)補(bǔ)習(xí)班。這些補(bǔ)習(xí)班的特點(diǎn)是可應(yīng)時(shí)開辦,也可隨時(shí)停辦,具有較強(qiáng)的隨意性,場(chǎng)所也不固定,且收入多以現(xiàn)金形式,稅務(wù)部門很難掌握。有的采取前店后校的形式,如一些音樂學(xué)校,在出售樂器的同時(shí),進(jìn)行培訓(xùn)和教學(xué),業(yè)主在申報(bào)納稅時(shí)只申報(bào)繳納商品銷售收入應(yīng)繳納的稅款,對(duì)培訓(xùn)教學(xué)收入?yún)s故意隱瞞。

  (三)、部門協(xié)作不夠密切。有的主管部門未能對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)者進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督,比如,在資格審查和年檢方面,沒把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項(xiàng)主要內(nèi)容,只是以收(費(fèi))代管(理)。還有的主管部門只從部門利益考慮,擔(dān)心社會(huì)力量辦學(xué)者因繳稅而不能向其交納管理費(fèi)。因而,對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)檢查和調(diào)查不能很好地配合和支持,不能及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地提供相關(guān)資料。

  (四)、參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的人員配合意識(shí)差。由于參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)的人員心態(tài)不一,而不能很好地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管。學(xué)員的學(xué)費(fèi)大都是由自己支付,不報(bào)銷,加上索要發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),因而,有些學(xué)員不向辦學(xué)者索要合法發(fā)票,給辦學(xué)者造成了偷稅之機(jī),稅務(wù)機(jī)關(guān)未能對(duì)此實(shí)現(xiàn)以票管稅。另一方面,稅務(wù)機(jī)關(guān)在向?qū)W員進(jìn)行調(diào)查時(shí),有的學(xué)員怕給自己帶來麻煩,影響與辦學(xué)者的關(guān)系,故不愿提供真實(shí)的有關(guān)情況。

  三、加強(qiáng)社會(huì)力量辦學(xué)稅收征管的措施

  (一)、加大稅收宣傳力度。采取多種形式,有針對(duì)性地對(duì)辦學(xué)者、學(xué)員,以及有關(guān)部門搞好專項(xiàng)宣傳,提高辦學(xué)者的納稅意識(shí),提高學(xué)員的索票意識(shí),提高有關(guān)部門的協(xié)稅意識(shí)。

  (二)、摸清底數(shù),搞好重點(diǎn)人群監(jiān)控。稅務(wù)部門與學(xué)校加強(qiáng)溝通和聯(lián)系,摸清經(jīng)常參與校外辦班、家教的教師和名牌教師、熱門科目教師等相關(guān)情況,并建立檔案,對(duì)重點(diǎn)納稅人實(shí)行重點(diǎn)追蹤管理,進(jìn)行有效監(jiān)控。

  (三)、加強(qiáng)部門協(xié)作配合。一是建立稅務(wù)反饋制度,各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)定期將有關(guān)情況和信息傳遞給稅務(wù)部門,使地稅機(jī)關(guān)能夠及時(shí)全面地了解和掌握有關(guān)情況;二是簽訂責(zé)任狀。形成齊抓共管的良好氛圍?捎烧雒媾c教育、勞動(dòng)部門簽訂協(xié)稅責(zé)任狀,進(jìn)一步增強(qiáng)這些部門做好協(xié)稅工作的責(zé)任感和緊迫感;三是強(qiáng)化管理和監(jiān)督,把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項(xiàng)重要內(nèi)容,對(duì)不能依法納稅的,不予進(jìn)行資格認(rèn)定和年檢。通過實(shí)行這一機(jī)制,促使辦學(xué)者依法納稅。

  (四)、推進(jìn)家教公司化。針對(duì)家教隨意性大、收入難以掌握的特點(diǎn),可實(shí)行家教公司化,將家教人員納入統(tǒng)一管理,需要家教的直接與公司聯(lián)系,將聘用費(fèi)交入公司,相關(guān)稅收由公司統(tǒng)一繳納。這樣,既可減少和杜絕這方面的稅收流失,也可促進(jìn)家教行業(yè)的健康發(fā)展。

  (五)、推行xx,實(shí)行以票控稅。在此方面,可借鑒飲食業(yè)有獎(jiǎng)發(fā)票的做法,調(diào)動(dòng)交費(fèi)者索要發(fā)票的積極性。

  (六)、制定和完善行業(yè)稅收征收辦法?杀日諏(duì)飲食、娛樂、建筑等行業(yè)的稅收征管辦法,制定和完善該行業(yè)的稅收征管辦法,強(qiáng)化征管,加大征收力度。

  (七)、加大檢查力度。定期或不定期地對(duì)各類非基礎(chǔ)教育學(xué)校和~開展稅收專項(xiàng)檢查。對(duì)有涉稅問題的要依法處理,對(duì)影響大的可進(jìn)行公開處理和曝光。

  (八)、建立和完善舉報(bào)制度。完善舉報(bào)設(shè)施,公開舉報(bào)電話號(hào)碼,認(rèn)真落實(shí)舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度,進(jìn)一步激發(fā)和調(diào)動(dòng)群眾舉報(bào)的積極性。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告9

  一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀

  我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè),包括2個(gè)高層小區(qū)(光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑)、1個(gè)集資房小區(qū)(祥瑞花園)、9個(gè)商品房小區(qū),分屬7個(gè)開發(fā)單位;共有已售、待售住房近4000套(幢)。

  我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步,經(jīng)過10年的探索發(fā)展,物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理,居民的居住環(huán)境變得更加整潔,城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ia(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

  但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響,我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜,總的來看,我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型:一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約,只是制定物管工作人員,必定會(huì)造成物管人員的消極怠工,

  提供的服務(wù)達(dá)不到要求,再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱,物業(yè)交費(fèi)率很低,規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大,基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式,只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安,又做清潔。如:春夏秋冬四院等住宅小區(qū),在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí),只能實(shí)行基本服務(wù)(如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目)和低收費(fèi)。

  05年后修建的12個(gè)小區(qū)中,到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善,環(huán)境較好,沒有城市街道穿過,相對(duì)獨(dú)立集中,再加上前期物業(yè)開展較好,收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高,物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

  如光亮·陽光佳苑(重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司)、巨鑫雅苑(重慶和宜物業(yè)管理有限公司)等住宅小區(qū)。但另一方面,這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū),接房率70%左右,但有的老百姓買房不光為了住,也有作為投資的,所以入住率只有40%左右,雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六

  個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi),但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳,但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想,致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低,企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

  二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況

  為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳,使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體,我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面,利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng),并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單,由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式,集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來,發(fā)送宣傳資料近1.5萬份,舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽,通過開展這些宣傳活動(dòng),對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

  三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況

  我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚,12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票,組成了業(yè)主委員會(huì),其中:主任1人,副主任1人,財(cái)務(wù)1人,委員5個(gè),基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì),共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況;2個(gè)高層小區(qū)(陽光佳苑、巨鑫雅苑)于20xx年8月份交房,目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%,所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì),不過正在前期的籌備當(dāng)中;起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。

  四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況

  目前,我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司,分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司(負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū))和重慶和宜物業(yè)管理有限公司(負(fù)

  責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)),其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司,公司財(cái)政能得到保障,但因目前小區(qū)入住率不足80%,,加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況;和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同,同樣由于入住率不足80%,加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況。

  五、物業(yè)管理服務(wù)情況

  目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化,能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等,基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛,能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

  六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況

  目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取,交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管,支付保安和清潔的工資,物管費(fèi)用和工資基本持平;2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取,交到公司財(cái)政,公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等,現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況;剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收。ɑ臼詹蝗,用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資,同樣也是基本持平。

  七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

  1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理,未成立業(yè)主委員會(huì),小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

  全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中,只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū),暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自20xx年建成以后,小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式,由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè),,但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低,是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重,對(duì)提供的服務(wù)越來越不滿意,

  最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員,由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員,即為小區(qū)的清潔工,又為小區(qū)的保安,只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院,對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府,增加了社區(qū)的工作量,反過來問題沒有解決好,業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差,物業(yè)管理得不到群眾支持。

  2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

  12個(gè)小區(qū),除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外,其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取,100平方以上收取300元每年,不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi),也沒有業(yè)主委員會(huì),業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng), “花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板,比如說有的.小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi),但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡,或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供,繼而開始不交物管費(fèi);有的是口頭說交,但沒有實(shí)際行動(dòng)。

  征收的物管費(fèi)用,有物管公司的直接上交物管公司,物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放,2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼,像陽光佳苑,17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬,而物管費(fèi)全額收取才有24萬多,資金缺口近8、9萬元,其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用,公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的,像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì),費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資,剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用;其他小區(qū)的物管費(fèi),能收上來的交由社區(qū)管理,然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資,有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象,導(dǎo)致小區(qū)無物管。

  3、集資房小區(qū)成政府包袱。

  某些小區(qū)(如祥瑞花園小區(qū))開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房,業(yè)主沒有購

  買大修基金,目前房屋因工程質(zhì)量問題,外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落,實(shí)際上成了政府的包袱。

  4、規(guī)劃超前性不夠,車位配備普遍不足。

  由于開發(fā)時(shí)間較早,規(guī)劃超前性不夠,業(yè)主生活水平的提高,購買私家車的人員越來越多,導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位,其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位,小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上,增加了城市管理的任務(wù)。

  八、造成問題的主要原因

  1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng),業(yè)委會(huì)難成立。

  業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng),是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高,部分農(nóng)民“洗腳上田”,在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè),變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻,比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等;對(duì)物業(yè)管理則愛理不理,一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi),或到管理處大吵大鬧,嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口!拔飿I(yè)是服務(wù),花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì),聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

  2、歷史遺留問題未有效解決,多方矛盾糾纏不清。

  許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒有要求購房者購買大修基金,現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后,指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去,業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院,對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題,開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞,不予修補(bǔ);沒有大修基金,像外墻脫落,外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告10

  為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理,解決物業(yè)服務(wù)中的突出問題,努力改善城市人居環(huán)境,實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排,我們對(duì)全區(qū)56個(gè)小區(qū),18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查,調(diào)查情況如下:

  一、基本情況

  我區(qū)共有物業(yè)公司18家,其中具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司1家;二級(jí)資質(zhì)的3家;三級(jí)以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%的1家;達(dá)到70%的2家;50%的6家;不足50%的9家;另有3家僅能達(dá)到20%。

  我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個(gè),樓房937棟樓,住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟,住戶5854戶。其中省級(jí)示范小區(qū)15個(gè);市級(jí)示范小區(qū)18個(gè);其它小區(qū)19個(gè)。

  二、存在的主要問題

 。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢,人為增加了管理難度。

  政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰,權(quán)利過于集中在上邊,形成了區(qū)級(jí)政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實(shí)上卻無力去管,而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面,人為地設(shè)置了管理障礙,增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層,管理的主體也應(yīng)該在基層,只有這樣,管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性,才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層,事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定,縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對(duì)物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能,這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后,市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中,不具有對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審(物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗(yàn)權(quán))和對(duì)物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣(區(qū))政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力,因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務(wù)問題就無法有效得到解決。同時(shí),區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦,但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費(fèi)、沒有公務(wù)車輛,無法實(shí)現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。

 。ǘ┲贫确ㄒ(guī)不完善,開展工作無依據(jù)。

  物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)(包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì))制度不健全,法規(guī)不完善,就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在:一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度,致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理,隨意服務(wù)的'無約束狀態(tài),只有出現(xiàn)問題時(shí),才有人去過問;二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能,政府也沒有對(duì)其實(shí)施處罰的有效手段和依據(jù),長(zhǎng)此以往,問題越堆越多;三是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù),致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止,危害極大。這些問題說明,在物業(yè)管理實(shí)踐中,法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度,制度和法規(guī)不健全,上述問題就會(huì)長(zhǎng)期存在下去,物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實(shí)現(xiàn)依法有序開展。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理不規(guī)范,服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范,整體服務(wù)水平較低,業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重,互不理解,導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題,而物業(yè)費(fèi)收不上來,服務(wù)就更上不去,長(zhǎng)此以往,惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開。到現(xiàn)在,幾乎全部業(yè)主對(duì)物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少,開展了那些項(xiàng)目的服務(wù),收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開,一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題,另一個(gè)側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本,服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念,物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調(diào)查得知,我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費(fèi)率達(dá)到90%以上外,其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到,長(zhǎng)此以往,形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位,業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū),問題更為突出,有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū),最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題;景南4號(hào)樓房屋無產(chǎn)權(quán)的問題至今無法妥善解決。

 。ㄋ模├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件差,管理上不去。

  我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差,歷史欠賬多,開發(fā)商遺留問題多,導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上,甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū),根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多,小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出,這些問題長(zhǎng)期得不到解決,物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。

 。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范,缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中,具有二級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家,三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司,大多沒有通過正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè),公司管理不規(guī)范,服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中,沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,沒有建立相應(yīng)的退出機(jī)制,致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大,交叉管理問題嚴(yán)重,重收費(fèi)輕管理問題突出。在我區(qū),甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)象。

 。I(yè)委會(huì)成立難,群眾參與度低。

  由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時(shí)期,參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織普遍不了解,缺乏主人翁意識(shí),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心,再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方,情況互不熟悉,利益訴求不盡相同,因此大多數(shù)人對(duì)此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài),導(dǎo)致召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會(huì),但由于缺少敬業(yè)、富有號(hào)召力的業(yè)主委員會(huì)組成人員,平時(shí)疏于活動(dòng),形同虛設(shè),沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用,更無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面,由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位并不十分清晰,許多棘手問題難以處理,作為自治組織的業(yè)主委員會(huì)難有大的作為。

  三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議:

 。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制,增強(qiáng)管理效力。

  物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善,必須從體制機(jī)制入手解決問題。為此,政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門;必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中,具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段,只有這樣,才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí),市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時(shí),必須把辦公經(jīng)費(fèi)和交通工具列入財(cái)政運(yùn)算,確保工作能正常運(yùn)行。

  (二)建立健全制度,完善配套法規(guī)。

  健全必要的工作制度,完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對(duì)物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎(jiǎng)懲等必要的工作制度,通過健全的制度保證,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制,開展規(guī)范的管理和服務(wù),向社會(huì)公開收費(fèi)、服務(wù)、收費(fèi)支出等重要信息,通過向社會(huì)公開這些信息,讓業(yè)主明明白白交費(fèi),清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣,物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。

  (三)政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造,逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調(diào)主體,必須對(duì)確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū),由于對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題,導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差,歷史欠賬多,管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入,這些問題就會(huì)長(zhǎng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展,我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會(huì)順利實(shí)現(xiàn)。因此,政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時(shí),要加大對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度,改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題,逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境,從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。

  (四)規(guī)范物業(yè)市場(chǎng),建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

  物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此,政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)等途徑,積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī),根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān),建立科學(xué)的激勵(lì)和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制,讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競(jìng)爭(zhēng)的壓力,逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。

 。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ,逐步提高認(rèn)識(shí)。

  全社會(huì)(包括政府各部門)必須進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)工作重要性的認(rèn)識(shí),增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感,F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能,是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對(duì)政府來說,物業(yè)是新時(shí)期構(gòu)建和諧社會(huì)的重要因素,物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能,是城市管理的重要組成部分,是部分政府職能市場(chǎng)化的表現(xiàn)形式;對(duì)市民而言,物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序,有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素,也是使房產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì)中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用,特別要提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識(shí),努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位,讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。

 。┮婪ǔ闪I(yè)委會(huì),逐步理順供需關(guān)系。

  在全區(qū)范圍內(nèi),依法成立業(yè)主委員會(huì),逐步理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系,在物業(yè)管理上,形成良性互動(dòng)。社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是小區(qū)居民的自治組織,這兩個(gè)組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實(shí)踐者,而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主觀能動(dòng)作用,增強(qiáng)他們的責(zé)任意識(shí)、維權(quán)意識(shí)和監(jiān)督作用,另一方面通過政府行業(yè)主管部門,協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系,使社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系,從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告11

  內(nèi)容摘要:

  住宅小區(qū)建設(shè),是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志,是政府的形象工程,德政工程,物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù),是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理,而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作,豐富課外知識(shí),提升自身能力,本人對(duì)附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查:

  正文:

  進(jìn)入大學(xué)一年,我們不只在課堂上學(xué)習(xí),也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后,我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來要面對(duì)的問題。但是面對(duì)幾乎所有職位都“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”的條件,我們大學(xué)生往往無所適從。而如何將我們?cè)趯W(xué)校學(xué)到的理論知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合起來,便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識(shí)面,擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面,鍛煉與提高自身的能力,增加個(gè)人在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)會(huì),以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì),我到了廈門住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí),開始了這個(gè)寒假的調(diào)研。

  在這個(gè)寒假,我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng),對(duì)于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司,我的心情不僅激動(dòng),而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的概況,為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。

  廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年,系住宅集團(tuán)旗下的國有一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊(duì)伍,服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米,服務(wù)人群10萬人以上,為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。

  公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神,堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨,不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來,呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評(píng)先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號(hào),金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎(jiǎng);公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門市先進(jìn)職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號(hào)等榮譽(yù)稱號(hào),得到了廣大業(yè)主及社會(huì)各界的普遍好評(píng)。

  十多年來,公司堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略,不斷改革創(chuàng)新,打造核心競(jìng)爭(zhēng)力,使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī);鸩较?qū)I(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型,形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè),以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù),以項(xiàng)目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品,以商務(wù)會(huì)所經(jīng)營、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品,以環(huán)境服務(wù)、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí),以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對(duì)項(xiàng)目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目特色差異化優(yōu)勢(shì),得到了廣大業(yè)主與社會(huì)各界的廣泛好評(píng),大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目獲評(píng)國家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈),公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè),在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍,為樹立行業(yè)標(biāo)桿,引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮,不斷地追求與進(jìn)取。

  剛到公司的時(shí)候,我還不能完全放松。但是,面對(duì)公司工作人員的熱情,我就輕松下來了,我都對(duì)這次的調(diào)研有了更高的期待。

  調(diào)研過程中,我體會(huì)到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì)工作了,或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生,我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活,他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會(huì)珍惜現(xiàn)在的一切,為自己的未來努力。再幾年就要回報(bào)父母回報(bào)社會(huì)了,我更需要努力上進(jìn)。

  在調(diào)研期間,我?guī)兔与娫、整理文件、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等,感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì)時(shí)曾經(jīng)做過一些類似的工作,但公司的工作更有些難度。工作有的簡(jiǎn)單有的困難,但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下,困難的我都能一一克服過來,并且能夠較好的完成自己的任務(wù),對(duì)公司起到了一定的幫助,最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研,不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng),與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗(yàn),讓我更加明白服務(wù)的真諦。

  在調(diào)研期間,適逢“十佳物業(yè)保安”評(píng)選,我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的`動(dòng)員稿以及宣傳單。看到廣大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評(píng)選活動(dòng)中,積極投票,對(duì)物業(yè)公司工作的支持和肯定,我第一次感到一種自自我價(jià)值體現(xiàn)的感覺,雖然只是一件小事,但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量,支持著我們樹立典型,彰顯先進(jìn)的典范,更好的服務(wù)于業(yè)主。

  物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號(hào)召大家參與節(jié)能減排大行動(dòng),這不僅僅只是一個(gè)形式,通過這個(gè)活動(dòng)可以使大家對(duì)于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識(shí),有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛心”相關(guān)活動(dòng),情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時(shí),也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的互動(dòng),讓每家每戶都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng),種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識(shí)的同時(shí),還美化了社區(qū),做到了一舉兩得;此類的活動(dòng)不勝枚舉,譬如慶!拔逡粍趧(dòng)節(jié)”文藝活動(dòng),文明社區(qū)、溫馨家園;端午時(shí)節(jié),親手制香粽,心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練,宣傳消防常識(shí)等等一系列溫暖社區(qū),構(gòu)建和諧社區(qū)的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”,讓他們?cè)谏鐓^(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。

  物業(yè)工作的范圍很廣,為了廣大業(yè)主能更愉快的生活,物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé),不論是份內(nèi)份外,都盡力做到最好。在實(shí)踐調(diào)研的這個(gè)寒假中,我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時(shí),他們總是微笑服務(wù),熱忱待人,盡自己的職責(zé),盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余,他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我,讓我在公司能真正學(xué)到東西,讓我對(duì)物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識(shí)。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作,他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子,努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是:“五星服務(wù),臻品未來”。我相信,通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù),為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活,也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。

  通過活動(dòng),我發(fā)現(xiàn)以前對(duì)于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識(shí)還不夠清晰,以前的我,認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù),機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是,經(jīng)過一個(gè)寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調(diào)研,我真真正正的了解到,物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民,同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì)成為居民的好伙伴、好鄰居,在熱情服務(wù)的同時(shí),真誠相待與每位居民,讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區(qū)中,他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體,讓整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告12

  公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù),同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部,擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說,應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦,政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念,我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念,這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

  一個(gè)好的物業(yè)公司,該具備哪些工作能力和素質(zhì)?哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的?如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

  1 物業(yè)服務(wù)

  “以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念!耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理,其實(shí)就是要做到充分為員工解憂,以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段,企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大,僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值,為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。

  2 增值服務(wù)

  創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天,購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者,因此,他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下,眾多開發(fā)商都意識(shí)到,小區(qū)的物業(yè)管理水平如何,將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng),在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時(shí),也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。 3 及時(shí)響應(yīng)必須要做到及時(shí)、有效。無論建議是否合理,物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后,受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。

  4 物管技能

  員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等,這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上,專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來說,如果一個(gè)載人電梯突然出了故障,如果物管公司能夠擁有一定的技能,就可以及時(shí)救援業(yè)主,為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍,這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。

  5 公司綠化

  綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓,具體措施包括通過宣傳、報(bào)道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。其次,綠化養(yǎng)護(hù)也很重要,綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤,又要注重科學(xué)。

  6 物業(yè)維修基金

  做好物業(yè)維護(hù)最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用,在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定,需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來說,在這一過程中,重要的是做好物業(yè)的維護(hù),如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評(píng)估,為業(yè)主提供合理的建議,才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的`合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。

  7 企業(yè)文化

  “提供安全、舒適的辦公環(huán)境,善盡企業(yè)責(zé)任,共享經(jīng)營成果”顧客第一,服務(wù)第一,行動(dòng)第一”

  8 物管人員素質(zhì)

  高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單,僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在,大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用,大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅,進(jìn)入樓堂館所,從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面,內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才,很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

  行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是,這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說,行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能;其中管理是主干,協(xié)調(diào)是核心,服務(wù)是根本。究而言之,行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。

  專門的行政管理部門(通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類)擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作,是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié),是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。

  行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作,把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來,可以集中精力、輕裝上陣,研究國內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì),考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略,探討公司的組織架構(gòu),任用公司的各級(jí)干部,實(shí)施公司的經(jīng)營方針,解決公司所面臨的重大問題,以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作,行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子,茫無頭緒地整天瞎忙;或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東,一會(huì)兒支到西;結(jié)果村村起火,處處冒煙,吃力不討好,不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性,不管風(fēng)吹浪打,勝似閑庭信步,有自己的主見,能夠根據(jù)事情的輕重緩急,做好安排,指揮若定。為了能達(dá)到這種境界,必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等,從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是,要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍;同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來,整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn),只在較少的場(chǎng)合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度,可以算是有一定水平了。 然而,行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平,那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次,才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告13

  我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場(chǎng)所,與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境,和諧的人居氛圍,既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn),也是城市文明的彰顯,而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下,我們小組對(duì)益陽市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。

  一、益陽市調(diào)查小區(qū)的基本情況

  為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況,我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍?jiān)罚槍?duì)我們此次訪問的那些小區(qū),我將逐一進(jìn)行分析。

  先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱梓山苑小區(qū))是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國家安居工程項(xiàng)目,是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房,梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū),小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi),在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米,小區(qū)擁有80東住宅。

  該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處:1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房,所以建設(shè)密度較高。 2.進(jìn)門口有板報(bào)宣傳:建省級(jí)文明城市,建溫馨美好家園,朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告,沒有人進(jìn)行管理和清理。

  3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。 4.保安管理不嚴(yán),小區(qū)對(duì)外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理,小區(qū)分配有兩個(gè)保安室,前門的保安為24小時(shí)值班的,后門則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個(gè)攝像頭,防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。

  5.綠化設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單,不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民,小區(qū)存在偷竊事件和起火事件,但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善,小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全,而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護(hù),以至于消防栓起銹都沒有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率

  8.小區(qū)管道布置不合理,造成漏水、滴水和地面積水;小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞,沒有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒有分類,將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

  9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置,空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對(duì)簡(jiǎn)陋,機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡(jiǎn)單,只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。

  11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久,新的業(yè)主委員會(huì)的頭一次業(yè)主大會(huì)在八月份召開完畢。

  總的說來,該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理,列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中,整體物業(yè)水平不夠,只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對(duì)待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷,比如說,龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米,電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎,如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話,居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。

  由于小區(qū)建成年代較久,物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型,小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全,有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì)、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué),還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈,達(dá)到了小區(qū)居民的要求,并得到好評(píng)。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜,適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入,車輛慢行”、標(biāo)有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖,湖的周圍種有柳樹,湖上有小橋,湖面還算干凈。

  然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍?jiān),它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

  中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路,赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米,由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格,融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心,生活配套齊全,生活設(shè)施應(yīng)有盡有;益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。

  由于該小區(qū)是新建小區(qū),所以設(shè)施設(shè)備為新的,綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時(shí)期,物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查,小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶,只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè),小區(qū)巡邏人員的`簽到處位于樓盤后面的一個(gè)墻上,顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況,小區(qū)出入比較不規(guī)范,存在一定安全隱患。

  龍洲匯龍?jiān),地處益陽市赫山區(qū)中心地帶,龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對(duì)面,與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局,交通十分便利,生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈,華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊,項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū),能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住,配有24小時(shí)的保安制度。保安對(duì)于進(jìn)出的人員會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的查控,保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對(duì)處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中,對(duì)一期的居住還是有一定影響的,比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層,建設(shè)面積相對(duì)較少,公共休閑面積、綠地面積也相對(duì)較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。

  二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題

  益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

  總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快,居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊,物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去,物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時(shí)的處理,致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

  第一:物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升,物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少,但規(guī)模不一,發(fā)展不夠規(guī)范,仍處于初級(jí)市場(chǎng)階段,還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度,企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生,那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé),履行自己的責(zé)任。

  第二:居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高,物業(yè)企業(yè)運(yùn)營難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位,個(gè)別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理,我干嘛要花錢買買別人來管我,還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí),有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi),物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題,特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,給物業(yè)收費(fèi)帶來麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營中的一個(gè)難題。幾年來,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒變,但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào),使物業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)一步加大,企業(yè)拿不出高薪來聘請(qǐng)人才,也不能開展良好的培訓(xùn),于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低,能力得不到提高,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。

  第三:部分小區(qū)設(shè)施不配套,檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因,老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套,安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。收費(fèi)率低,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,逐步老化、損壞,隨著時(shí)間的推移,這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實(shí)行,將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差,嚴(yán)重的話會(huì)形成惡性循環(huán),影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問題,為物業(yè)管理增加了一定的難度。

  第四:社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作,交由物業(yè)公司來代替,物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠,也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì),部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化,不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

  三、針對(duì)前面的問題提出的解決方案

 。ㄒ唬┘訌(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí),提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè),建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段,而且是樹立城市良好形象,增強(qiáng)城市吸引力,改善投資環(huán)境的有力舉措;是增加就業(yè)崗位,給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì),緩解就業(yè)壓力的有效途徑;也是發(fā)展服務(wù)業(yè),增加第三產(chǎn)業(yè)總量,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度,切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào),重視物業(yè)管理,抓好物業(yè)管理。

  (二)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制,保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置,尊重業(yè)主委員會(huì)的意見,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,定期匯報(bào),聽取意見,切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。

 。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代,需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作,社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能,協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作,形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體,形成合力,管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

 。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,首先,繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng),鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù),滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次,進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì),同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育,使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上,服務(wù)第一的理念。然后,物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時(shí)值班,及時(shí)解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度,對(duì)群眾反映的問題督促查辦及時(shí)解決。還有,在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入,促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高,努力滿足群眾的需要。

 。ㄎ澹┎粩喔纳菩^(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入,加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式,充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金,建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

  (六)做好宣傳,營造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡,爭(zhēng)取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次,要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。再次,增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上,尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí),既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換,又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換,從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

  四、收獲體會(huì)

  通過此次實(shí)地調(diào)查走訪,我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況,我獲益良多。我對(duì)益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況,我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高,我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐,自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神,社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù),而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中,我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人,體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì),以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通,才能獲得有效的信息。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告14

  到了一年的年底,也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多,我實(shí)在不理解,為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用,卻要交納那么多錢。于是,在好奇心的驅(qū)使下,我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。

  原來,物業(yè)管理是一種服務(wù),它以物業(yè)為管理對(duì)象,以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止,中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時(shí)間,也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了,也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求,物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

  一、物業(yè)管理的由來

  以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來,蕭山城市發(fā)展的日新月異,伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)!皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化?這種變化有什么制度價(jià)值?于是,我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。

  傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的,居住者不是通過市場(chǎng)交易價(jià)格購買房屋,而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的,因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位(集體)或者國家,居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義,不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本,這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ),要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中,物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé),主要是房屋的拆建、修葺等,另外一部分管理職能,如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等,是由政府機(jī)構(gòu)(街道及有關(guān)部門)或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)(居委會(huì))來承擔(dān)的(例如:“崇化社區(qū)”)。

  而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是,出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系:業(yè)主以管理費(fèi)購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購買中獲得生存。同時(shí),也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如:《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來,這意味著,物業(yè)從社會(huì)管理者,轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位,從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴(例如:“匯宇花園”、“南市花園”)。

  二、物業(yè)管理的發(fā)展

  隨著發(fā)展,便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè),甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn),物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代,是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。

  例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年,是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè),具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式,目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目,同時(shí)開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新,先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”:第一家實(shí)行袋裝垃圾;第一家成立小區(qū)居委會(huì);第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心;第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木;第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度;第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”;第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

  到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬平方米的企業(yè),緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì),也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī),并不斷發(fā)展。

  我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料,再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安,保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像,每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全;路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生,樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的;小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔;小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護(hù)管理;包括道路、路燈等有專人維修;……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白,現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。

  黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治,建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”,物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府,要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化,并支持、保護(hù)它們的發(fā)展,嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣,我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展!

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告15

  一、調(diào)查目的

  改革開放以來,隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善,國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活,為人民服務(wù),為人們熟知,物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善,逐漸自我提升的過程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng),了解物業(yè)現(xiàn)狀,深入物業(yè)實(shí)踐,將理論與實(shí)踐相結(jié)合,積累經(jīng)驗(yàn),總結(jié)知識(shí),了解問題,提升專業(yè)水平,打好專業(yè)基礎(chǔ),最終服務(wù)物業(yè),貢獻(xiàn)物業(yè)。

  二、調(diào)查對(duì)象

  天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司

  昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑

  三、調(diào)查人:常金香

  四、調(diào)查時(shí)間:20xx年8月21日

  五、調(diào)查內(nèi)容

  歐思諾物管有限公司,總部設(shè)在天津市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司,物業(yè)管理范圍廣泛,物業(yè)管理類型多樣化,集服務(wù)、管理與經(jīng)營一體化。

  “竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū),屬社區(qū)物業(yè),它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美,管理完善的花園式住宅,獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全,保安、消防、環(huán)境等管理到位,給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末,孩子們?cè)趦和瘖蕵吩O(shè)施上盡情的玩耍,大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋,也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè),讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

  調(diào)查結(jié)果顯示:人們對(duì)于這個(gè)新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間,小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示,物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的,物業(yè)管理自改革開放以來,至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬多個(gè)企業(yè),數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè),它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用,被人們視作現(xiàn)代化城市的.朝陽產(chǎn)生。

  物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè),其管理的對(duì)象是物,即已建成的各類地上建筑物,及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,而物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人,即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示,在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生,相對(duì)比較少,而專業(yè)人員實(shí)踐能力相對(duì)低下,在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下,加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn),加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè),其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識(shí),這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員,不僅要有房屋建筑、給排水機(jī)里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識(shí),同時(shí)也需要社會(huì)學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等各方面知識(shí),也就是說,應(yīng)具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí),更應(yīng)加強(qiáng)理論與實(shí)踐的結(jié)合,深入物業(yè)管理實(shí)踐,將知識(shí)融會(huì)貫通,積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié),才能進(jìn)一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能,從而更好地服務(wù)于物業(yè)。

  高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才,是一條可行之道,雙方可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),給學(xué)生接觸物業(yè)的機(jī)會(huì),進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流,提高學(xué)生的專業(yè)文化,也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

  物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè),在其發(fā)展過程中,也存在這樣那樣的問題和矛盾,諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人,要面向問題,解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展,要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全,專業(yè)人員缺少,內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,培育物業(yè)管理市場(chǎng),規(guī)范物業(yè)管理行為,提高管理服務(wù)質(zhì)量,已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。

  通過整個(gè)調(diào)查,得出以下結(jié)論:

  (1)物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。

 。2)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求,同時(shí),也為高校培育學(xué)生提供了方向。

 。3)物業(yè)管理存在諸多問題急待解決,要求健力健全法律法規(guī)完善競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

  總之,在整個(gè)調(diào)查過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來,作為物業(yè)人,更好地服務(wù)物業(yè)。

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